valore el costo.

Cuando deseamos hacer una operación inmobiliaria la primera pregunta que nos surge es: “¿Cuál es el precio adecuado que debo pagar?

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La respuesta no es sencilla, porque de ella van a depender varios factores: si tenemos ganancia o pérdida, si los impuestos a pagar son adecuados o no, y sobre todo saber si quedan satisfechos los participantes de la misma. Por ello, los especialistas siempre recomiendan hacer un avalúo del bien inmueble.


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“Un avalúo es el documento escrito que contiene la certificación y conclusión de la estimación de un valor de un bien a una fecha determinada y bajo condiciones específicas, realizado por uno o varios valuadores que cuentan con los conocimientos acordes con el tipo de bien, o bienes, a valuar, actuando como una tercera parte totalmente imparcial, atendiendo a la normatividad vigente en la materia y utilizando los métodos, técnicas y criterios de valuación que para el caso resulten más adecuados”, explicó Jorge Eguiarte Durand, director general de la Unidad de Avalúos México, filial del Grupo Financiero BBVA Bancomer.

La importancia de un avalúo

La importancia de este tipo de operación no sólo es para las personas, tiene una fuerte repercusión económica porque se estima que en el ámbito nacional se realizan por lo menos 600 mil operaciones de avalúos inmobiliarios cada año.

Amado Felipe Vega Robledo, director general de EGP (Evaluación y Gestión de Proyectos) manifestó que lo que importa en un avalúo es dar un rango para que pueda haber una negociación. Es decir, fija las bases para poder hacer una operación de la forma más adecuada.

“Se puede considerar al precio de mercado como aquel al que se está cerrando una transacción en función de la oferta y la demanda, que puede verse afectado por muchísimos factores. Entonces, la valuación sirve para estimar un valor que se acerque a lo que sería el precio de mercado, aunque difícilmente se va a tener una coincidencia”, explicó el ejecutivo.

Detalló que el avalúo se puede tomar como un valor de referencia y en base a ello saber si el bien está por arriba o debajo del valor de mercado, con el valor determinado tanto por un comprador como por un vendedor. Esto puede decir cuál sería el precio razonable o justo para poder realizar la venta de un inmueble y hasta cuánto sería la cantidad mínima o máxima que se podría aspirar por ese inmueble.

Por su parte, Sergio Gómez Rábago, director general de Arkidinámica, señaló que la gente debe hacer expectativas reales sobre la venta de su casa y debe estar muy consciente de que uno es el precio que pide y otro es el que realmente le van a pagar.

“Es importantísimo hacer una valuación, se tiene que dar certeza a la gente que vende o compra. Como profesional inmobiliario se debe indicar al cliente cuál es el precio justo o comercial aproximado para poder comercializar su propiedad. Es decir, se debe proteger tanto el patrimonio del comprador como el del vendedor”, expresó el especialista. Todos los directivos coincidieron en señalar que para hacer un avalúo se debe contratar a gente autorizada, con ética, y especializada sobre el tema, porque existen muchas personas que sólo buscan lucrar con la necesidad de la gente. Este servicio lo ofrecen personas físicas (peritos valuadores), empresas, bancos y unidades de valuación. Asimismo, para todos aquellos avalúos de inmuebles para crédito garantizado a la vivienda, que están regulados por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), deben ser elaborados por las Unidades de Valuación registradas ante la SHF.

Diferentes métodos

El director general de EGP sentenció que es muy importante saber para qué se va utilizar el avalúo, a fin de determinar el método más adecuado que se debe seleccionar, para que nos pueda ayudar al propósito que se persigue.

De acuerdo con el director general de la Unidad de Avalúos México, filial del Grupo Financiero BBVA Bancomer, existen diferentes tipos de valuación (avalúos) y que corresponden a los siguientes: avalúos inmobiliarios (residenciales o comerciales), avalúos agropecuarios (predios rústicos, huertas, animales), avalúos maquinaria y equipo, avalúos industriales (incluye inmueble y maquinaria y equipo), avalúos embarcaciones, joyas, aeronaves, avalúos de negocios en marcha.


