Ola verde en mercado inmobiliario mexicano.

LA MITAD DEL CONSUMO ENERGÉTICO DEL MUNDO PROVIENE DE LOS EDIFICIOS, SIN EMBARGO, NO TODOS LOS INMUEBLES CORPORATIVOS, INDUSTRIALES Y COMERCIALES SON SUSTENTABLES, Y MUCHO MENOS, AMIGABLES EN SU TOTALIDAD CON EL MEDIOAMBIENTE. ¿QUÉ OCURRIRÁ EN EL MUNDO, FRENTE A LAS TENDENCIAS DE CONSUMO DE ENERGÍA Y EMISIÓN DE BIÓXIDO DE CARBONO? SON CUESTIONES QUE BUSCAN RESOLVERSE CON LA PLANEACIÓN, EL DISEÑO, LA CONSTRUCCIÓN Y LA OPERACIÓN DE EDIFICIOS VERDES.

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Según información de diferentes organismos energéticos internacionales, hoy en día en el mundo la industria consume 25 por ciento de energía, la industria automotriz 27 por ciento y los inmuebles residenciales y comerciales 48 por ciento. ¿Qué pasará en 20 años? La respuesta es sencilla: la industria y lo automotriz reducirán emisiones y consumo, pero la construcción inmobiliaria incrementará sus niveles debido a que no existen normatividades específicas obligatorias. Esta tendencia prevista hace años llevó a países como Estados Unidos y a Europa a liderar la construcción de edificios verdes, en diferentes momentos y con distintos sistemas de puntuación, buscando remediar este estado de cosas.

La historia tuvo un momento clave en los años noventa con sistemas establecidos en Canadá, Reino Unido y poco después en Estados Unidos con la creación del US Green Building, que estableció los parámetros para certificar el diseño, la construcción y la operación sustentable. Y no es para menos. Estados Unidos consume 25 por ciento de la energía del mundo, siendo 6 porciento de la población mundial.

Para muchos, los parámetros de la arquitectura están cambiando no sólo por la demanda mundial de servicios arquitectónicos, sino por la conciencia ecológica y el compromiso ambiental de los usuarios. Así, de acuerdo con el Building World Architecture Top 200, la firma Nikken Sekkei se impuso en el listado de las más grandes y admiradas firmas arquitectónicas en el mundo en los últimos dos años. “La arquitectura norteamericana está en una etapa de crisis, tiene una participación importante pero no está siendo relevante en el mundo verde, que ha penetrado en países asiáticos y en Europa del Este”, dice un analista del sector.

En el ámbito internacional existen parámetros de calificación como el BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), el BEPAC (Building Environment Performance Assessment Criteria) y LEED (Leadership in Energy and Enviromental Design), el de mayor penetración. Obtener el certificado del sistema americano LEED requiere cubrir 56 estándares basados en el diseño, la construcción y los interiores enfocados en la sustentabilidad de los inmuebles. Son diseños arquitectónicos, sistemas de control e incluso la utilización de materiales de construcción de la región.

En la industria inmobiliaria madura de otros países se han construido en la última década edificios más amigables, alentados por empresas que se rigen bajo el código de “socialmente responsables”. Arturo Pérez Rivera, director de Desarrollo de Negocios de HOK (Hellmuth, Obata + Kassabaum) dice que la certificación LEED se basó en el legado bibliográfico y de experiencia que en arquitectura sustentable tuvo la firma en Estados Unidos.

Actualmente más de 300 arquitectos de HOK están acreditados por el Green Building y en el mundo se puede acreditar a arquitectos, diseñadores, ingenieros, brokers y demás profesionales integrados a la actividad inmobiliaria sustentable. “La historia comienza porque se empezó a generar una mayor conciencia ecológica”, afirma Pérez Rivera.

De estado unidos para el mundo

Actualmente el US Green Building certifica bajo los parámetros NC (New Construction) para nuevas construcciones, EB (Existing Buildings), CI (Comercial Interiors), ND (Neighborhood Development), H (Homes) para residencial y otras clasificaciones. A juicio de los expertos, la expansión de este sistema de puntuación obedece a procesos y condiciones imperantes en Estados Unidos, además de que es un país que no ha firmado el Protocolo Ambiental de Kyoto.

