La crisis y su impacto en el mercado de oficinas de la Ciudad de México.

La crisis económica mundial ha tenido repercusiones en gran parte de las actividades económicas de México, incluyendo el mercado inmobiliario. El presente artículo tiene como objetivo descifrar cuál ha sido y será el impacto de esta crisis en el Mercado de Oficinas de la Ciudad de México, con base en estadísticas históricas, que nos permitan estimar las variables inmobiliarias futuras.       

 

Las corporaciones que hoy ocupan espacio de oficinas, ya sea en renta o como propietarios en esta ciudad, deberán tomar sus decisiones estratégicas inmobiliarias, con base en cómo la crisis actual impactará el mercado de oficinas hoy y en los próximos años.



Con el propósito de entender el posible impacto de la crisis económica en el mercado de oficinas de la Ciudad de México, debemos primero entender cuál ha sido el comportamiento histórico de este segmento con base en las siguientes tres variables:

a) Disponibilidad: Volumen de metros cuadrados de oficinas Clase A y A+ que se encuentran vacíos al final de cada año.

b) Absorción: El total de metros cuadrados operados en venta y en renta menos los espacios que ese año fueron desocupados.

c) Construcción a entregarse: Total de metros cuadrados de oficinas cuya construcción termina y que se entregan al mercado en el año específico. Asimismo, con base en dichas estadísticas de los últimos años del mercado y

Aplicando estimados de los impactos potenciales, que la crisis podría tener en los planes de desarrollo de los inversionistas y en las decisiones corporativas inmobiliarias de las empresas en la Ciudad de México, es posible estimar los escenarios potenciales de estas mismas variables en los próximos años.

Finalmente, la disponibilidad de espacio de oficinas se traduce en un porcentaje de vacante que permanecerá bajo en los próximos años, a pesar de la reducción en la demanda esperada en los años venideros, y siempre y cuando no se agudice la crisis de manera tan drástica que corporativos o gigantes financieros que sean grandes usuarios de oficinas en México entren en bancarrota, lo cual por lo menos los expertos no lo pronostican.  

Interpretación de las variables económicas inmobiliarias

Con base en las gráficas presentadas podemos identificar y analizar las siguientes situaciones específicas del mercado de oficinas clase A y A+ de la Ciudad de México, las cuales son relevantes para entender el comportamiento del mercado en los próximos cinco años:

• 2008 – Tasa de vacante más baja en 16 Años: Como resultado de una disminución en la construcción de nuevos espacios de oficinas, y la continua actividad de renta y compra de espacios, hoy el mercado cuenta con una tasa de vacante de 3.96 por ciento, que resulta la tasa más baja que ha tenido el mercado de oficinas de la Ciudad de México desde 1992, antes de la firma del Tratado de Libre Comercio (NAFTA) y antes del boom inmobiliario de la ciudad.

• Reducción de tasa de vacante: En el 2003 existía una disponibilidad de 487 mil metros cuadrados de oficinas que representaba una tasa de vacante de 18.26 por ciento, es decir, en aquel año el mercado de oficinas en la Ciudad de México se encontraba con una sobreoferta de espacio, la cual ha ido disminuyendo año por año, con base en una economía estable que ha permitido una absorción anual que ha promediado en los últimos cinco años alrededor de 243 mil metros  cuadrados, y un promedio de construcción a entregarse cada año de 182 mil metros cuadrados, aproximadamente.

• Reducción del volumen de construcción a entregarse: La sobre-oferta que existió en el periodo 2003-2005 tuvo una influencia decisiva en el cambio de estrategia de inversión de muchos desarrolladores inmobiliarios, que en algunos casos optaron por construir vivienda (u hoteles) en vez de oficinas, lo cual se ve reflejado en la disminución de construcción de oficinas a entregarse en el periodo 2006-2009, la cual promedió anualmente 138 mil metros cuadrados lo que representa un descenso del 25 por ciento comparado con el promedio del periodo 2003-2008.

