Mantenimiento garantía de plusvalía en el tiempo



 

En medio de la grave crisis recesiva, una forma de contribuir con nuestro patrimonio familiar o empresarial es cuidar nuestra propiedad, ya sea casa, departamento, edificio, industria y/o comercio: ¡Déle mantenimiento y limpieza profesional!, y así garantice la plusvalía de la propiedad en el tiempo. De cualquier manera, le presentamos una guía práctica, que sin duda será de mucha utilidad.

Hay que arreglar esas filtraciones y goteras, antes que el daño se extienda y su casa y sus muebles se vean afectados…

Hay que arreglar esa plomería que está dando problemas…

Hay que pintar esa fachada, porque ya se ve en mal estado…

Hay que limpiar vidrios de ventanas a fondo…

En fin, podemos enumerar un sinfín de situaciones que requieren
mantenimiento.

Para muchos ello será un costo, sin embargo, en el largo plazo es una inversión, porque permitirán que su propiedad mantenga un inmejorable estado y su valor sea mayor en el tiempo, de lo contrario, podría perder valor y plusvalía.

Hasta ahora, ha disfrutado de su nueva casa, departamento u oficina. Se ha esmerado en la decoración y ubicar los muebles en el lugar más práctico y acogedor. Pero no contaba con la llegada de la temporada de lluvias y ha descubierto que hay una filtración en una pared, una gotera en un techo, que se trasmina por una esquina. Ese baño está tirando y desperdiciando agua por las llaves de la bañera y del lavabo. Total, no hay más remedio que arreglar esas situaciones, antes que el daño se extienda y su inmueble se vea más afectado.

¿Por qué se inician las filtraciones?

Las goteras en techos suelen deberse al paso del agua, a través de una grieta o al desprendimiento o rotura de una teja. Además, la humedad suele ser provocada por la pérdida de agua de una tubería o por un mal drenaje de ventanas y puertas.

¿Qué impermeabilizante elegir?

El impermeabilizante es un material que impide el paso del agua. Existe una gran variedad de productos como son los asfálticos, acrílicos y prefabricados (asfaltos modificados), en presentaciones de rollos o líquidos envasados y con diferente calidad, de acuerdo con los materiales usados en su fabricación. Pero en general, los principales tipos de materiales son los siguientes, según su aplicación:

✔ Acrílicos para impermeabilizaciones de tipo doméstico: Se aplica en techos y azoteas horizontales e inclinados; sobre superficies de concreto, asbesto o lámina galvanizada. Tienen gran reflectividad y por su elasticidad no se cuartea ni se fisura. Es de fácil aplicación y tienen un precio accesible, siempre y cuando lo realice un profesional en mantenimiento.

✔ Sistemas asfálticos para impermeabilizaciones industriales o domésticas: Están hechos a base de agua y son ideales para aplicarse en techos y azoteas húmedas o secas, en climas templados o cálidos. Son más costosos debido a que requieren ser aplicados por un experto.

✔ Prefabricados para impermeabilización de naves industriales, por su costo elevado y mano de obra especializada: Consiste en rollos de impermeabilizante, que se extienden sobre una superficie, adhiriéndolos con un soplete.

 


Preferentemente, repare las grietas por mínimas que sean y en cuanto aparezcan.

 

¿Cómo detecto las filtraciones?

Aún cuando es mejor dejarle a un profesional el trabajo de impermeabilización, podemos en casa dar un mantenimiento preventivo y correctivo que controle la humedad.

Para empezar, hay que localizar las grietas en las paredes exteriores, principalmente en los ángulos con las paredes. Si las grietas son poco profundas, bastará con limpiarlas y cubrirlas con una emulsión asfáltica.

Cuando la grieta es muy profunda y la construcción es algo antigua, es mejor sellar la grieta, con una aplicación de cemento que tenga un agregado
impermeabilizante.

En algunas ocasiones, no coincide la mancha que produce en el techo con el lugar donde se produce la filtración, sobre todo, cuando la gotera se produce cerca de la pared exterior de la construcción.

Ponga atención en este caso

Si la humedad de las paredes se debe a la condensación, una vez limpia y seca, es preferible cubrirlas con pinturas especiales anti-condensación.

Algunas veces, las filtraciones se originan en las uniones de la instalación de la ventana y el cemento de la construcción. Lo más indicado es colocar una barrera en la parte interior de la ventana, para impedir el goteo. Después se debe tratar la mancha de humedad, con un sistema de impermeabilización en superficie.

Los golpes ocasionales que reciben puertas y ventanas pueden producir una caída del revoque de alrededor de los marcos, por esos espacios también se puede filtrar humedad. En este caso, puede rellenar los huecos con masilla selladora resistente al agua.

Preferentemente, repare las grietas por mínimas que sean y en cuanto aparezcan. No se sabe si detrás puede haber una tubería, que con el tiempo tenga filtraciones que traspasen a la grieta y posteriormente a toda la pared.

Recuerde, no espere a la época de lluvias para darse cuenta que olvidó impermeabilizar. La impermeabilización es importante para conservar la integridad de la construcción. Anticípese y proteja su patrimonio y economía.