No obstante, mediante otros sistemas, el interés por crear edificios sustentables seha expandido en Europa y en algunos países asiáticos donde el desarrollo es modesto pero creciente. El liderazgo, sin duda, está representado por Japón, Suecia, Inglaterra, Francia y España que acaba de entrar en el club de los verdes. “El fenómeno de los edificios verdes nace porque en Estados Unidos 60 por ciento de la energía es consumida por las construcciones, debido a los climas extremos. Por ello industria y autoridades se enfocan en hacer construcciones amables con el medioambiente”, comenta Ernesto Rodríguez, director de Servicios Corporativos de CB Richard Ellis México. Así se diseñan sistemas de ahorro de energía que se combinan con las condiciones específicas de cada ciudad. “Mientras en Dallas los estacionamientos son abiertos, en otras ciudades son subterráneos”. A decir de Odón de Buen, ex director del Consejo Nacional de Ahorro de Energía (CONAE) de la Secretaría de Energía, un edificio "verde" es un edificio de menor impacto en el medioambiente, desde su construcción, hasta la operación y destrucción. En este sentido, lo que se mide son los consumos de agua y energía proveniente de combustibles fósiles (y, por lo mismo, contaminantes) contenidos en los materiales, usados en el proceso de construcción y consumidos en la vida útil del edificio.

 

En México estamos empezando

¿Pero en qué lugar está México? Arquitectos y desarrolladores coinciden que en nuestro país la ola verde es aún incipiente, fuertemente influida por un marketing creciente en la comercialización de edificios que no cumplen los parámetros de sustentabilidad. Lo que pasa es que hacer un edificio verde tiene un costo inmediato de 15 a 20 por ciento superior a la construcción de uno convencional.Sin embargo, arquitectos y desarrolladores aseguran en que existe un beneficio en la vida utilizable del edificio que permite fondear la inversión en el corto plazo. No obstante, las ventajas se reflejan en un menor costo de operación y, por tanto, en los más de treinta años de vida útil de un edificio. Otra ventaja es poder cumplir con códigos de conducta empresarial (para la empresa que los ocupa), así como ser competitivo

en mercados inmobiliarios donde cada día se integran empresas con códigos de conducta ambiental, lo que puede representar la diferencia entre ser rentado o no. José Picciotto va más allá: “Es inevitable que el futuro de la arquitectura la podamos ver sin ese binomio de arquitectura de vanguardia, no puede estar separado de la actitud hacia la sustentabilidad”. Este arquitecto ha estado involucrado en los últimos años en el diseño y la construcción de edificios como Cenit Plaza Arquímedes y la sede de la Secretaría de Energía, en Insurgentes Sur. Sus edificios han considerado el monitoreo del control de energía, climatización, análisis térmico del predio donde se ubica la construcción y otros factores importantes que considera la estructura de un edificio verde. “La eficiencia de un edificio es sinónimo de verde”.

Más marketing  menos realidad

Picciotto, De Buen y otros mexicanos participaron en el Congreso de Sustentabilidad en Tokio, Japón, en el cual organizaciones como US Green Building desarrollaron diferentes teorías sobre la instrumentación de medidas y sistemas encaminados a promover la ola verde en los edificios (oficinas, centros comerciales, parques industriales y residencias).

Las líneas importantes del congreso se basaron en la reglamentación en países europeos que, en otra frecuencia de mercado, dan por hecho la necesidad de edificar inmuebles verdes. Así en el congreso y la exposición se repartieron folletos de bancos con créditos a 35 años y ventajas económicas para adquirir departamentos o viviendas ecológicas. Esa dinámica evidencia el largo trecho que tiene al frente el mercado inmobiliario mexicano, y la fuerte influencia del sistema de puntuación LEED. Juan Carlos Jiménez, director de Arquitectura de Interiores de la firma HOK reconoce el camino que queda por andar, pero cree que la influencia que puede tener el sistema LEED en las nuevas edificaciones es importante, no sólo por la proximidad y vínculo comercial que existe con Estados Unidos, sino por el uso de materiales y sistemas que pueden emplearse.

