Vivienda en México y Estados Unidos Diferentes escenarios

Mientras la crisis inmobiliaria de Estados Unidos no parece tener final, en México las desarrolladoras de vivienda tuvieron un bache en el tercer trimestre del 2007, debido a las condiciones climáticas adversas en algunas zonas del país y derivados del entorpecimiento de los permisos de construcción, primordialmente, por lo que el sector nacional sigue ajeno a la crisis del vecino del norte.

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Vivienda en México y Estados Unidos Diferentes escenarios

Mientras la crisis inmobiliaria de Estados Unidos no parece tener final, en México las desarrolladoras de vivienda tuvieron un bache en el tercer trimestre del 2007, debido a las condiciones climáticas adversas en algunas zonas del país y derivados del entorpecimiento de los permisos de construcción, primordialmente, por lo que el sector nacional sigue ajeno a la crisis del vecino del norte.

El sector hipotecario de Estados Unidos sigue cuesta abajo. Con las más recientes cifras del sector vivienda en Estados Unidos (EU), y una vez que han reportado resultados las principales instituciones financieras del país, se puede percibir una peligrosa coyuntura para la mayor economía del mundo.

Las cifras de ventas de casas existentes de septiembre superaron a los pronósticos más negativos al caer 8.0 por ciento en el mes y 19.1 por ciento respecto al año anterior, en ambos casos las peores cifras desde que se empezaron a llevar registros en 1999.

En el caso de ventas de casas nuevas de septiembre el resultado también fue negativo, aunque mejor al registrado el mes previo, pero al comparar el máximo de 1 mil 389 millones de casas vendidas en julio de 2005, se observa una caída de 44.6 por ciento respecto a las 770 mil viviendas vendidas reportadas al pasado mes de septiembre.

El sector lleva contrayéndose desde el tercer trimestre de 2005 y aún no da señales de haber tocado fondo. La menor demanda también mandó al indicador de inventarios a su nivel más alto de la historia, equivalente a 10.5 meses de ventas. Esto último apunta a que la inversión en el sector tampoco se va a reactivar pronto.

La debilidad del sector se explica en buena medida por el endurecimiento de los estándares de los bancos para otorgar créditos, luego de la crisis por la que atravesaron entre julio y agosto y de la que apenas estamos viendo las consecuencias.

Nos referimos a la temporada de reportes corporativos de las instituciones financieras en EU. Hasta la fecha ya han reportado la mayoría de las más importantes y casi todas presentaron deterioros significativos en sus resultados o incluso pérdidas, siempre relacionados con sus operaciones hipotecarias o de banca de inversión con participaciones en el sector. El más emblemático fue el reporte de Merrill Lynch, que tuvo las mayores pérdidas de su historia.

Aquí el gran problema es que un sector financiero debilitado puede tener una gran influencia negativa sobre el total de la actividad económica y ya no sólo en el alicaído sector vivienda. Es muy probable que los bancos se vean obligados a restringir todo tipo de préstamos con el objetivo de mejorar sus balances. De ser así la contracción del crédito resultante podría afectar al consumo y la inversión por igual, y poner a la economía en riesgo de recesión.

Disminuye el dinamismo de algunas empresas del sector en México

Mientras el escenario negativo en Estados Unidos parece no tener fin, sorpresivamente algunas de las principales empresas del sector vivienda en México que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) anunciaron una reducción en sus ingresos del tercer trimestre del año, aunque las causas de dichos ajustes fueron distintas a lo que sucede en el vecino del norte.

Corporación Geo (Geo B) fue la primera en anunciar a mediados de septiembre que sus ingresos del tercer trimestre bajarían de un rango de 17 a 20 por ciento que originalmente habían previsto, a uno entre 10 y 11 por ciento, debido a la intensidad de las lluvias en lugares donde lleva a cabo sus operaciones, como Guerrero, Tampico, Veracruz, Monterrey y Jalisco. Posteriormente, a principios de octubre, Consorcio Ara también anunció que sus ingresos prácticamente se mantendrían sin cambio durante el tercer trimestre de este año, respecto al mismo periodo de 2006, debido a menores ingresos derivados de la falta o retraso de permisos de construcción en el Estado de México y Quintana Roo. El resto de las empresas del sector vivienda no presentó problemas y cumplió con la expectativa que habían previsto, por lo que en general el sector registró un crecimiento en sus ingresos de 13.7 por ciento, por debajo de 18 por ciento que registró en el segundo trimestre, con relación a igual periodo de 2006.

Asimismo, el número de unidades vendidas en el tercer trimestre de 2007 registró un crecimiento de 8.8 por ciento, por debajo del 12.3 por ciento que aumentaron en el segundo trimestre de este año, mientras que el nivel de precios presentó incrementos promedio de 4.7 por ciento.

