Shangai
La perla del oriente vive una burbuja imparable

Shanghai compite con Singapur y Hong Kong, las tradicionalmente preferidas por las multinacionales con presencia en la región Asia-Pacífico.  Pese a ello, el gobierno chino y el de Shanghai están tratando de tomar medidas fuertes para enfriar el boom de la inversión inmobiliaria, como una posible subida de tasas de interés, así como reformas y controles para


JW Marriott Shanghai |ARCHITECTS JOHN PORTMAN & ASSOCIATES

el mercado de propiedades.

Shanghai está transformándose rápidamente en una de las urbes modernas más maravillosas, con la impronta que combina lo nuevo y lo viejo. Rascacielos con curtainwall o piel de vidrio sirven como respaldo de antiguos templos budistas; antiguas casas de té conviven con nuevos locales de Starbuck’s. Espera un aumento sustancial de su rápido crecimiento económico y visibilidad internacional para 2010.

Es la ciudad de mayor crecimiento en Asia y se llama a sí misma “La Perla de Oriente”; alberga a 16 millones de personas rodeadas por rascacielos, predomina un estilo de vida urbano nuevo, internacional, posrevolución, con finas cenas y electrificante vida nocturna.

Es una ciudad que adoptó el internacionalismo y la economía competitiva del libre mercado, y ahora alberga el mercado de valores chino, produce una quinta parte del producto bruto interno, y sirve como la base industrial más importante del país.

El proceso de renovación multimillonario y ultramoderno de Shanghai está contrastado por su arquitectura tradicional de siglos. Hace 20 años sólo había 150 rascacielos, hoy hay más de 3 mil y siguen creciendo. Shanghai se prepara para recibir 70 millones de visitantes para la feria mundial de 2010.

El fenómeno en China


Edificio Jin Mao, la torre más alta de china y la tercera del mundo. un gran círculo corta a tráves de la torre mas alta para librar la presión del viento, arriva de los 460 mts. de altura

De acuerdo con un reporte de la Cámara General de Comercio, el desarrollo inmobiliario en China llegará a su pico en 2008. Mientras tanto el incremento de la inversión anual es de 28.9 por ciento y el de la construcción es de 28.4 por ciento para los últimos cinco años.

El área vacante de los edificios sólo para uso comercial alcanzó los 3 mil 872 millones de metros cuadrados en 2005, lo que significa un 27 por ciento de toda el área comercial, reflejando un crecimiento de 7.5 por ciento más que la propiedad residencial comercial.

Por otro lado, la desregulación del sector financiero a través de la Organización Mundial de Comercio después de 2006 resultará en un gran número de jugadores internacionales, aumentando su presencia en los mercados chinos más importantes. La economía china, que crecerá 10.5 por ciento este año y bajará muy poquito en 2007, es empujada por sus ciudades insignias. Entre ellas, Shanghai está tomando la posición protagónica absoluta entre los inversionistas por su gran competitividad, infraestructura, liberalización del mercado y magnetismo internacional, al punto tal que infló una gran burbuja inmobiliaria que el gobierno no sabe cómo parar.

Shanghai presenta una mayor oferta de rentas que, por ejemplo, Singapur y Tokio, sobre todo por el aumento de la construcción. Paralelamente, junto con Beijing, Shangai vive un constante aumento de los mercados de leasing gracias a la desregulación de los mercados de dinero en China.

 

La elección

Los factores más atractivos para los inversionistas o empresas son el entorno de negocios, la calidad de vida, la infraestructura, los costos de negocios que incluyen los recursos humanos y la dinámica del mercado de oficinas.

En este caso, la dinámica alcanzó la parte más baja del ciclo de Real Estate en 1999, dos años después de la crisis financiera asiática. Pero desde entonces ha mostrado un significativo crecimiento en términos de oferta-demanda.