 

“Un edificio con certificado LEED va mucho más allá del ahorro de energía, toma en cuenta el proceso de un proyecto desde su concepción, hasta su construcción y operación”, explica Jiménez. Pero sobre todo, indica, “deja las bases para que el edificio siga siendo verde. Por ejemplo, un diseño sustentable toma en cuenta si el terreno donde se construirá cuenta o no con transporte público, si es una zona urbanizada y otros factores estructurales”. Jiménez asegura que la nueva sede del HSBC en Reforma es uno de los casos de puntuación LEED que sentará precedentes en México. “El HSBC se va a certificar desde la selección del edificio, hasta el diseño, la construcción y después de la ocupación. Es un caso en el que se logró el liderazgo y el entendimiento entre arquitecto y cliente. Fue la visión que tuvo Claudio Tanco, director de Property de HSBC que compró la idea y la vendió como algo importante para el banco y medioambiente”, explica. Desarrolladores y usuarios saben de la idea de crear edificios sustentables; sin embargo, quienes ven a fondo el desarrollo incipiente del tema en México saben que aún no se compra cien por cien la idea. “Es más marketing y se está abusando del término, pero no se trata de una moda, sino hacia dónde va el futuro de la construcción”, concluye un analista.

Hoy se sabe de otros casos como el de un edificio en Sonora, con certificado LEED, y el Tecnoparque Azcapotzalco, cuyo proceso conceptual, de construcción e interiores están encaminados a obtener la certificación. Según sus desarrolladores, el Tecnoparque Azcapotzalco es el primer parque tecnológico y de negocios de la Ciudad de México, que parte de un concepto diseñado para satisfacer la demanda de oficinas para empresas e instituciones nacionales o multinacionales que requieren espacios modernos y eficientes.

El diseño arquitectónico se basó en rigurosos estándares internacionales, sobre una superficie de terreno de 142 mil metros cuadrados y un concepto de campus con plazas abiertas y áreas verdes. Cada edificio se desplanta en planta baja y dos niveles superiores, con plantas de 6 mil 700 metros cuadrados de superficie cada una. La iluminación es otro aspecto clave del diseño. Las plantas son iluminadas con luz natural debido al uso de cristales de alta eficiencia térmica y luminosidad.

Casas verdes, camino a la realidad

Hace 18 meses, Picciotto Arquitectos inició el diseño y la construcción de cinco casas verdes en Bosques de las Lomas. En un terreno de 4 mil metros cuadrados se diseñaron casas de 700 metros cuadrados, cuyo proyecto arquitectónico estuvo desde el principio pensado en la sustentabilidad que empieza a marcar el mundo residencial. El terreno se ubica en una zona fría, montañosa con altos vientos. “El costo excedió los parámetros normales de un diseño arquitectónico común, pero la inversión se pagará en dos años debido a los ahorros de energía y al beneficio climático que obtendrán sus habitantes”, explica José Picciotto. Tras un análisis térmico se llegó a un performance climático que permitió la integración de una tecnología empleada en países como Alemania o Dinamarca, donde se instalan sistemas de calentamiento o enfriamiento sofisticados. “Se han incorporado redes internas de paneles, formadas por una malla de microtubos que llevan agua fría o caliente, según sea el caso, mediante un sistema eficiente que requiere el mínimo de una caldera para su operación”, afirma. Estas redes permitirán, por ejemplo, que en verano se pueda bajar cuatro grados centígrados la temperatura con el agua que alimenta el sistema. Son, sin duda, casas para un usuario final a quien le interesa la sustentabilidad, no tanto el costo inmediato de instrumentar un diseño arquitectónico verde de vanguardia.