Como resultado de un menor crecimiento en ingresos, particularmente por parte de Ara y Geo, la utilidad de operación y el Ebitda también moderaron su crecimiento y la rentabilidad, además de quedar Homex como el líder único del mercado de vivienda en México.

El monto total de la utilidad de operación de las seis empresas que incluye la muestra de emisoras del sector vivienda ascendió a 3 mil 008 millones de pesos, representando un crecimiento de 10.2 por ciento respecto al mismo trimestre de 2006, en tanto que el Ebitda registró un monto de 3 mil 135 millones de pesos, con un crecimiento de 8.2 por ciento. Ambos crecimientos resultaron por debajo del 18.6 y 20.7 por ciento reportados en el trimestre pasado, respectivamente.

De esta forma, el margen operativo de la muestra de empresas presenta una caída hasta 20.7 por ciento en el tercer trimestre del año, desde 21.4 por ciento del mismo periodo de 2006, y 20.8 por ciento del segundo trimestre de este año. En este mismo sentido, el margen Ebitda se ubicó en 21.6 por ciento en el tercer trimestre de este año, por debajo del 22.7 por ciento del tercer trimestre del año anterior y 22.4 por ciento del segundo trimestre de este año.

Características de los reportes del tercer trimestre


- Consorcio Ara (Ara*)

Presentó un reporte débil, como lo había anticipado la empresa desde principios de octubre, los ingresos del tercer trimestre ascendieron a 2 mil 215 millones de pesos, superando en 0.9 por ciento lo reportado en el mismo trimestre de 2006, la utilidad de operación ascendió a 481 millones de pesos, con un retroceso de 0.6 por ciento respecto al tercer trimestre del año anterior, y en el periodo referido, el flujo operativo (conocido como Ebitda) ascendió a 505 millones de pesos, registrando un retroceso de 0.7 por ciento. La utilidad neta quedó en 311 millones de pesos, con una caída de 11.1 por ciento, superando la operativa, debido al impacto de los mayores costos financieros que provocó el cambio en la estrategia financiera desde hace un año, enfocada a una estructura de balance más eficiente. Aunque la empresa todavía cuenta con buena liquidez, hay algunos factores que han tenido un ligero deterioro, como el incremento en los inventarios, lo cual es lógico por el retraso en obra, y por otro lado también se observa un crecimiento de las cuentas por cobrar, provocando que Consorcio Ara reporte una deuda neta de 191 millones de pesos, después de mantener una fuerte posición en el activo disponible, muy por encima de la deuda con costo, aunque ya se veía venir el cambio en el segundo trimestre de este año.

La rotación de se ubicó en 5.9 meses de acuerdo con las cifras del último reporte, casi un mes completo por arriba del objetivo estable de Ara, y según la empresa, esto se debe a un retraso en la cobranza con Fovissste, lo que se complementa con el problema de menores ingresos ligado a los permisos de construcción en el Estado de México y Quintana Roo.

En cuanto a la operación de la empresa, durante el tercer trimestre logró vender 6 mil 342 unidades, que representan un crecimiento de 4.7 por ciento respecto al mismo periodo de 2006, pero en este caso el precio promedio presentó una reducción de 2 por ciento al situarse en 344 mil pesos, que en cierta forma también demuestra la falta de crecimiento en los ingresos. Durante el trimestre, la empresa tuvo una mayor concentración de ingresos en los nichos de vivienda progresiva y media, aunque se observa cierta desaceleración en el segmento medio, posiblemente por el retraso en los permisos de construcción.

La expectativa de crecimiento que planteó Consorcio Ara para todo el 2007 implica un crecimiento cercano a 5 por ciento, lo que significa que para el cuarto trimestre de este año, los ingresos prácticamente serán iguales que los del cuarto trimestre de 2006. Mientras que para el 2008 pretende alcanzar un crecimiento de 10 por ciento en sus ingresos, lo cual se considera reducido si se compara con el 20 por ciento que tenía previsto crecer en el 2007.




- Corporación Geo (Geo B)

Tal como lo había informado la empresa, el reporte del tercer trimestre de este año incluyó el impacto que provocaron las intensas lluvias sobre sus operaciones en Guerrero, Tampico, Veracruz, Monterrey y Jalisco anunciado a mediados de septiembre pasado, donde modificó su estimación de crecimiento del tercer trimestre pasado, de un rango de 17 a 20 por ciento hacia uno de 10 a 11 por ciento.