¿Cuándo da problemas la plomería?

Generalmente cuando nos damos cuenta de que algo en la plomería de nuestra casa u oficina no funciona es cuando ya el problema está encima, porque es cuando está inundado nuestro cuarto de baño o la cocina o el área de lavado o cualquier otra habitación u oficina.

A veces sin querer, omitimos ciertas reglas básicas de manera preventiva, a saber:

a) Debemos checar de vez en cuando el tanque del WC, en las construcciones actuales es muy común que las constructoras equipen con partes plásticas el sistema de llenado y sellado de estos tanques. Las cuales tienen una vida media muy corta, se rompen con facilidad y causan un verdadero caos.

b) Verificar que tengan todas las salidas de agua, llaves de paso, esto además de que nos ayuda para cerrar el fluido y dar mantenimiento, nos permite salir de casa u oficina por un periodo vacacional sin pendientes.

c) Revisar que las llaves del agua tengan sus empaques selladores en buen estado, además de que ahorramos agua al evitar goteras, permite un mejor
desempeño de las llaves de agua.

 


Rodolfo A. Farias R., Director general de la consultoría Calllolli y Asociados, S.C.

 

¿Cuándo es tiempo de pintar?

Ya sea que usted mismo se anime a pintar esa habitación que necesita un cambio, o bien que vaya a contratar a algún servicio profesional de mantenimiento, no está por demás algunos consejos para que todo resulte bien. ¡Manos a la obra!

¿Cuándo pintar? Claro que el mejor momento para pintar es durante el verano por razones lógicas pero, ¿quién dice que en invierno no es posible?, claro que sí. Sólo hay que checar que no haya humedad y es suficiente. Lo mejor es que la casa, departamento u oficina esté vacía para complicarse menos. Cheque con el pintor que se va a contratar cuándo puede él y acuerde el mes o temporada para empezar el trabajo. Si lo decide hacer por su cuenta, pues sólo prepárese con todo lo necesario. Procure empezar por la mañana, para que al final del día, la habitación ya sea habitable:

 

Presupuestos.- Si va a contratar un pintor o una empresa de servicios de mantenimiento, solicite por lo menos dos presupuestos. Si es con un pintor, revise con él si es necesario comprar aparte de la pintura, las brochas, rodillos, adelgazantes o cualquier otro material que haga falta. Y claro, compare los precios de todos estos aditamentos y compre los que mejor le convengan. Generalmente las empresas profesionales de mantenimiento se hacen cargo de todo.

Proteger sus muebles.- ¿Odiaría que sus muebles se mancharan, no? Para que no pase eso, lo mejor es cubrirlos con plásticos grandes sujetos con cintas adhesivas; el suelo puede tapizarlo de periódicos o cartones fijados también con cinta. Si contrata a un pintor, asegúrese que haga esto (suponemos debe ser un profesional, pero por si acaso).

De arriba hacia abajo.- Lo más común es pintar una habitación en orden descendente, o sea, de arriba hacia abajo. En primer lugar el techo, si es necesario, seguido por las paredes, finalmente las molduras y esquinas. Revise bien qué tipo de brochas y rodillos utilizará. En el mercado existen diferentes medidas que le facilitarán esto, como las que son especiales para esquinas o espacios complicados.

Reparación de las paredes.- Si la pared ya ha sido pintada anteriormente o tiene papel tapiz, se debe eliminar. Para el tapiz, hay que arrancar, rascar y pulir con espátulas y agua. Para eliminar pintura se puede lijar y tallar hasta que se tenga la pared limpia. Si hay cuarteaduras o rasguños, puede aplicar yeso hasta que la pared quede lisa.

Eligiendo los colores.- Bueno este es un tema aparte de decoración. Lo que le podemos decir por ahora es que decida muy bien qué color le conviene para cierta habitación u oficina. Recuerde que los colores claros son para habitaciones que reciben poca luz, y los colores fuertes para las zonas con más luz. Revise bien los muestrarios de colores, pida opiniones e imagínese cómo se verían las paredes con sus muebles. Hoy en día, puede conseguir colores mate (el típico opaco), satinados (brillantes), o con simulación de texturas. ¡Sea creativo!

Pruebas de color.- Para asegurarse que le va a gustar el color, puede pintar un metro cuadrado de una pared. De preferencia, déjelo durante todo el día y fíjese muy bien cómo cambia durante el día (el efecto de la luz).

 Capas de pintura.- Solicite al pintor que aplique como mínimo dos capas de pintura. Con esto, se evita que queden paredes “transparentes”, sobre todo si son colores claros.

El toque final.- Si tiene dotes artísticas puede pintar pequeñas figuritas hechas con plantillas, poner una tira de cenefa, etcétera. También puede usar diferentes tonos de pintura para cada pared. Sólo no olvide el balance que le va a dar a la habitación, y el conjunto que hará con todos los muebles. Monte después las cortinas o persianas, y descubra los muebles y lámparas.

¡Diviértase!

Y cuando requiera de una limpieza extrema, acuda a los expertos…

* El autor es director general de la consultoría Callolli y  Asociados, S. C.