Hace tres años Detroit presentó una solicitud de protección contra quiebra. Muchas de las 139 millas cuadradas de la ciudad están deterioradas. En muchos bloques, los hogares rematados y los lotes herbosos superan en número a las residencias ocupadas.

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En 2005 no había grandes desarrolladores de viviendas multifamiliares basados en la ciudad. Ningún banco tenía experiencia en hacer préstamos para proyectos de apartamentos, y había poca evidencia de la demanda de tales propiedades en una ciudad repleta de casas vacías.

La tasa de desempleo de Detroit era la segunda más alta de cualquier ciudad importante del país. La ciudad enfrentó un déficit presupuestario de hasta 155 millones de dólares, lo que obligó a despedir a policías y cerrar centros de recreación. Las rentas del mercado no eran lo suficientemente altas como para soportar nuevas construcciones.

Los préstamos bancarios siguen siendo escasos y los riesgos son enormes. El paisaje urbano está cubierto por 70 mil viviendas vacías y la población, que se desplomó en casi un tercio desde 2000, continúa bajando. El desempleo sigue siendo el doble del promedio nacional. Pero ahora Detroit se está convirtiendo en la prueba más dura del movimiento de lujo de regreso al centro de la ciudad que los desarrolladores han estado empujando en los centros urbanos de Cleveland a Nashville. Los alquileres están cayendo en algunas ciudades importantes, y los prestamistas bancarios están retrocediendo incluso en mercados fuertes.

Detroit es una de las últimas fronteras en el auge del desarrollo de apartamentos de Estados Unidos. Los desarrolladores locales, un pequeño grupo de empresarios, están apostando al resurgimiento de la ciudad porque no se ha construido allí por décadas; no obstante, alrededor de 2,000 nuevas apartamentos de alquiler entraron al mercado el año pasado; de acuerdo con la empresa de datos de apartamentos MPF Research, es el mismo número de unidades construidas en los últimos 16 años.

Los desarrolladores señalan que los edificios están siendo construidos y llenados. La tasa de ocupación residencial en el centro de la ciudad es más del 99%, según la Downtown Detroit Partnership. A medida que más unidades están en línea, los desarrolladores dicen que han comenzado a ver una caída en la actividad de arrendamiento y una reducción de las listas de espera.

Los proyectos de Detroit se enfrentan a desafíos únicos. Los préstamos bancarios, el alma del sector inmobiliario comercial, están comenzando a bajar. Para pagar por sus edificios, los desarrolladores de apartamentos han estado combinando los subsidios públicos con el capital de los individuos ricos.

Además, algunas de las nuevas propiedades se han evaluado en muy por debajo de sus costos de construcción, lo que podría llevar a los desarrolladores varios años para recuperar sus inversiones.

Una sociedad liderada por la familia Higgins de Detroit convirtió un edificio de oficinas de 34 pisos en propiedades residenciales que se inauguró en 2012. Bank of America Corp. financió el proyecto con un préstamo de aproximadamente 20 mdd. Una portavoz del banco dijo que "nada que vale la pena es fácil, pudimos lograr el proyecto gracias a un gran liderazgo" en Detroit.

Cuando se inauguró el edificio de 124 unidades, fue arrendado en un 20% por encima de las expectativas, según Stewart Beal, presidente de Beal Properties, uno de los socios del proyecto.

A nivel nacional, el mercado nacional de apartamentos está preparado para una desaceleración. Una inundación de apartamentos de lujo ha impulsado las tasas de desocupación y ha desacelerado el crecimiento de las rentas. De 189,000 unidades de alquiler multifamiliares terminadas en 2016 en 54 áreas metropolitanas de los Estados Unidos, el 85% estaban en la categoría de lujo, según CoStar Group Inc., una firma de investigación inmobiliaria.

Se espera que más de 378,000 nuevos apartamentos se completen en todo el país en 2017, casi un 35% más que el promedio de 20 años, según el rastreador de bienes raíces Axiometrics Inc. Los alquileres, que han aumentado más del 26% desde 2010, ahora están creciendo mucho más lentamente, y los bancos están disminuyendo los préstamos para compra de apartamentos en mercados tradicionalmente fuertes.

Fuente: Texto de Laura Kusisto en Wall Street Journal.