El reporte estuvo dentro de lo estimado, con ingresos de 3 mil 695 millones de pesos, superiores en 10 por ciento a los reportados durante el mismo periodo de 2006, basados en la venta de 11 mil 023 viviendas, las cuales fueron 3 por ciento más que las unidades vendidas en el mismo trimestre de 2006. En cuanto a la mezcla de producto, de las 11 mil 023 ventas que tuvieron durante el tercer trimestre, 1 mil 389 correspondieron a viviendas dentro del segmento de vivienda media y residencial, equivalentes a 13.0 por ciento de las ventas del trimestre, 6 mil 294 se vendieron en el segmento de interés social, equivalentes a 57.0 por ciento de la producción, y dentro del segmento económico las unidades vendidas pasaron de 24 por ciento en el tercer trimestre de 2006 a 30.0 por ciento o 3 mil 340 viviendas en este trimestre.

El menor crecimiento en los ingresos provocó efectos negativos sobre los gastos, provocando una caída en los márgenes de operación y Ebitda en 5 y 9 puntos base, pasando de 17.3 a 16.8 por ciento, y de 19.4 a 18.5 por ciento, respectivamente. La utilidad neta ascendió a 364 millones de pesos, con un crecimiento de 4.7 por ciento respecto al mismo trimestre de 2006.

El menor crecimiento de las ventas también influyó en el apalancamiento, al incrementar la deuda neta a prácticamente el doble del monto reportado un año antes, de 1 mil 759 millones de pesos a 3 mil 669 millones de pesos. Sin embargo, a pesar del nivel que presenta actualmente en este rubro, no pone en riesgo la situación de la empresa, porque es un nivel manejable, pero afecta la valuación de la misma, y por consecuencia de sus acciones. Entre los factores que influyeron sobre el incremento del apalancamiento, destacan una extensión en el plazo de las cuentas por cobrar debido a retrasos en terminación de vivienda por las lluvias, pero además afectó el retraso la cobranza de hipotecas verdes y de maduración en la vivienda vertical. Las expectativas para el futuro siguen un tanto inciertas, particularmente para el cuarto trimestre de este año, esperamos un reporte ligeramente mejor o similar al recientemente presentado debido al impacto que siguen teniendo las lluvias. Para el 2008 prevemos un crecimiento en sus ingresos cercanos a 13 por ciento, también por debajo de 15 por ciento que se tenía previsto anteriormente. Sin embargo, hay dos cosas que hay que considerar, primero que el efecto de las lluvias es coyuntural, y que en caso de no repetirse el próximo año las condiciones previstas podrían mejorar.

- Desarrolladora Homex (Homex *)

El reporte del tercer trimestre que presentó la empresa fue calificado muy bien, al cumplir con las expectativas del mercado y en algunos casos superando datos como la utilidad neta. Los ingresos reportados ascendieron a 3 mil 879 millones, con un crecimiento de 18.4 por ciento respecto al reporte del tercer trimestre de 2006. Este monto se obtuvo por la venta de 13 mil 299 unidades en el trimestre, 19 por ciento más que las del mismo trimestre del año anterior, destacando en esta ocasión un crecimiento mayor en las unidades del segmento de vivienda de interés medio, con lo que la empresa alcanza uno de sus objetivos para aprovechar más las oportunidades que ofrecen los financiamientos bancarios, u otras instituciones como las Sofoles. Asimismo, la vivienda de interés social tiene un crecimiento de 18 por ciento en cuanto a unidades, superando el promedio del sector. Parece que las nuevas estrategias le están funcionando bien a la empresa, ya que al reducir en la medida de lo posible el enfoque en Fovissste y concentrarse en Infonavit y la SHF ha tenido sus beneficios.

Los ingresos correspondientes al segmento de vivienda media crecieron 46.7 por ciento en el tercer trimestre de 2007, mientras que los ingresos provenientes de la vivienda de interés social aumentaron 12.1 por ciento. Otros ingresos, que se refieren principalmente a la venta de materiales de construcción prefabricados, como bloque y concreto, aumentaron 55.7 por ciento comparado con el tercer trimestre de 2006.

Sin embargo, no todo resulta favorable, y en esta ocasión el precio promedio en la mezcla de ventas total arroja una ligera contracción de 1 por ciento respecto al tercer trimestre de 2006, ya que la entrada de Infonavit a la vivienda económica implica que en conjunto el precio de este segmento cayera 5 por ciento respecto al mismo trimestre de 2006.

De esta forma, la utilidad de operación solamente crece 12.4 por ciento en el trimestre, y el Ebitda 7.0 por ciento, debido en parte a un cargo extraordinario de 23 millones de pesos, derivado de la amortización de la marca ?Casas Beta?, además de mayores gastos operativos derivados de las operaciones que ha iniciado Homex en 11 proyectos nuevos y tres nuevos estados durante el último trimestre. En conjunto, los gastos operativos provocaron caídas en el margen de operación, desde 22.8 por ciento registrado en el tercer trimestre de 2006, a 21.9 por ciento en el tercer trimestre de este año, mientras que el margen Ebitda disminuye de 24.0 a 21.6 por ciento en el periodo referido.