LA Regulación

Pese a la necesidad en ahorro de costos, el freno para el desarrollo de edificios verdes tiene otras razones, no sólo económicas. La más importante es la instrumentación de las normas dirigidas a su control y la falta de formación de un capítulo del US Green Building en México. Dependencias como la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat), la Secretaría de Energía (SE) a través de la Comisión Nacional de Ahorro de Energía (CONAE) y el Instituto Nacional de Ecología (INE), tienen normas generales pero que no se aplican de manera conjunta para llegar a una puntuación tan precisa como el sistema LEED y otros. De Buen, ex director de la CONAE, lo reduce a dos normas oficiales mexicanas (NOM) expedidas por la comisión que dirigió, que obligan a la instalación de iluminación más eficiente y a la construcción con envolventes que evitan las ganancias de calor (para reducir el consumo de electricidad para el aire acondicionado).

“Estas normas no son estrictamente ‘verdes’ pero establecen una referencia base a partir de la cual se pueden comparar edificios. Sin embargo, el problema es que para ser operativas deben, primero, ser integradas a los reglamentos de construcción y, segundo, que las autoridades municipales realmente las exijan. “En el caso del Distrito Federal, el reglamento exige cumplimiento con las NOM, pero no ha establecido el proceso administrativo para hacerlas cumplir. Ello sería viable a través de la exigencia de un certificado emitido por una Unidad de Verificación autorizada por la CONAE”, expresa de buen

Una visión global

“La reglamentación en países europeos está en otra frecuencia, ya lo dan por hecho, no como un lujo. Están alineados organizaciones gubernamentales, el gremio construcción y arquitectos. Existen incluso folletos donde hay bancos que presentan créditos a 35 años para adquirir departamentos o viviendas ecológicas”, afirma José Picciotto. La realidad es que en México se diseñan edificios con parámetros generales que buscan la eficiencia en el consumo de energía u otros factores ligados con edificar construcciones amigables con el medioambiente.

Un caso específico

La firma mexicana de Servicios de Arquitectura y Urbanismo GVA y Asociados, con sede en Guadalajara, fue reconocida con el Premio Especial Obras Cemex de Arquitectura Sustentable 2005, por las cualidades arquitectónicas y bioclimáticas de su diseño para la UNITEC Campus Zapopan, entre las que destacan: el respeto por el medioambiente, la utilización de energías renovables, el cuidado del agua, el ahorro de energía, el confort de los nuevos usuarios del campus y el impacto estético de su arquitectura de vanguardia. Este premio significa el máximo reconocimiento que se otorga en México a un diseño arquitectónico concebido intencionalmente como proyecto sustentable.

GVA señala que la sustentabilidad es la tendencia más importante en el mundo de la arquitectura, por la autoridad moral que deriva de su respeto y conservación del medioambiente. Su difusión es cada vez mayor dentro de la profesión y en los medios en Estados Unidos y Europa. En México su desarrollo es aún incipiente, sin embargo el tema ha despertado un fuerte interés, y los medios especializados han ayudado a iniciar la divulgación de las ideas ambientales.

Esta firma desarrolló para la Universidad Tecnológica de México, la Unitec Campus Zapopan, construida en el 2004 en el área metropolitana de Guadalajara, con capacidad para 8 mil estudiantes, de preparatoria y 16 licenciaturas, con 82 aulas y 41 laboratorios, con la intención de realizar un proyecto amigable con el medioambiente y el ser humano. Fundamentado en los conceptos de arquitectura sustentable, derivada de los estudios bioclimáticos y la tecnología, con los que se logran el mayor confort y las mejores condiciones de aprendizaje, para la nueva comunidad académica del campus.

De acuerdo con información de la empresa desarrolladora, la planeación ambiental consistió en una aplicación de técnicas bioclimáticas, orientadas al aprovecha miento de los recursos naturales no renovables, como el agua, y energías provenientes de combustibles fósiles y cuyo uso consciente y correctamente planificado dan como resultado la mitigación al impacto ambiental y el ahorro en el consumo de energía, que determinan un proceso que tiende hacia la sustentabilidad del complejo edificado.