El financiamiento inmobiliario en México continuará disponible hacia 2027, pero los desarrolladores tendrán que demostrar mayor solidez financiera, experiencia y viabilidad comercial para conseguir recursos. Bancos y fondos de inversión están privilegiando proyectos con demanda comprobable, aportaciones de capital propio y estructuras que permitan concluir las obras incluso ante imprevistos.

Estas fueron algunas de las conclusiones del más reciente Latam Investment Forum, organizado por Río Capital, en el que representantes de Banco Inmobiliario Mexicano (BIM), HIR Casa, BanCoppel, Banorte y Santander, así como del fondo Corvus Capital, analizaron las condiciones del financiamiento y las oportunidades del mercado inmobiliario.

Los participantes coincidieron en que la cautela de las instituciones financieras no representa un cierre del crédito para el sector, sino una mayor selección de los proyectos. La prioridad está en respaldar desarrollos cuyos responsables tengan capacidad para cumplir sus compromisos, administrar riesgos y responder ante cambios en los costos o los tiempos de construcción.

Santiago Represas, director de Soluciones Financieras para Desarrollo Inmobiliario de Santander, describió el entorno como un ciclo de financiamiento selectivo. En este escenario, los bancos buscan desarrolladores capaces de anticipar desviaciones, resolver contingencias y mantener la continuidad de las obras.

¿Qué necesitan los desarrolladores para conseguir financiamiento?

Durante el Latam Investment Forum, los especialistas identificaron cinco elementos que influyen en la decisión de bancos e inversionistas al evaluar un proyecto inmobiliario.

1. Trayectoria y reputación del desarrollador

La experiencia es uno de los primeros aspectos que revisan las instituciones financieras. No solo importa el número de proyectos construidos, sino también la capacidad del desarrollador para cumplir plazos, administrar recursos y resolver problemas durante la ejecución.

Fernando Manrique, director regional Oriente de Banco Inmobiliario Mexicano (BIM), explicó que las instituciones buscan empresas con experiencia, balances saludables, capital y capacidad para responder ante las dificultades de una obra.

Rogelio Ibarra, director de Banca Inmobiliaria de BanCoppel, señaló que la reputación de un desarrollador también se pone a prueba cuando enfrenta retrasos, mayores necesidades de recursos o modificaciones en los tiempos de ejecución. En esos casos, los bancos valoran que mantenga su compromiso y trabaje en conjunto con la institución para encontrar soluciones.

La experiencia también debe corresponder con las características del desarrollo y su ubicación. Adrián Aguilera, fundador y CEO de Corvus Capital, explicó que, para invertir en un hotel en Los Cabos, por ejemplo, es importante conocer las condiciones particulares del destino, como la disponibilidad de trabajadores y materiales, así como los retos logísticos de la construcción.

2. Aportar capital propio y tener una estructura financiera sólida

Los recursos que el desarrollador está dispuesto a invertir en su proyecto también pesan en la evaluación del financiamiento.

Manuel Alejandro Soto, director ejecutivo de Área Inmobiliaria y Turismo de Banorte, consideró que una referencia conveniente es que al menos una tercera parte del costo total del desarrollo esté respaldada por capital propio.

Explicó que, dependiendo de las características del proyecto, el financiamiento puede cubrir entre 60 y 65% del valor de venta. Sin embargo, advirtió que los anticipos de los compradores deben complementar la estructura financiera y no sustituir la inversión del desarrollador. “Las preventas no deben de sustituir el capital”, puntualizó durante el encuentro.

3. Demostrar que existe demanda para el proyecto

Otro requisito es acreditar que hay compradores interesados y con capacidad económica para adquirir los inmuebles. Para las instituciones financieras, las proyecciones de ventas no son suficientes si no están respaldadas por operaciones verificables.

Santiago Represas, de Santander, destacó que los bancos revisan los contratos, los anticipos efectivamente recibidos y la capacidad de los compradores para cumplir sus compromisos. Esto permite evaluar si el desarrollo tiene posibilidades reales de comercializarse y generar los ingresos previstos.

Gerardo Gómez, director ejecutivo de HIR Casa, agregó que los desarrolladores necesitan conocer con precisión el perfil de sus clientes potenciales y considerar distintos segmentos de compradores, entre ellos extranjeros residentes en México y personas interesadas en adquirir una segunda vivienda.

4. Mantener liquidez y capacidad para concluir la obra

Un proyecto puede tener buenas perspectivas de rentabilidad, pero enfrentar problemas si carece de recursos para cubrir gastos adicionales o retrasos.

Por ello, los especialistas señalaron la importancia de contar con reservas de liquidez y anticipar escenarios que puedan modificar el presupuesto o el calendario de construcción.