Lo que se puede alabar a la empresa es el buen desempeño operativo que ha tenido, aunque la liquidación a proveedores de terrenos por cerca de 1 mil 400 millones de pesos provocó un efecto negativo en el capital de trabajo.


- SARE (Sare B)

Los resultados obtenidos en el tercer trimestre del año fueron positivos, y el reporte se considera ?bueno?, en línea con las expectativas del mercado. Los ingresos tuvieron un crecimiento de 15.2 por ciento, a pesar que la venta de unidades se mantuvo prácticamente sin cambio respecto al tercer trimestre de 2006 (0.3 por ciento), sumando 3 mil 042 viviendas vendidas. Sin embargo, la empresa señala que esto va de acuerdo con la estrategia que ha seguido la empresa desde el segundo semestre de 2006, buscando una mezcla de ventas con mayor exposición hacia los segmentos superiores, pero sin dejar el nicho tradicional de interés social. Por esta misma razón se observará un ritmo de crecimiento menor en este segundo semestre respecto al primero que creció 19 por ciento, ya que la planeación de la empresa busca disminuir la estacionalidad de sus operaciones; logrando por segundo año consecutivo que se repita esta tendencia.

Dentro de la mezcla de ventas se observa un aumento en unidades de tipo medio/residencial, que crece 33 por ciento, a 304 viviendas, mientras que el segmento de interés social retrocede 2 por ciento a 2 mil 738 viviendas. Esto se refleja en un aumento notable en el precio promedio a 421 mil pesos, que resulta superior en 14.4 por ciento al registrado un año antes. La utilidad de operación logra crecer 15.6 por ciento en el trimestre, lo que le permite mejorar el margen operativo de 20.3 a 20.4 por ciento, mientras que el Ebitda aumenta 16.6 por ciento, logrando también mejorar el margen en 0.2 puntos porcentuales, de 20.7 a 20.9 por ciento, lo que hace que sea la única empresa del sector con mejoría en la rentabilidad durante este trimestre, respecto al tercero de 2006. La utilidad neta tuvo un crecimiento de 16.6 por ciento, aunque manifestó un ligero impacto por el costo integral de financiamiento, pero poco importante.

En la situación financiera, lo más relevante es el incremento de 19 por ciento que registró la deuda neta, al ubicarse en 1 mil 273 millones, respecto a junio de este año, mientras que el capital de trabajo también muestra cierto deterioro debido a algunos problemas que ha enfrentado Sare en las cuentas por cobrar, destacando algunos retrasos en la cobranza con Infonavit durante septiembre, debido al cambio de sistemas de esta institución, por lo que se considera como un evento coyuntural.

- Desarrollos Urbi (Urbi*)

Los resultados que presentó esta empresa al tercer trimestre cumplieron con las expectativas y se consideran ?buenos?, lo que demuestra que los problemas aislados de Ara y Geo no son un efecto generalizado en el sector vivienda.

El reporte de Urbi es el que presenta el mayor crecimiento en ingresos durante el tercer trimestre de este año, respecto al mismo periodo de 2006, al ubicar las ventas en 3 mil 287 millones con un crecimiento de 23 por ciento respecto al mismo periodo de 2006. El resultado obtenido estuvo basado en el impulso que siguen dando a las unidades de tipo medio, logrando crecer en 85 por ciento respecto al año anterior, mientras que las unidades de interés social retroceden 4 por ciento, también respecto al tercer trimestre de 2006; sin embargo, éstas siguen siendo la base de la operación con dos terceras partes del total. El nicho de vivienda residencial aumenta 16 por ciento, aunque solamente representa 10 por ciento de las unidades totales. Este cambio en la mezcla de ventas representa un aumento de 12 por ciento en el precio promedio, aun cuando la variación en cada segmento es mínima.
De esta forma, Urbi logra un crecimiento de 15.6 por ciento en la utilidad de operación y 15.0 por ciento en el Ebitda, con márgenes de 24.0 y 24.8 por ciento, respectivamente, quedando como la empresa líder en cuanto a rentabilidad, aunque cabe señalar que comparados con los niveles del año pasado muestran caídas importantes, derivado principalmente de un aumento en los gastos operativos provocados por la expansión geográfica a la que ha dado fuerza la empresa, por lo que es probable que en un futuro vuelva a recuperar los puntos perdidos en dichos márgenes. En cuanto a la utilidad neta de 521 millones de pesos, registra un crecimiento de 25.5 por ciento, superando el de la utilidad de operación por un menor impacto en el resultado por posición monetaria.

En el aspecto financiero, la empresa muestra un incremento en la deuda neta, la cual ya era esperada, pero resultó mayor, ya que durante el trimestre el aumento fue de casi una tercera parte, derivado de la necesidad de capital para fondear las cuentas por cobrar, así como para la adquisición de terrenos.