A lo largo de las últimas décadas, se han presentado importantes transformaciones en los centros comerciales por diversas vertientes.
La evolución del mercado retail en México se ha dado en momentos o etapas clave que nos permiten visualizar con antelación las posibles tendencias que marcan el progreso del sector.
Primero, se observó con la expansión vertiginosa de las principales tiendas de autoservicio como Walmart, Chedraui, Soriana, Comercial Mexicana y HEB, entre otras, lo cual causó una migración de sus formatos sencillos (stand alone) hacia los centros comerciales.
Para ese momento, los centros comerciales detonaron una oferta multifacética que maravilló al mundo, puesto que en ellos se podían encontrar múltiples satisfactores para la población. Había más tiendas, servicios, gimnasios, espacios food court y comenzó a introducirse el concepto de entretenimiento, lo cual garantizó un mayor y creciente flujo de visitantes durante todos los días de la semana y a todas horas.
El segundo punto clave fue la verticalización de los espacios comerciales. Con este proceso se buscó potenciar el concepto todo en uno (all in one) y maximizar los precios excesivos de los terrenos.
Los centros comerciales detonan una oferta multifacética deslumbrante.
Víctor Manuel Barreiro García, Vicepresidente de Desarrollo y Operaciones MRP
Con una mayor oferta y más espacios, los power centers y lifestyle centers comenzaron a incluir hoteles, viviendas y espacios corporativos. Ahora el concepto de uso mixto se promueve por sus características de lujo y ventajas para el consumidor final, facilitando su desplazamiento a diversos sitios de interés.
Adicional a estos dos momentos, el patrón tradicional de los fashion malls con grandes tiendas anclas se modificó hacia un esquema de negocios que se venía presentando en Brasil, donde se desarrollaron centros comerciales con tiendas de lujo y semi lujo, lo que de cierta forma sustituyó lo comprendido dentro de una tienda departamental. En México cada día más estamos viendo esta tendencia.
Visión sobre el futuro
Para la próxima década consideramos que observaremos al menos cinco tendencias:
- Por las vertientes del crecimiento poblacional, mejora en el poder adquisitivo y verticalización, consideramos que habrá un crecimiento importante de proyectos de usos mixtos en las ciudades grandes y medias del país.
- En los “power centers” veremos la incorporación de componentes de entretenimiento.
- Vemos mucho campo de oportunidad para las departamentales medianas, toda vez que hasta el momento siguen existiendo muchas ciudades medias y pequeñas con poca o nula oferta formal de una plaza comercial.
- El segmento de “fashion malls” grandes ya está bien atendido; solamente se podrán desarrollar aproximadamente una docena más en el país.
- En los próximos años veremos un creciente número de ampliaciones, reconversiones y remodelaciones de centros comerciales en el país.
Con los cambios demográficos entre generaciones, la ideología de cada una definirá el contexto de tendencias que deberá seguir el mercado, esto a partir de sus cambios de consumo que marcan las tendencias a satisfacer, de acuerdo al perfil de cada consumidor en las ciudades del país.
Hoy las tendencias muestran una clara demanda de nuevas experiencias y vivencias que sean capaces de generar las marcas en los clientes.
El sector ofrece oportunidades con estrategias acertadas.
Grandes retos
En el sector vemos varios retos. El más importante de ellos es la llamada tormenta perfecta es decir, todo este contexto de terrenos escasos y caros, costos de construcción —los cuales se encuentran elevados muy por encima de los niveles de 2016—, procesos de tramitación de permisos cada vez más complicados con un cierto grado de subjetividad (consultas ciudadanas, entre otros); costos por deuda alta que hacen que se tengan que desarrollar proyectos con capital fresco sin apalancamiento.
Pese a esto, existen algunos mercados muy específicos, saturados de oferta comercial, donde es muy importante el hecho de que los clientes estén pagando rentas más bajas que en los últimos años. Para aquellos grupos que podamos navegar en ese entorno vemos grandes oportunidades; sin embargo, esta tormenta dejará a ciertos grupos vulnerables y con poco crecimiento.
En general, ante la situación se visualizan buenas oportunidades, que si se toman estratégicamente, son un buen componente que podrá garantizar el éxito de los centros comerciales. Un ejemplo sería implementar un gran componente de entretenimiento en los desarrollos, que evoquen experiencias innovadoras y espacios dedicados a algo más allá de las compras, es decir, que haya cultura, actividades físicas, gastronomía y espectáculos.
Parte de esto se logrará con el apoyo del uso de tecnologías: a través de pantallas interactivas y apps que faciliten las vivencias y a la vez reconozca al consumidor final, brindando descuentos y beneficios por sus visitas. Sin embargo, se debe tener el equilibrio adecuado y dimensionar correctamente cuánto entretenimiento debe haber en un centro comercial.
Satisfacer al consumidor
De acuerdo a cada formato, surgirán demandas y estrategias de juego en el mundo retail. Cada uno responde de acuerdo a la demanda de su segmento poblacional. Por ejemplo, el centro comercial que se enfoca a los servicios debe funcionar acorde a ello, así como ofrecer una mezcla adecuada y variada, con horarios muy amplios y comercios de impulso bien equilibrados.
En caso del lifestyle center, la visión y misión cambia, ya que aquí la mezcla de moda es el objetivo principal a satisfacer en todos los géneros y presupuestos. El landscape se orienta más a ofrecer espacios de dispersión donde el consumidor pueda disfrutar de una tranquila caminata, rodeado de una amplia gama de comercios de giro gastronómico, entretenimiento, quizás un auto servicio premium; la idea es que estos conceptos reciban a la gente por muchas horas.
El día de hoy lo que está diferenciando a los nuevos centros comerciales tiene que ver con el cambio de los hábitos de consumo que la gente está buscando, además de la experiencia de compra, que debe tener un amplia y diversa mezcla de giros, un lugar de convivencia, esparcimiento, con áreas verdes, entretenimiento, seguro, divertido, de fácil acceso, que asombre estéticamente y que satisfaga diferentes necesidades y presupuestos.
Por otro lado, las marcas internacionales demandan por supuesto conceptos bien definidos, mezcla de giros en coherencia con el mercado objetivo; exigen mucha formalidad y compromiso en el proceso de desarrollo y puntualidad en la entrega de espacios y aperturas de las tiendas.
En resumen: proyectos seguros, sustentables y que generen una relación más estrecha. Ante ello, los arquitectos tienen presente el reto de crear recorridos sencillos e intuitivos, ya que cada vez más los desarrollos se ubican en espacios más pequeños, que requieren mucho talento en el diseño.
Marcas internacionales demandan formalidad.
Impulsores del sector
Los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (Fibras) y los Certificados de Capital de Desarrollo (CKDs) han sido factores importantes para impulsar el desarrollo en todos los sectores inmobiliarios, ya que posibilitaron a ciertos grupos el acceso a capital, con lo cual se generó un crecimiento más acelerado de todo tipo de proyectos.
En nuestro caso, estos esquemas de fondeo han sido fundamentales y al día de hoy tenemos casi 15% de los instrumentos estructurados de todo el mercado de bienes raíces y somos el más grande en ese sector.
Texto Víctor Manuel Barreiro
Foto: ENTREPEUR
