Grandes Transacciones de Oficinas Corporativas

La Ciudad de México cuenta con el 80% del inventario total de espacio de oficinas del país, por lo que es aquí donde se concentran la mayoría de los grandes proyectos corporativos nacionales e internacionales. Mediante este documento, presentamos la fórmula para que las grandes transacciones inmobiliarias corporativas, se vuelvan una operación estratégica para su negocio.

 

Desde 1992, y a partir de la firma del Tratado de Libre Comercio de Norteamérica (NAFTA por sus siglas en inglés), es en la Ciudad de México donde se han llevado a cabo las transacciones de consolidación o reubicación de oficinas corporativas de mayor tamaño del país, siendo comparables en muchos casos, tanto en calidad como en complejidad, con operaciones inmobiliarias de gran volumen en ciudades como Nueva York, Los Ángeles, Chicago, Londres, Tokyo o Shangai.

Pero, ¿cuál es la diferencia de un proceso de reubicación corporativa de una empresa que cuenta con mil o más empleados si se compara con una reubicación de oficinas de 10 empleados?

Los elementos a evaluar en el segundo caso podrían limitarse a identificar un edificio que se encuentre cerca de la residencia de los directivos de la empresa, o bien, en un análisis más amplio y objetivo, a la cercanía del nuevo edificio con los clientes y en su caso proveedores, y cuidar que sea un edificio que cumpla con sus estándares mínimos de funcionamiento.

¿Decisión de negocios o decisión inmobiliaria?

Sin embargo, en el caso de un proyecto de reubicación o consolidación de una empresa de más de mil empleados (o para en el caso de este artículo, para cualquier proyecto de oficinas de una compañía con más de 100 empleados), existen ciertos elementos básicos que deben de analizarse, además de una logística de trabajo que permita tomar decisiones transparentes, documentadas y soportadas, que en su conjunto aseguren para la empresa una decisión financieramente competitiva y operacionalmente idónea.

 

En primer lugar se debe de partir del supuesto que la reubicación de las oficinas de una empresa grande, no es una decisión inmobiliaria: Es una decisión de negocios. Y es que un error o acierto en la toma de decisiones -en donde están inmersos uno o varios dólares por metro cuadrado-, puede implicar para la corporación una ganancia o una pérdida de varios millones de dólares.

Asimismo, al ser una decisión de negocios, el principal objetivo del cambio es “incrementar la rentabilidad de la empresa”, pero… ¿puede una nueva plataforma inmobiliaria ayudar a que una empresa sea más rentable?

Elementos a considerar

Con base en la experiencia de diferentes proyectos de reubicación y/o consolidación de oficinas corporativas que nuestro equipo ha implementado en la Ciudad de México, podemos decir que si se toman en cuenta los temas principales de manera integral, estamos convencidos que la respuesta es afirmativa; pero para lograrlo los directivos de una empresa grande en proceso de muda de sus oficinas, deben de analizar por lo menos los siguientes elementos:

•             Inmueble actual / Obligaciones actuales:

                En caso que la empresa en busca del cambio sea propietario de su espacio actual, debe tener o implementar una estrategia que asegure la venta sólida de su inmueble, aún antes de implementar el proceso de búsqueda, selección y negociación de sus nuevas oficinas, y aún cuando la venta efectiva de la antigua oficina se realice una vez cambiados a su nuevo edificio. En caso que existan obligaciones por el arrendamiento actual, se tienen que analizar las posibilidades de rescisión anticipada, subarrendamiento, o en su caso identificar los costos derivados no abatibles.

                    Asimismo, se tiene que tener certeza absoluta con respecto a si el inmueble actualmente ocupado es o no, una opción a considerar a largo plazo, vía remodelación o reestructuración del espacio de oficinas (re-stacking).

La decisión de rentar o comprar deberá analizarse desde el punto de vista del costo total de cada alternativa en términos del Valor Presente Neto, antes y después de impuestos, así como en términos del Impacto en Resultados.

Corporativo HSBC. Paseo de la Reforma, Distrito Federal. · adrian wilson

•             “Best Practices” y “Benchmarking”:

                Cada empresa es diferente con respecto a sus estándares de espacio, necesidades de áreas de apoyo (salas de juntas, cafetería, gimnasio), y sus requerimientos técnicos. Algunas prefieren mayores áreas privativas por empleado y áreas comunes más pequeñas. Otras incentivan el trabajo en equipo, la solución de problemas y la creación de ideas a través de áreas privativas más pequeñas y espacios comunes más grandes.