Según datos de Shenyinwanguo Securities, la construcción comenzó a acelerarse en 2001 y alcanzó un avance en la inversión de infraestructura urbana de 27 por ciento en 2005. Las rentas de espacios prime subieron 30 por ciento en 2005 debido a diversos factores. Entre ellos, se puede mencionar una fuerte demanda de ocupación, limitada provisión desde 2003, construcción de oficinas de grado A state-of-art para llegar a las demandas de mayor calidad de grandes arrendatarios internacionales y locales. Sin ir más lejos, según el Shanghai Daily, para septiembre de este año se vendieron 15 propiedades por aproximadamente mil 800 millones de dólares, provenientes de capitales estadounidenses, europeos y asiáticos. Los mejores arquitectos del mundo quieren tener un pie en China, porque es la tierra de las oportunidades y Shanghai será pronto una de las ciudades de clase mundial. Así, desde Norman Foster y Michael Graves, diseñador de los hoteles Disney, hasta las megafirmas estadounidenses, como KPF and Skidmore Owens & Merrill, que diseñaron las torres Sears de Chicago y el Jin Mao en Shanghai.China ofrece una libertad creativa inédita, no sólo para el diseño, sino también para nuevos tipos de complejos, sólo comparables con los existentes en Dubai.  El complejo de usos mixtos de la Ciudad del Automóvil de Dell es muy particular, se extiende por 160 hectáreas y costó 10 mil millones de dólares, se prevé que tenga una pista de Fórmula Uno. Y esto es sólo una parte de un master plan con suburbios de toda la comunidad europea: ciudad italiana, ciudad inglesa y hasta ciudad holandesa con canales y queso.

Submercados

Las atracciones se concentran en el lado oeste del río, llamada Puxi, y el desarrollo de oficinas nuevas y rascacielos se concentra  en el lado este del río Huangpu, llamada Pudong.

Allí es donde se concentra el sector financiero y la banca, motor de empuje de la ciudad, seguido por los servicios profesionales, como contadores y abogados. Las compañías de consumo masivo y TI (Tecnología de la Información) también se expandieron. El mercado de oficinas continúa siendo dinámico y nuevos espacios para retail están siendo creados sobre la base de la conversión de espacios existentes.

Oficinas


21st Century tower: una propuesta sutil y estética que coloca a este edificio como exclusivo|GENSLER

El mercado de oficinas continúa activo en dos frentes. La renta sigue fuerte, con una combinación de grandes y pequeños arrendatarios, tomando espacios en las áreas de Pudong y Puxi. Los desarrolladores parecen efervescentes, ganando velocidad en la concreción de los desarrollos.

La consultora Jones Lang LaSalle estima que una nueva y significativa tanda de oferta será completada en el periodo 2007-2009, que será acompañada de una demanda pareja.

Según los analistas, el aumento de la oferta con la incorporación de nuevos edificios de grado A no subirá la disponibilidad, porque va acompañado de la demanda de las multinacionales y de un crecimiento en el sector comercial, que se concentra en el área de Luijiazui, al noroeste de Pudong. Más de 1.2 millones de metros cuadrados de nuevos espacios está agendada para inaugurarse entre 2006 y 2008, con hasta 63 por ciento del nuevo espacio en Pudong. La dinámica de oferta-demanda entre 2006 y 2010 muestra a Shanghai como la ciudad china que tendrá mayor cantidad de nuevos espacios en el mercado de oficinas por año en los próximos cinco años. Luijiazui es la demanda del futuro.

Según un informe de Jones Lang LaSalle de septiembre de este año, la absorción del mercado de oficinas de grado A en Luijiazui, que tuvo un promedio de 165 mil metros cuadrados en los últimos 10 años, alcanzará los 277 mil metros cuadrados en los próximos cinco años, lo que representa un aumento de 68 por ciento y es indicativo de un fuerte apetito por espacios en este submercado.

el parís oriental.

Las reformas de 1990 le permitieron a Shanghai recuperar el mítico brillo alcanzado en la Segunda Guerra Mundial. Hoy en día el paisaje se compone de cada vez más altos rascacielos, restaurantes, antros chic y hoteles de lujo que siguen floreciendo, alimentando la fama de la ciudad más flshy, divertida y futurística del lejano este.La ciudad se mueve como ninguna otra.  Este frenético movimiento tiene adrenalina y se escucha hasta en el rugir del redesarrollo, construcciones perpetuas, puentes y túneles, autopistas y miniciudades que aparecen repentinamente.

