Pablo Yrízar y Federico Alcocer, Vicepresidentes Ejecutivos de Cushman & Wakefield.

Dentro del contexto actual de crisis económica global, las empresas están cada vez más enfocadas a bajar costos y a utilizar con mayor eficiencia el capital disponible para fortalecer y crecer su negocio. Muchas empresas son propietarias de sus inmuebles, ya sea industriales o de oficinas, y tienen congelado un monto de capital importante en esos activos inmobiliarios.

Bajo este contexto, la reflexión que están llevando a cabo muchas empresas es que su capital debe concentrarse en su “core business” y no en activos inmobiliarios, ya que no son una empresa inmobiliaria.

El esquema de SLB es típicamente aplicado a edificios de oficinas e industriales, sin embargo, también puede funcionar muy bien para:

• Portafolios comerciales (Retail): El inversionista compra los inmuebles de una cadena departamental o similar.

• Hospitales o clínicas (Medical Office Buildings “MOB’s”).

• Escuelas o universidades.

Hoy en México, existen miles de millones de dólares “congelados” en inmuebles, que son ocupados por corporaciones, cuyo negocio podría verse beneficiado al liberar esta inversión no productiva y utilizar el producto de las ventas inmobiliarias, para el negocio principal de la empresa.

Existen muchos aspectos positivos de un SLB, entre los cuales se encuentran los siguientes:

• Aumenta la liquidez de la empresa.

• Incrementa el capital con un costo inferior.

• Flexibilidad operativa: Rentar le permite mayor flexibilidad a las empresas al poder disminuir, incrementar o cambiar su edificio, con mayor agilidad.

• Se liberan recursos financieros para la empresa.

• Mejoran los índices de Rendimiento, Capital y Liquidez.

• La empresa mantiene el uso y control del inmueble a largo plazo, a través del arrendamiento.

• La renta es 100% deducible para efectos del Impuesto Sobre la Renta.

• Elimina deuda del balance en general (opcional).

• Se disminuye el impuesto al activo.

• Disminuye el riesgo de ser propietario de un inmueble, fluctuaciones en valores, inversión de capital periódica, incendio, terremoto, etcétera.

Existen diferentes razones y motivaciones de las empresas para interesarse en realizar un SLB. Sin embargo, es importante también identificar que la principal obligación de la corporación, en caso de convertirse en arrendatario al vender su edificio a un inversionista, es desde luego la firma de un contrato de arrendamiento a largo plazo.

Un SLB puede configurarse en dólares o en pesos. Si la corporación desea firmar el contrato de arrendamiento correspondiente en pesos, el inversionista exigirá una tasa más elevada de rendimiento, bajando en consecuencia el precio de venta.

Aun y cuando hoy existe una crisis de liquidez en el mercado de capitales, incluyendo el inmobiliario, existen fondos extranjeros y mexicanos que nuevamente están mostrando interés importante para reingresar a nuestro mercado, comprando propiedades bajo este esquema de SLB.

 
Corporativo Torre del bosque.

Perfil del inversionista

El perfil del inversionista para un SLB es aquel que quiere una inversión segura, con un porcentaje mínimo de riesgo y, por ende, requiera tasas de retorno o de capitalización competitivas, que pueden llegar a colocarse por debajo de dos dígitos cuando la inversión es en dólares y cumple con ciertas características idóneas.

En un proceso de SLB existen diferentes elementos que cada empresa debe evaluar con detenimiento y apoyarse con expertos en cada materia: Estudios de mercado y viabilidad, valuación inmobiliaria, implicaciones fiscales, contingencias ambientales, así como la revisión de todos los documentos legales, escrituras y certificados en preparación para un proceso de venta exitoso.

El mercado de inversión inmobiliaria en México se ha sofisticado considerablemente en los últimos años. Existen diversos fondos de inversión europeos y norteamericanos, así como fondos privados mexicanos, que han acumulado sumas de capital importante enfocadas principalmente a comprar edificios ocupados por compañías con buen crédito, internacionales y nacionales, así como inmuebles de calidad y que puedan tener una plusvalía razonable.

Así es que el SLB puede resultar una alternativa muy interesante, digna de considerar para muchas empresas.

* Pablo Yrízar y Federico Alcocer son Vicepresidentes Ejecutivos de Cushman & Wakefield. Ambos han realizado algunas de las ventas inmobiliarias de inversión más importantes en México en los últimos 16 años.