La imaginación y creatividad del hombre predijo, desde hace décadas, lo que sucede en 2022. Desde el lanzamiento de la novela Yo robot, de Isaac Asimov en 1950, se planteaba el dilema de la utilización de la robótica inteligente para los asuntos cotidianos.
Con la pandemia, los cambios inmobiliarios migraron dramáticamente hacia los escenarios digitales. El segmento Real Estate, el inmobiliario de media gama y el sector social generan diversas verticales y subverticales.
Pero vamos por partes. Las fintech se refieren a la fusión de finanzas y tecnología (finance and technology), que hacen referencia a todas las empresas o emprendimientos que tienen como core de un negocio, la utilización de la tecnología para mejorar, automatizar o proveer el acceso a servicios financieros.
A nivel mundial, más del 22% de las proptech son latinoamericanas.
Según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), las fintech tuvieron un crecimiento de 112% entre 2018 y 2021; este último año, se contabilizaron 2 mil 482. Cabe destacar que, a nivel mundial, 22.6% de éstas son latinoamericanas, lideradas por Brasil (31%), México (21%), Colombia (11%), Argentina (11%) y Chile (7%), respectivamente.
Muy parecido por concepto, las proptech, fusión de las palabras propiedad y tecnología (property and technology), acoge a las empresas, negocios y organizaciones que usan la tecnología para redefinir, optimizar, reinventar o digitalizar cualquier aspecto del sector inmobiliario.
Muchos especialistas apuntan a las proptech como subvertical de las fintech, al ofrecer soluciones tecnológicas a través de portales inmobiliarios, marketplaces, compraventa de casas, blockchain (y muy ligada a las criptomonedas), desarrollo de software para la construcción (como la tecnología BIM o Building Information Modeling), gestión o management de propiedades, Realidad Virtual (RV), Realidad Aumentada (RA), comercialización inmobiliaria a través de esquemas de leasing, uso de dispositivos domóticos, conexiones, Internet de las Cosas (o IoT, por sus siglas en inglés), uso del Big Data y geolocalización, entre otros.
Aunque otros especialistas lo ven como un tema vertical en sí misma, Gustavo López Pecho, director de comunicación de Tecnoapi y mentor del Programa Proptech de la Esade, afirmó, en entrevista con Real Estate Market & Lifestyle: “Las proptech no son una subdivisión de las fintech. Son dos cosas diferentes. Hay gente que puede confundir el proptech con el contech, que es la tecnología relacionada a la construcción que, bajo mi punto de vista, son gemelos pero no iguales. El contech es todo lo que se produce de manera digital hasta la creación de cierto inmueble, pero una vez que está construido, todo lo que viene después es proptech”.
El especialista divide en tres grandes bloques a las proptech:
- Las que se dedican a dar servicio a una agencia inmobiliaria.
- Las que dan servicio a los agentes inmobiliarios.
- Todas las que dan servicio al producto final, que es un inmueble, como un piso (departamento), casa, nave industrial, espacio de parking o un local, que comercializan los brókers.
Referente a la clasificación que le otorga el Proptech Global Trends 2020, en el mercado se encuentran 12 categorías, varias de las cuales se enlistaron con anterioridad, pero que contienen al menos mil 724 emprendimientos internacionales, con más de 3 mil 118 inversionistas, a lo largo de 64 países, con un monto superior a los 84.4 billones de dólares entre los años 2000 y 2019. En México se calcula que hay alrededor de 60 proptech.
Tecnología y empleo en la industria de la construcción gracias a las proptech.
Crecimiento visto por Google
Sergey Peña Talero, gerente de producto de crecimiento de Distrito Capital, Colombia, realizó el ‘Ranking de plataformas de vivienda más buscadas en México’ que muestra el cambio en las maneras de la búsqueda de inmuebles, en las cuales, las proptech ya representan un elemento importante en las búsquedas de servicios relacionados a los bienes inmuebles reportados en Google.
La medición, que inicia abril de 2018, mostró que Vivanuncios fue el portal más buscado, con 301 mil búsquedas; le siguieron metros cúbicos, con 90 mil500; Homie, con 33 mil 100; Inmuebles 24, con 27 mil 100; Lamudi, con 22 mil 200; propiedades.com, con 22 mil 200; Quiero Casa, con 6 mil 600; Tu Cantón, con 4 mil 400; Icasas, con 2 mil 900; y Nuroa, con 720 búsquedas
Pero a marzo de 2022, Vivanuncios, que había liderado, fue empatada por metros cúbicos, que lograron 74 mil búsquedas cada uno; Inmuebles 24 (60 mil 500); Homie (33 mil 100); y con igual número de búsquedas (22 mil 200) los portales propiedades.com, y Lamudi; aunque en una séptima posición ya aparece La Haus (proptech), con 14 mil 800 búsquedas.