Shanghai está situada en el estuario del río Yangtze y es la ciudad industrial más grande de China. Cubre un área de 5 mil 800 kilómetros cuadrados y tiene una población de unos 18.7 millones de habitantes, incluyendo 2 millones en población flotante. Originalmente era una villa de pescadores que fue creciendo hasta adquirir el estatus de condado el 19 de agosto de 1201 (hoy fecha de su aniversario), durante la dinastía Yuan. Hoy, es la base más grande de tecnología industrial china, uno de los más grandes puertos y el centro financiero y comercial más grande del país, y llama la atención de todo el mundo.

La parte moderna tiene tres áreas clave, de interés para el turista, que comprenden vistas de la ciudad, negocios y compras, centrados alrededor de la plaza del pueblo y en la ribera del Huangpu. La ciudad cultural y las áreas de entretenimiento y turismo en el Mt. Sheshan, la isla Chongming, el lago Dingshan y el área de Shenshuigang. La ciudad burbujeante tiene glamour único y es conocida como “París oriental” porque se la considera el paraíso de las compras. Uno de los pasos obligados es la calle Nanjing. La calle Huaihai intriga a los que gustan de los estilos modernos y la Sichuan es para los más comunes.

La torre Oriental Pearl TV, la Jinmao Mansion y el Aeropuerto Internacional de Pudong son los símbolos modernos de la metrópolis internacional; mientras el Museo de Shanghai, su gran Teatro y el Centro de Shanghai City Planning Exhibition Center son evidencia de una pasión por la cultura urbana.Ya se vanagloria de tener en Pudong su nuevo Manhattan sobre el río Huangpoo, que estaba vacío hace sólo un decenio. Algunos récords:

• El tren más rápido del mundo (alemán, construido por Maglev).

• El túnel peatonal bajo el agua más largo del mundo.

• El hotel más grande (Grand Hyatt, con 88 pisos y la piscina más alta).

La ecuación de oferta y demanda se está moviendo más a favor de los propietarios. “Calculamos que las rentas en Pudong crecerán 27 por ciento en los próximos dos años, lo que puede representar tanto como una diferencia de mil 800 dólares por metro cuadrado (in capital value) entre 2006 y 2010”, dijo Anthony Couse, director ejecutivo de Jones Lang LaSalle Shanghai.

En los últimos años, el horizonte de Shanghai incluye el precinto de Luijiazui en Pudong, que fuera centro de la demanda de oficinas a mediados de los años noventa, pero que decayó con la crisis asiática de 1997, y cuya demanda desde entonces ha sido llevada sobre todo por el sector financiero y bancario.

Actualmente, el stock total de oficinas en el área es de 1.6 millones de metros cuadrados y se espera un aumento a una cifra que esté entre los 1.8 y 3.4 millones de metros cuadrados para 2010.

Couse remarcó: “el alza de Pudong no va a significar el detrimento de Puxi, las dos grandes áreas que forman Shanghai a través del río Huangpu”. Expresó que, por el contrario, la ciudad continuará su evolución de manera integral.

Mientras Luijiazui seguirá concentrando el sector financiero y bancario –con una absorción de 43 por ciento–; Puxi retendrá a las multinacionales líderes y firmas de servicios profesionales, sobre todo los edificios de calidad en Jing’An and Xuhui. Se espera para todo Luijiazui un incremento de las rentas y un índice de disponibilidad saludable durante los próximos años.

Retail


You You Internacional Plaza|B+H

El gobierno del Downtown continúa con sus planes de desarrollo y redesarrollo, particularmente en términos de espacios de retail. Jing’an, uno de los más activos el año pasado, anunció más actividades para 2006.

Los retailers continuarán abriendo nuevos locales mientras los costos de renta de espacios continuarán creciendo.

El distrito de Jing’an anunció sus planes de mejoramiento de una de las áreas de retail más exitosas en la ciudad.

Proveyeron detalles en un número de submercados dentro del distrito. Por ejemplo, uno de los nuevos retailers que reemplazan existentes es el de Fancl House, que reemplaza el de Kodak a lo largo de la calle Nanjing (oeste). La alta actividad de retailing en otras áreas sugiere que la demanda se mantendrá alta todo el año.