• Crisis impacta ambos lados del mercado inmobiliario: A partir del 2009 estimamos que la crisis tendrá un impacto en el mercado inmobiliario. Este impacto afectará ambos lados del mercado: oferta y demanda. Es decir, habrá una disminución en el volumen de inversión en nuevos desarrollos, y al mismo tiempo, habrá una reducción de espacio rentado o comprado por corporaciones.

• Oferta: Es posible que el lado de la oferta tendrá una afectación de alrededor del 20 por ciento, ya que una gran parte de los proyectos en construcción y por iniciarse no dependen del financiamiento para su desarrollo, y son proyectos patrimoniales a largo plazo.

• Demanda: Es nuestra opinión que la demanda de espacio tendrá una afectación equivalente al 40 por ciento de reducción el próximo año, con relación al promedio anual de absorción del mercado, ya que las corporaciones con perspectivas de corto plazo y/o con pro blemas financieros pospondrán o algunos cancelarán sus proyectos de mejora de su plataforma inmobiliaria, y estimamos que dicha absorción regrese a su promedio histórico hasta el 2011.

• Variables inmobiliarias sólidas: Aún con un ritmo de construcción saludable, y una reducción en la demanda de los espacios rentados y comprados, continuarán porcentajes muy bajos de disponibilidad de oficinas clase A y A+ que nos permiten concluir que los valores se van a mantener estables en el 2009, si bien con ligeras reducciones en los precios de cierre para usuarios grandes, y posiblemente con una perspectiva a la alza a partir del 2010/2011, ya que las tasas de vacante se mantendrá en niveles muy bajos en los próximos tres a cinco años. Es importante mencionar que dichas tasas de vacante  podrían ajustarse a la alza en caso que aparezcan durante este lapso de tiempo nuevos proyectos de oficinas, de los cuales hoy no tenemos conocimiento y que se alcancen a construir y terminar antes de este periodo, y/o en caso que usuarios corporativos reduzcan su ocupación inmobiliaria drásticamente.


Corporativo Coca-Cola Femsa.|ARDITTI ARQUITECTOS

• Incertidumbre financiera: A pesar de las variables inmobiliarias sólidas del segmento Clase A y A+ de oficinas, existe incertidumbre en el mercado inmobiliario de la Ciudad de México resultado de la crisis económica. Dicha inestabilidad permitirá, a los usuarios grandes que actualmente se encuentran en busca de espacio de oficinas obtener concesiones o descuentos que no hubiera sido posible obtener dentro de un contexto económico diferente.

• Incertidumbre financiera: A pesar de las variables inmobiliarias sólidas del segmento Clase A y A+ de oficinas, existe incertidumbre en el mercado inmobiliario de la Ciudad de México resultado de la crisis económica. Dicha inestabilidad permitirá, a los usuarios grandes que actualmente se encuentran en busca de espacio de oficinas obtener concesiones o descuentos que no hubieran sido posible obtener dentro de un contexto económico diferente.

Conclusión Tal y como se señaló en el presente análisis, el volumen de espacio disponible continuará en sus mínimos históricos (siempre y cuando no existan eventos extraordinarios derivados de la crisis), lo que mantendrá una gama limitada de edificios de oficinas A y A+ que pudieran solucionar requerimientos inmobiliarios de grandes corporativos.

Asimismo, debido a los niveles de vacante tan reducidos, los valores del mercado de oficinas Clase A+ y A no tendrán bajas considerables, y a partir del periodo 2010/2011 iniciará una perspectiva a la alza en dichos valores, ya que en estos años asumimos que el número de transacciones inmobiliarias regresará a los volúmenes históricos. Sin embargo, la incertidumbre financiera que actualmente vive el país, permitirá a grandes usuarios el lograr concesiones económicas en negociaciones finales de renta o compra que no hubieran sido posibles antes del inicio de la crisis.