Amado Felipe Vega Robledo
Se puede considerar al presio de mercado como aquél al que se está cerrando una transacción en función de la oferta y la demanda, y que es afectado por muchísimos factores

Agregó que la importancia que tiene    esta operación para el sector inmobiliario es muy amplia, porque da información relativa a la calidad de la garantía, al valor comercial de un bien, al valor de reposición de un bien y a las condiciones físicas del bien. De esta forma se convierte en una “herramienta de Información” que permite una mejor toma de decisiones para el otorgamiento de crédito, la asesoría en la compra-venta de bienes, juicios, recuperación de crédito, seguros, daciones en pago, administración de activos y para efectos contables.

“Para el sector inmobiliario la operación de avalúo es de la mayor relevancia, porque les puede permitir planear adecuadamente proyectos de inversión, da certidumbre en las inversiones, y ayuda a transparentar las operaciones de compra-venta”, determinó el director general de Arkidinámica.

El director general de EGP explicó que, tradicionalmente, en un avalúo para un inmueble se usan tres métodos: el de  valor físico, el de capitalización y el de comercialización o de mercado. En los tres debe haber cierta similitud, y el perito debe concluir con un valor en función de su experiencia.

“El valor físico (de costo) consiste en conocer cuál es el valor del terreno o inmueble, cuál sería el valor de todos los ladrillos de la construcción y de los accesorios, y se suman los tres y se da un valor. Se tiene que ver si es un inmueble nuevo o no, si es nuevo hay que aplicar una depreciación”, detalló el funcionario.

El director de Arkidinámica acotó al respecto que las propiedades no son iguales si son nuevas o usadas, la gente que la compra tiene que estar consciente de que va a pagar un precio por darse el gusto de estrenar una casa. Y una vez que lo haya hecho, deben considerar que tiene una amortización y que la plusvalía está en el terreno y no en la construcción.

“El método de valuación por capitalización, básicamente, es considerando la renta que se podría obtener mensualmente, llevado a un periodo de 10 años y considerando una tasa de capitalización. Es decir, si yo fuera juntando estas rentas, y obviamente con una tasa de capitalización al final de los 10 años, tendría cierto valor”, manifestó el director de EGP. En este sentido el directivo de Arkidinámica dijo que hay mucha gente que compra los bienes raíces como negocio, porque ya tiene resuelta su situación y lo que quiere es una forma alternativa, segura, tangible y de poco riesgo para tener una rentabilidad más una plusvalía.

“En la evaluación de mercado se hace un estudio para conocer cómo se están vendiendo por metro cuadrado construcciones similares u homologadas y en función de eso se saca el valor de la propiedad. Cabe señalar que en este método se pueden afectar propiedades que tienen terreno muy grande o una construcción pequeña, porque se castiga el terreno”, explicó el funcionario de EGP.

Para esta evaluación, el ejecutivo de Arkidinámica dijo que los comparativos  de mercado deben ser del mismo fraccionamiento y con inmuebles muy parecidos en acabados, terreno y  superficie, considerando que si se puede hacer la comparación con propiedades ya vendidas es muchísimo mejor, porque así se sabe que se tiene un precio justo.

“Cuando se trata de terrenos muy grandes para desarrollos, se usan otros métodos, como es el método de valuación residual, en el cual se considera un posible proyecto que se podría llevar a cabo en el terreno, se determina cuánto se podría obtener por ingresos, se les descuenta los gastos (sin incluir al terreno), y el valor final a obtener sería lo máximo que se podría pagar por el terreno”, expresó.

“Por ejemplo en un proyecto sería así: cuántas viviendas puedo construir, cuánto puedo tener de ingresos por esas ventas, los gastos que yo tendría por concepto de construcción, urbanización, proyecto, comercialización y administración, y luego predetermino una utilidad mínima y al final me va a quedar cuánto sería lo que me quedaría para pagar el terreno”, indicó el director de EGP.

