En varias partes de Estados Unidos, como los suburbios de Washington D.C, Chicago, Nueva York, Boston, Austin, Los Ángeles y Seattle, la opción de demolición es viable.
Al demoler casas obsoletas, los constructores pueden crear casas actualizadas para compradores específicos o pueden ser vendidas de forma especulativa en el mercado regular de bienes raíces.
Actualmente, los constructores reemplazan las casas que demuelen con nuevas casas que están más en sincronía con el vecindario. Las demoliciones son recibidas con agrado por gobiernos locales ya que aumentan los ingresos por concepto de impuestos sobre inmuebles, dado que por lo general producen casas de reemplazo que cuestan mucho más que la casa demolida.
Pero las demoliciones implican permisos, zonificación, preservación histórica y los retos de cualquier demolición a los que los compradores de casas en zonas recién desarrolladas no tendrán que hacer frente.
Según el especialista en bienes raíces para demolición del área de Chicago, Brian Hickey, quien dirige InfillRE, LLC y teardown.com, una demolición debería poder permitir construir una casa nueva que, al estar finalizada, valga dos o tres veces el precio de la casa al momento de la compra. Por ejemplo, si puedes comprar una casa vieja desde el punto de vista funcional, pero bien ubicada por 300,000 dólares, y hay una casa recién construida en el mismo terreno que pudiera valer entre 600,000 a 900,000, el proyecto puede ser viable financieramente.
El financiamiento es más complicado cuando se hace una demolición. En primer lugar, está el costo de la casa existente. Luego, los gastos de demolición. Y por último, necesitas un financiamiento de hipoteca a largo plazo.
Ahora, los costos de demolición varían según el tamaño y ubicación de la propiedad, pero generalmente están en un rango de 8,000 a 15,000 dólares, y puede que logres recuperar la mayor parte de los gastos de demolición y desmontaje reciclando los contenidos y elementos estructurales de la casa demolida, bien sea a través de la venta o de donaciones deducibles de impuestos.
Los profesionales locales que contrates para asistirte, el agente de bienes raíces y la firma de diseño/construcción, deberían poder orientarte sobre el financiamiento. Una banca comunitaria local puede ser la fuente de lo que necesitas en última instancia, un préstamo llamado “de construcción a permanente” que te otorga los fondos para la fase de construcción y se convierte en una hipoteca a largo plazo una vez que haya finalizado la misma.
Las tasas de interés y otros términos pueden variar ampliamente, pues éstos son tipos de préstamos que los bancos mantienen en sus propios portafolios y consideran de mayor riesgo que las hipotecas normales, por lo que es esencial buscar opciones. Si tienes suerte, conseguirás un banco local que te ofrezca un paquete completo, una sola transacción de préstamo, basada en el valor estimado de la casa nueva después de la demolición y construcción, con retiros periódicos para financiar la fase de construcción, y luego una hipoteca permanente a largo plazo de forma automática.
En España ven la misma oportunidad
Para el caso de España, hay actores del sector inmobiliario que defienden la idea desde hace tiempo: derribar algunos inmuebles que se construyeron en plena burbuja del ladrillo, que nadie quiso y que ahora esperan que se produzca un milagro y los compren.
Uno de los promotores de la medida afirma que sería un incentivo para reactivar el sector, tal es el caso del presidente de la patronal de promotores inmobiliarios APCE, Juan Antonio Gómez-Pintado. “Hay posibilidad de absorber todavía una parte [de esas casas sin vender], pero en algún caso habrá que llegar a demoler porque el ciudadano prefiere las promociones nuevas, que tienen medidas medioambientales, que están construidas con otros materiales y que están concebidas de forma distinta a las que se hicieron hace diez años”, señaló.
¿Qué inmuebles habría que tirar? ¿Quién lo decide? ¿Y qué se haría después con ese terreno? No hay un marco normativo para llevar a cabo este tipo de iniciativas. “La medida tampoco se entiende porque el stock de viviendas sin ocupar, aunque lentamente, está bajando”, señala por su parte la sociedad de tasación Tinsa. A finales de 2016 quedan por vender 390,000 viviendas, según Servihabitat. Una cifra que en 2017 puede recortarse 20 por ciento.
“Hay algunas promociones que están casi vacías, pero que pueden tener, por ejemplo, un 20% de viviendas ocupadas”, argumenta Tinsa. “Luego hay solares donde ya tienes algún tipo de estructura ya construida, que puede tener incluso más valor que el suelo, en las que hay inversiones realizadas. ¿Cómo las compensas? Derribar puede ser una medida muy, muy puntual”, indicaron fuentes de la firma.
Pero la idea de derrumbar inmuebles se debe centrar en localidades pequeñas, de ninguna forma sería en las grandes ciudades donde el mercado sí está reactivándose.
“La legislación municipal está preparada para construir pero no lo está para demoler. ¿Cómo se revierte el modelo?”, se pregunta Fernando Encinar, cofundador del portal inmobiliario Idealista que es partidario de esa medida en determinados casos. “Los ayuntamientos podrían beneficiarse porque esos terrenos pueden recuperarse [como zona verde] y quedan eximidos de dar servicios a unas casas donde no hay nadie”, añade.
“En Irlanda ya se demolieron inmuebles. En algún momento habrá que hacerlo”, afirma el directivo. “¿Cuáles? Aquellos que están en medio de la nada, que no tienen demanda y que no la van a tener. Mientras, en algunas zonas como Madrid, hay que construir”, añade.
Otro dato que apuntala el argumento es que El Instituto Nacional de Estadística (INE) de España publicó la pasada semana la evolución de los precios de los pisos (departamentos), donde la vivienda libre se encareció 4% al 3T2016 en tasa interanual. Además, en el caso de los inmuebles nuevos, hubo un aumento de 7,3% en comparación con el tercer trimestre de 2015. Para el caso de las viviendas usadas éstas presentan una evolución diferente, ya que su precio creció menos, ya que al 3T2016, repuntó 3,5%, frente al 3,2% del segundo.
