En todo el sector de la construcción de parques industriales, se escucha decir nearshoring, fenómeno que genera empleos y propicia la llegada de empresas extranjeras dispuestas a invertir dinero en México para impulsar el desarrollo de las comunidades y sus habitantes.

Sin embargo, el reto para México es la escasez de espacios industriales que comienza a acentuarse, especialmente en los mercados de la frontera norte, los cuales han tenido la mayor demanda ante el efecto de la relocalización de empresas.

De acuerdo Francisco Tijerina, director de desarrollo de negocios de ESCALA, se debe tomar en cuenta en la compra de terrenos industriales en esta nueva era del nearshoring, es la competencia por terrenos, la cual era de esperarse. “La construcción de un parque industrial genera ventajas, que varían en relación al tamaño y especificaciones propias del proyecto”.

Aspectos más importantes al comprar un terreno industrial

Y es justamente debido a la demanda de tierra que, en la búsqueda por un lugar para hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados. Por eso, la empresa enlista los puntos más importantes que se deben tomar en cuenta a la hora de comprar un terreno industrial:

1. Plusvalía. Analiza qué te ofrece el terreno industrial que te están vendiendo, pueden ser cosas mínimas, desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura pertinente. En otras palabras, todo lo que le agregue valor actual y a futuro.
2. Ubicación. Hay que escoger estratégicamente. Los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato sino por lo que realmente se necesite. ¿El terreno considerado cuenta con vialidades principales? ¿Está cerca de puertos o aeropuertos, por si se requiere exportar a otros países? La ubicación está ligada a la plusvalía, así que debe elegirse bien para que en el futuro el valor del terreno incremente.
3. Uso de suelo. Para el tipo de actividad industrial, esto es vital. Asegúrate que el terreno cuente con todos los permisos necesarios. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un parque es un terreno delimitado que cumple con los siguientes criterios:

-Cuenta con título de propiedad, permisos y diseño para la operación de plantas de manufactura o centros de distribución. Se ubica cerca de las principales rutas de comercio y de zonas urbanas para facilitar el acceso a los mercados, proveedores, mano de obra, servicios educativos, de vivienda y salud.

-Ofrece infraestructura y equipamiento para la industria, además de servicios básicos como agua, energía eléctrica, telecomunicaciones, gas natural, espuela de ferrocarril, plantas de tratamiento de agua, entre otros.

-Operan bajo un reglamento interno y tiene una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.

4. Infraestructura. Cuando se compra un terreno industrial, se deben tener algunas consideraciones para llevar a cabo actividades de transformación, manufactura o logística, ya que requieren de una infraestructura especializada:

-Tamaño de los espacios. Contar con un desarrollo de gran tamaño es primordial para aquellas empresas que utilizan enormes maquinarias para ejercer sus actividades.

-Servicios adecuados. A diferencia de las empresas comerciales, algunos tipos de máquinas requieren cargas de voltaje superiores y un correcto control de acceso, en especial a áreas restringidas donde se maneje material peligroso o sean zonas de alto riesgo.

-Sistemas de logística. Las empresas que además de producir distribuyen, requieren de amplios espacios para bodegas y para maniobrar camiones de transporte de materiales y productos.

5. Seguridad. Elemento que siempre debe considerarse para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, y tan importante es la seguridad interna del personal, como externa. Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia de seguridad. Es importante investigar si la zona en la que quieres comprar ha sido víctima de algún desastre natural como inundaciones o derrumbes.

“La demanda de los espacios industriales en México en esta era del nearshoring se concentra en la fabricación y manufactura de productos, con cerca del 32% del total del inventario. En segundo lugar, se encuentran los espacios destinados a logística, con aproximadamente el 31% del total de metros cuadrados industriales y la industria automotriz representa un 14% del total del inventario”, finalizó el especialista.