El especialista señaló que para inmuebles con aplicación específica que no pueden ser usados para otra cosa más que para lo que fueron creados, como es el caso de plazas comerciales y hoteles, se emplea el de “negocio en marcha”, donde lo que importa no es cuánto vale el edificio, sino lo que como negocio me puede generar o los flujos generados para lo cual se hacen corridas con flujos futuros y se traen a valor presente.

Avalúos e impuestos

De acuerdo con Amado Felipe Vega Robledo, en el caso de operaciones de financiamiento realizadas en el Distrito Federal (DF) y en algunos estados, como Jalisco, Guerrero, Querétaro, Guanajuato o determinados municipios, se pide que haya un avalúo para el pago del impuesto por el traslado de dominio, el cual no necesariamente tiene que coincidir con el valor comercial del avalúo, porque hay ciertos requisitos que se piden en cada entidad federativa.

Agregó que hay estados en los cuales no se requiere hacer avalúo para realizar un traslado de dominio, porque se usan los valores catastrales para efectos fiscales y se les aplica un factor. En el caso del DF hay toda una serie de criterios, procedimientos y valores predeterminados, tanto para el suelo como para la construcción, que se deben tomar en cuenta para determinar el valor.

“El avalúo le va a servir al notario para poder determinar los impuestos que se van a tener que pagar; se toman en cuenta tres elementos, el avalúo fiscal o para la tesorería, el avalúo comercial o en cuanto se está cerrando la operación, y el valor catastral que tiene el inmueble. De esta forma, el valor más alto que resulte es el que se tomará para el pago de impuesto, ya que se busca recaudar la mayor cantidad posible”, explicó el directivo.

Costos


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Los costos por el avalúo son variables pero normalmente hay un mínimo que se cobra. En el mercado abierto, lo que se usa es cobrar de 2 a 2.5 por ciento el millar, pero si se habla de inmuebles con un muy alto costo (100 millones) se puede llegar a uno por ciento el millar.

Es de resaltar que para trabajar con instituciones oficiales se necesita tener autorización por parte de ellas, tener convenios y ajustarse a las tarifas establecidas. Por ejemplo, si alguien quiere comprar una vivienda de interés social por medio del Infonavit, lo más que se puede cobrar es mil 200 pesos por avalúo. En el caso de la Unidad de Avalúos México se cuenta con un “Call Center”, al cual se puede recurrir para ser orientados en cuanto a información, requisitos, tarifas, alta de servicios, levantamiento de quejas, direccionamiento a nuestras oficinas.

Recomendaciones


Segio Gómez Rábago
Es importantisimo hacer una evaluación, se tiene que dar certeza a la gente que vende o compra.
se deve proteger el patriotismo del comprador y el del vendedor

Sergio Gómez Rábago, director general de Arkidinámica manifestó que el público debe tener mucho cuidado con los anuncios en los periódicos de valuadores que ofrecen cobrar un porcentaje, porque no siempre actúan con ética. Por ello: se debe realizar con los profesionales que estén certificados y que se especialicen en una determinada zona, lo que les da una mayor ética y certeza en sus cifras.

Jorge Eguiarte Durand, director general de la Unidad de Avalúos México, filial del Grupo Financiero BBVA Bancomer, señaló que ante todo se debe recurrir a las unidades de valuación reconocidas y autorizadas,   además de conocer antes de contratar el servicio los costos y las condiciones del mismo. Amado Felipe Vega Robledo, director general de EGP, dijo que el público debería acudir con empresas y peritos que tengan autorización oficial, lo que se puede verificar en la página de la SHF (www.shf.gob.mx), en la del Infonavit (www.infonavit.gob.mx) y en la de la Conafovi (www.conafovi.gob.mx).

“Lo más barato no es lo mejor e incluso resulta caro”, podría ser el mensaje final de los especialistas al considerar la contratación de un avalúo para un inmueble.