Carrefour planeaba una nueva ubicación en los suburbios en el parque Zhongshan, en el desarrollo de usos mixtos Cloud 9; así como marcas de ropa extranjeras como Zara, abrirán en locaciones tradicionales como la calle Huaihai en el Times Square. Aunque hay una falta de nuevos desarrollos de megaretail en el centro de la ciudad, nuevos espacios han sido creados en lugares interesantes. Por ejemplo Super Brand Mall agregó espacio de terrazas en sus exteriores para acomodar a más de media docena de nuevos outlets, incluidas las cadenas locales como Element Fresh y Blue Frog e internacionales como Hooters. Nuevos centros comerciales pequeños serán completados cerca de franjas de retail clave, como Huaihai, donde Juction 25 está siendo completada, y se está agregando espacio comercial en una propiedad histórica a lo largo de la calle Nanjing.

Mercado residencial

Los índices de la propiedad en Shanghai se han triplicado en los últimos cinco años, mientras los compradores toman unidades en complejos con nombres extraños y lavishly priced. Hace sólo una década la mayoría de los chinos vivían en complejos gubernamentales con nombres comunistas, como Comunidad Nº 506, sin amenidades, por supuesto. Ahora el precio por un apartamento de 100 metros cuadrados ha subido a alrededor de 113 mil dólares, mucho más allá que el salario anual promedio chino, de un dweller, de 3 mil 333 dólares.

Evidentemente este sector es el preferido de los inversionistas institucionales, quienes pueden especular con la compra de un mercado de precios relativamente quieto, como ventana de oportunidad para una subida más que interesante en el mediano y largo plazo.


st Regis Hotel | MIAO ZHI JANG

La oficina de Shanghai de la comisión regulatoria bancaria china dijo que el precio promedio de los apartamentos creció 5.1 por ciento en septiembre a 9 mil 147 por metro cuadrado.

Las alzas de los precios en diferentes momentos, provocan una brusca baja de los créditos hipotecarios.

Grandes tratos durante la primera mitad del año incluyen la compra de varias torres a ser terminadas cerca de la Avenida Century. También se están promocionando varias propiedades, tales como un proyecto de usos mixtos y una torre de oficinas en Puxi y un centro de retail en Pudong.

La baja de precios en el anillo interior ha empujado un aumento robusto de las ventas en las nuevas residencias en las áreas de Pudong, Minhang y Baosha, en octubre, alcanzando 41 por ciento del total del volumen en la ciudad, en septiembre. Por otro lado, los precios en la zona del Downtown han subido sustancialmente, por ejemplo en 41.6 por ciento en el distrito de Hongkou. En síntesis, la alta demanda de espacios en Shanghai, acompañando el enorme crecimiento de la economía china, hizo que explotara una burbuja inmobiliaria, cuyo sobrecalentamiento es preocupación del gobierno, pero no de los especuladores inmobiliarios o de los desarrolladores involucrados, quienes confían que la tendencia seguirá en alza de manera sólida.


Plaza 66, en pundong, diseñado por kohn pedersen|JW MARRIOTT SHANGHAI/ARCHITECTS JOHN PORTMAN & ASSOCIATES

Quienes estén interesados en este mercado, deberían agendarse para ir en la primavera a la expo Real Estate Investment World China 2007, el foro más influyente en la industria inmobiliaria en China, que mostrará las mejores oportunidades de inversión de China, Hong Kong y Macau.

brebe historia china.

Después de los setentas, el líder Deng Xioaping inició la apertura gradual del mercado y la implementación de la reforma económica para hacer crecer la economía, con el objetivo de subir el estándar de vida del pueblo chino.

Desde entonces la economía China ha aumentado más de diez veces, ocupando el segundo lugar mundial después de Estados Unidos. Entre 1979 y 1999 el producto interno bruto creció a un índice promedio anual de 9.7 por ciento.El PIB total en 2000 superó el trillón de dólares por primera vez en la historia. El sector privado ha aumentado considerablemente, hoy contabiliza 60 por ciento de los desarrollos y cada vez hay más trabajadores activos en una compañía privada o mixta.

Según una encuesta publicada por la revista Construcción China, cerca de 59 por ciento de los residentes en China ya son propietarios de su propia casa, con un espacio para vivir promedio de entre 50 a 80 metros cuadrados, para entre 2 y 4 personas.El año pasado exportó e importó un record de 1.43 trillones de dólares, lo que significa un aumento de 23 por ciento con respecto al año anterior.