En total, a marzo de 2022, figuran 18 portales con 366 mil 530 búsquedas, comparadas con las 510 mil 720 búsquedas de abril de 2018. Lo anterior arroja una caída en las búsquedas de 29.4% en 4 años de medición, pero en contraparte, muestra una mayor competitividad en las que ya aparecen incrustadas las proptech.
Para la última medición, figuran al menos seis proptech como concepto: Homie, La Haus, Houm, Tu Habi, Flat y Aptuno. Es decir, de 19 portales, prácticamente las proptech alcanzaron una tercera parte de las búsquedas de inmuebles en México, al contabilizar 31.5% de las búsquedas.
Tecnología digital, elemento indispensable en la recuperación económica en el negocio de los bienes raíces.
Tropicalizando retos
Ahora, aterrizando el tema proptech la región de América Latina, los mercados padecen menos consolidación a diferencia de países como China, Estados Unidos, Reino Unido y España. Entre los retos que buscan resolver las proptech están:
- Descontrol para ofrecer inmuebles. Los agentes inmobiliarios o brókers no tienen exclusividad para comercializar inmuebles y una lista puede ser promovida por muchos. El problema surge cuando el inmueble se ofrece a diferentes precios.
- Falta de conocimientos certificados. Muchos brókers no tienen licencia ni certificación, lo que conlleva a fraudes o complica los procesos de compra/venta. Aunado a lo anterior, diversas asociaciones inmobiliarias han puesto el grito en el cielo, ya que ven con recelo la incursión de las proptech en México, las cuales, en algunos casos, sí contratan a su personal con una nula idea del sector o que se prestan a malas prácticas.
- Democratizar el servicio notarial. En México y Latam, la labor de los notarios públicos sigue siendo primordial, pero faltan esquemas similares a los de Estados Unidos, donde se usan los depósitos en garantía para cerrar tratos. Los costos notariales son muy altos, requieren mucho papeleo y mucho tiempo para una transacción. Estos altos costos son limitantes a la hora de comprar o vender.
- Listados fiables por zona. Hay muy pocos servicios de listado múltiple (MLS). La mayoría de ellos están en ciudades turísticas, donde los extranjeros compran y viven. Todavía hacen falta propuestas para buscar un inmueble con información veraz, con precio y estatus legal confiable. En México, al menos en la región de Cancún, se han detectado operaciones ilícitas en las que están involucrados funcionarios del Registro Civil. La falta de un MLS, junto con la falta de regulación de los títulos de propiedad, suelen terminar en estafas, problemas de propiedad robada y allanamientos.
- Tasas altas. Las tasas hipotecarias altas son un reto, no solo en Latam, sino en todo el mundo. Según la investigación de Lustig, en Perú, más del 60% de las personas no califican para tener una hipoteca. El caso es similar para México, Brasil y Colombia; en general, en Latam, solo el 20% califican para acceder a una. En contraparte, en Estados Unidos, se puede adquirir una propiedad con un pago del 5 al 110%; en Latam los pagos van de del 20 al 50%, respectivamente.
- Procesos complicados para extranjeros. Si un extranjero busca comprar o rentar bienes inmuebles en Latam, el proceso es más complicado. Se requieren muchos documentos, certificaciones de impuestos, comprobantes de empleo, o un garante local.
- Boom del metaverso. Aunque en la región todavía no se masifican los procesos de digitalización para ciudades, los esquemas de venta de tierra, centros comerciales, residenciales y de usos mixtos en el metaverso, viven un boom en varios países. Aunque en El Salvador ya se comercializan inmuebles en renta y venta, pero todavía faltan las adecuaciones para tropicalizarla desde la región.
8.- Volatilidad de las criptomonedas. La venta de tierras en el metaverso o la venta de propiedades en el mundo real también viven un alza en pagos vía criptomonedas. En Argentina, por ejemplo, se emplea el modo Tether (USDT, criptodivisa referenciada al dólar con una paridad 1:1) que son transferidos a una billetera virtual o wallet, que va del comprador al vendedor, lo que podría eliminar el riesgo de una eventual volatilidad.
Los desafíos varían por país. Mientras que en México se pierde el liderazgo a pasos agigantados por las políticas populistas en materia económica, otros países muestran avances. Tal es el caso de Argentina y Chile, que ya plantean propuestas legislativas referentes a identidades digitales y pago de inmuebles en criptomonedas. Otro aspecto destaca en Colombia y Chile, que cuentan con inmobiliarias nacionales; por su parte, hay problemas de registro y propiedad robada en aumento en Brasil, Bolivia y Argentina
Retos a la mexicana
Por su parte, en México hay alrededor de 60 emprendimientos proptech. Según el análisis The State of PropTech in Mexico, que realizó el Tec de Monterrey, entre las tecnologías más usadas destacan las de plataformas digitales (38%); Big Data (18%); análisis de datos (16%); apps (10%); Realidad Virtual, Realidad Aumentada y uso de drones (8%); software para empresas (6%); blockchain (2%), e Inteligencia Artificial (IA), con 2%, respectivamente.