También es necesario considerar las condiciones particulares de cada mercado, desde la disponibilidad de materiales y mano de obra hasta los trámites y tiempos de ejecución.

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5. Buscar al inversionista adecuado

No todos los proyectos tienen el perfil para recibir recursos de un fondo institucional. La etapa de desarrollo, la experiencia de la empresa, el monto requerido y el horizonte de inversión influyen en la selección de los posibles socios financieros.

Adrián Aguilera, de Corvus Capital, explicó que los fondos institucionales suelen buscar empresas con trayectoria y desarrollos que se ajusten a sus objetivos de inversión. Por ello, para quienes comienzan en el sector pueden resultar más accesibles otras alternativas, como los esquemas de financiamiento entre familiares y conocidos (friends and family) o los family offices.

El especialista también destacó el valor de contar con asesores y mentores experimentados, que ayuden a estructurar el proyecto, anticipar necesidades de capital y preparar una propuesta sólida para los inversionistas.

Vivienda media, industria y hotelería: las apuestas inmobiliarias para 2027

Además de las condiciones para acceder al financiamiento, los participantes del foro identificaron segmentos con oportunidades de inversión hacia 2027. Entre ellos destacan la vivienda media, los desarrollos industriales y los proyectos hoteleros, aunque su viabilidad dependerá de la ubicación, la demanda y la estructura financiera.

Vivienda media: proyectos acordes con la capacidad de compra

La vivienda media figura entre los segmentos con mayor potencial, especialmente en zonas que cuentan con fuentes de empleo, conectividad e infraestructura.

Fernando Manrique, de BIM, señaló oportunidades en desarrollos con precios de entre 1 y 2.5 millones de pesos, particularmente en proyectos semiverticales de cuatro o cinco niveles. Este tipo de construcción permite desarrollar y comercializar por etapas, así como recuperar recursos conforme avanzan las ventas.

Por su parte, Manuel Alejandro Soto, de Banorte, destacó el atractivo de la vivienda media horizontal.

Los especialistas coincidieron en que los proyectos deben responder a la capacidad adquisitiva de las familias y ubicarse en mercados donde exista una demanda identificable.

Industrial: infraestructura y contratos de largo plazo

El sector industrial también se mantiene entre las alternativas de inversión, sobre todo en zonas con infraestructura suficiente, disponibilidad de agua y electricidad, y cercanía con las cadenas productivas de Norteamérica.

Representantes de Santander, BanCoppel y Banorte identificaron oportunidades en este mercado, particularmente en desarrollos que cuenten con demanda acreditada y contratos de arrendamiento de largo plazo. Estas condiciones permiten ofrecer mayor certidumbre sobre los ingresos que generará el inmueble.

Hotelería: ocupación, reposicionamiento e ingresos en dólares

En el segmento hotelero, las oportunidades se relacionan con destinos que mantienen demanda turística y proyectos con perspectivas favorables de ocupación.

Banorte destacó el potencial de los hoteles urbanos, mientras que BanCoppel consideró que los desarrollos hoteleros pueden ser atractivos cuando cuentan con una ubicación adecuada y un análisis sólido del mercado.

Desde la perspectiva del capital privado, también se identificaron oportunidades en la compra de hoteles existentes para renovarlos y reposicionarlos, así como en proyectos con capacidad para generar ingresos en dólares.

Senior living: un nicho con potencial de crecimiento

Otra alternativa señalada durante el foro fue el senior living, un modelo residencial que incorpora servicios, instalaciones y espacios adaptados a las necesidades de los adultos mayores.

Gerardo Gómez, de HIR Casa, identificó este segmento como un nicho con posibilidades de crecimiento en México, ante la oportunidad de desarrollar opciones habitacionales que integren vivienda y servicios especializados para este grupo de población.

Un financiamiento más selectivo hacia 2027

Las conclusiones del Latam Investment Forum apuntan a un mercado en el que el acceso al crédito inmobiliario dependerá cada vez más de la capacidad de los desarrolladores para demostrar que pueden llevar sus proyectos hasta el final.

La experiencia, el capital propio, las preventas respaldadas por operaciones reales y la liquidez serán elementos centrales para generar confianza entre bancos e inversionistas. Al mismo tiempo, vivienda media, industria, hotelería y senior living aparecen como segmentos con oportunidades, siempre que respondan a una demanda identificable y tengan una estructura financiera viable.

El reto para los desarrolladores en 2027 no será únicamente encontrar financiamiento, sino presentar proyectos con fundamentos comerciales y financieros suficientes para obtenerlo y ejecutarlo.