                    Mediante el análisis de mejores prácticas (best practices) y comparativas de la industria (benchmarking), es posible innovar al aplicar las tendencias de lo que están haciendo las empresas líderes en México y en el mundo para ser más rentables, esto mediante una plataforma inmobiliaria con espacios de oficinas que incentiven el trabajo en equipo, la creación de ideas, la solución de problemas y la interacción eficiente entre departamentos.

•             Configuración arquitectónica ideal:

                Una vez conociendo lo anterior, se podrá definir la configuración arquitectónica del edificio ideal, es decir, el tamaño de plantas, geometría de los pisos de oficinas, el tipo de infraestructura que se requiere, las alturas a plafón, la oferta de espacios comunes y de servicio del edificio, así como la oferta de áreas de estacionamiento, bodegas, salones de conferencia, entre muchos otros factores.

                    Este cúmulo de factores le permitirá a la empresa operar mejor, y por consiguiente incrementar su nivel de productividad laboral.

•             Ubicación ideal:

                Aún cuando se identifique con exactitud la configuración de edificio ideal, el proyecto inmobiliario podría fracasar al seleccionar un edificio ubicado en una zona geográfica no correcta. Existen una serie de elementos a analizar para identificar la ubicación ideal del nuevo edificio corporativo entre los que se encuentran: Relación distancia y horas de traslado de las residencias de los empleados al edificio, relación distancia y horas de traslado de los empleados desde el nuevo edificio a las oficinas de sus clientes, accesibilidad a vialidades importantes, transporte público, servicios en la zona, universidades, etc.

Existen también factores secundarios a analizarse que tendrán un impacto importante, ya no en los recursos humanos de la empresa, sino en las finanzas, -puesto que en la Ciudad de México se han creado y podrían volver a existir- incentivos fiscales para las empresas que se ubiquen en corredores corporativos apoyados por el gobierno, como ha sido Paseo de la Reforma y zonas como Azcapotzalco, entre otras, con descuentos en impuesto sobre la nómina, impuesto predial y deducciones en impuesto sobre la renta.

•             Rentar o comprar:

                Tal y como lo establecimos en un principio, una decisión inmobiliaria es en realidad una decisión de negocios, pero hay que agregar que ésta tiene un alto componente financiero. Por ello, una empresa con base en su situación de flujo de efectivo, tesorería, planes de inversión y objetivos financieros, tiene que decidir si su nuevo edificio será a través de la compra o renta.

La decisión de rentar o comprar deberá analizarse desde el punto de vista del costo total de cada alternativa en términos del Valor Presente Neto, antes y después de impuestos, así como en términos del Impacto en Resultados.

Una compañía que requiere invertir su capital en su propio negocio para generar rentabilidad (empresas de manufactura, farmacéuticas, etc.) es altamente probable que opten por rentar.  Por otro lado, compañías que requieran mantener capital en inversiones muy conservadoras para cumplir con reservas técnicas (bancos, aseguradoras, etc.) tenderán más a ser propietarios de sus edificios.  

Sin embargo, existen empresas que con base en su situación financiera y planes corporativos, preferirán ir en contra de la lógica antes descrita, por lo que es muy importante analizar la decisión que mejor cumpla con los objetivos específicos de la empresa en cuestión mediante el análisis financiero de Renta Vs. Compra.

Cierre de la transacción:

Una vez analizados todos los elementos antes descritos, se deberá implementar un proceso documentado en la selección final del nuevo edificio corporativo y mediante un ambiente competitivo crear las condiciones para que la corporación logre, por un lado: concesiones contractuales necesarias para una ocupación estable y a largo plazo, tales como derechos de expansión, de tanto, de renovación y posiblemente derechos de contracción y subarrendamiento. Y sobre todo, negociar condiciones económicas atractivas ya que al tratarse de una transacción de gran volumen los valores de cierre deberán de ser competitivos.

*El autor es vicepresidente ejecutivo de Cushman & Wakefield y ha implementado gran parte de las transacciones de oficinas de mayor volumen de la Ciudad de México en los últimos 15 años.RE


Entrada y Lobby del Corporativo HSBC. Paseo de la Reforma, Distrito Federal. · adrian wilson