Estas empresas están permitiendo invertir en bienes raíces a través de activos con tan solo mil pesos, usando modelos innovadores que permiten comprar un inmueble con pagos iniciales y cuotas asequibles.
Hoy en día, en México, para impulsar a las proptech, se requiere mayor innovación en los vehículos de inversión para que se permita a extranjeros hacer inversiones en el mercado inmobiliario nacional. Todavía no existe un modelo de negocio claro o una tecnología que pueda permitirlo. Asimismo, la regulación debe cambiar para que la tecnología pueda irrumpir esta parte de la venta de bienes.
“El avance más notable de las proptech en el ecosistema mexicano es la democratización de la propiedad inmobiliaria, que permite a la mayoría de las personas a comprar o invertir en bienes raíces”, destaca el análisis Proptech Global Trends 2020.
En El Salvador ya se comercializan inmuebles en renta y venta en el metaverso.
Proptech y metaciudades, ejemplo
Pero las proptech ofrecen universos de posibilidades. También entran al juego del desarrollo de las Smart Cities y el diseño de espacios habitables en colaboración con los ciudadanos, lo que puede aumentar la plusvalía de los inmuebles.
“El urbanismo se relaciona con las proptech porque es la tecnología ligada a la propiedad; en cierto sentido, con el patrimonio se crea ciudad. Si llevamos 60 años trabajando el urbanismo y el diseño de ciudades, con inversiones, promotores, desarrolladores, desde otro lado, debemos ver un elemento económico importante, como lo es un rédito”, destaca en plática con Real Estate Market & Lifestyle, Jorge Alonso, arquitecto y urbanista en Chapman Taylor Madrid Estudio.
Alonso señala que cuando una persona invierte en un patrimonio, se requiere de un beneficio por alquiler, venta o uso público, por lo que “las proptech ayudan a la ciudad y a los brókers. Si cambias la palabra ciudad por Smart Cities, y las une con las proptech, se potencia más la relación”.
El arquitecto refiere que los retos de las proptech en Latam buscan un nuevo enfoque de soluciones, a diferencia de la visión egoísta de Europa, y citó el ejemplo de Bogotá, que en 15 años ha introducido bosquejos de movilidad, economía compartida y desarrollo de proptech novedosos. “La ciudad tendrá tres mil problemas, pero los va solucionando. Pero en Europa, el asunto está anquilosado. Las proptech se vuelven relevantes en la región, porque va a producir más soluciones”.
La realidad aumentada ha cobrado impulso en México en los emprendimientos proptech.
El arquitecto de Chapman Taylor, quien ha desarrollado diversos proyectos en México y China, afirma que los temas proptech son irruptivos, como las Smart Cities, las Cripto Cities, el blockchain y los NTFs (Non Fungible Tokens). “Estamos en medio de la historia y es como si estuviéramos justo antes de que nos pongan un examen”.
Sobre el metaverso, Alonso detalla que esta herramienta abre la puerta al desarrollo de metaciudades, a través de replicar problemas urbanos para ofrecer soluciones arquitectónicas: “Como ejemplo, está Metepec, una ciudad hermosa de México. Ahí, las administraciones públicas pueden hacer una consulta a través del metaverso, y crear un portal en el que los ciudadanos, a través del urbanismo colaborativo, opinen o pongan una jerarquía a los problemas que viven el municipio, como el agua, la recolección de basura, aguas residuales, movilidad y red eléctrica. Ahí por lo menos empezamos a preguntar. Con este metaverso en los municipios se nos permitirá desarrollar el urbanismo colaborativo para que la gente opine, tal como lo hacemos en WhatsApp, para hacer un municipio mejor”.
Afirma que si construye un Metepec en el metaverso, uno puede caminar por sus calles y llevar ahí el concepto ideal de ciudad. “Por algo, Google lleva años escaneando nuestras ciudades. Aquí nosotros podemos preguntar: «¿Cómo quieres que sea Metepec?» Y ahí puedes poner una foto de una avenida, y luego, replicar cómo la gente quiere verlo en realidad a través del metaverso”.
Con ello, argumentó, “las alcaldías, inversionistas y desarrolladores podrían decir: «Esa parcela me interesa. Aquí tienes mis datos» y volvemos a fusionar las proptech y fintech, y cuando alguien desarrolle ese suelo, aparecerá el proyecto. Parece utópico, pero es posible. Aquí puede incluso participar un fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) en colaboración con algún despacho de arquitectos, que a su vez, coteje si ya han tenido otros proyectos anteriores en ese municipio. Es fantástico. Bien utilizado, el metaverso, el internet, el urbanismo colaborativo y la esencia de lo humano pueden convivir. Ahí empieza el verdadero juego”.
Texto Real Estate Market & Lifestyle
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