El poder es un acto que se otorga en escritura ante Notario Público para conferir representación, que significa actuar y celebrar contratos a través de alguien más. Esto permite que no esté presente el otorgante del poder (llamado “representado”) al momento de celebrar los actos en los que se va a utilizar.

A pesar de que se va a ver afectada su esfera jurídica por el acto celebrado, quien va a comparecer a firmar los documentos respectivos es la persona que nombró en el poder (llamado “representante”).

Utilizar poderes en operaciones ante Notario Público, particularmente las inmobiliarias, es una práctica común y legalmente viable y segura, siempre y cuando se observen los requisitos que indica la legislación civil sobre los mismos, además de tomar algunas precauciones.

La primera y fundamental es asegurarse que el poder haya sido otorgado en escritura pública ante Notario Público, ya que en operaciones inmobiliarias no tienen validez las llamadas “cartas poder”. Para esto es necesario asegurarse que se tenga a la vista el testimonio firmado y sellado por el Notario Público ante quien se otorgó el poder, y siempre es recomendable verificar con el Notario Público que lo emitió su veracidad y si no consta noticia alguna de su revocación; adicionalmente, dichos poderes deben de contar con el aviso al Registro Nacional de Avisos de poderes que se da por el Notario Público emisor, tratándose de poderes generales con facultades de dominio o con facultades de dominio limitadas a un inmueble.

Realizada la verificación anterior es conveniente revisar que las facultades que se le otorgan al representante sean las adecuadas y suficientes para la operación. Si es el vendedor quien está representado, se requiere que se hayan otorgado facultades de actos de dominio o un poder especial para venta. Si es el comprador el que está representado, basta en nuestro concepto, con un poder especial o con facultades de actos de administración para la adquisición.

¿Por qué es importante la escritura de un inmueble?

Si el representado es el comprador y va a utilizar un crédito hipotecario (ya sea de banco o de algún instituto de vivienda), hay que verificar que esté soltero o casado bajo el régimen de separación de bienes, ya que, si está casado bajo el régimen de sociedad conyugal, el poder también lo necesita otorgar su cónyuge para dar su consentimiento para la hipoteca.

Para el caso que sea el vendedor quien esté representado, hay que verificar la fecha de su acta de matrimonio en caso de estar casado por el régimen de sociedad conyugal, ya que, si el inmueble que se pretende vender forma parte de la misma por haberse adquirido durante el matrimonio, se necesita que su cónyuge se encuentre representado también.

Respecto de la vigencia de los mismos, los poderes otorgados en la Ciudad de México no tienen vigencia a menos que sean limitados expresamente a ser ejercidos a cierta temporalidad, pero en cada entidad federativa se tiene una reglamentación distinta que hay que observar conforme a la siguiente tabla.

Tratándose de operaciones con créditos hipotecarios, los bancos y los institutos de vivienda tienen políticas y lineamientos propios sobre la vigencia de poderes, por lo que en general no se acepten poderes con una antigüedad mayor a cinco años.

El Notario Público ante quien se haga la escrituración, puede por su prudencia, observar un criterio similar al establecido en el párrafo anterior sobre la vigencia de los poderes, si tiene la sospecha del fallecimiento o duda sobre la capacidad del representado, ya que ambas son causas de extinción de los mismos. Esto se da particularmente si ha transcurrido un largo tiempo desde el otorgamiento del poder y/o si se trata de una persona de edad avanzada. En ambos casos, o similares, puede pedir su comparecencia personal, o bien, la renovación del poder ante otro Notario Público al que la parte conducente pueda comparecer.

Finalmente, ante la duda sobre la viabilidad o validez de utilizar poderes en operaciones inmobiliarias, siempre se debe consultar primero con el Notario Público ante quien se va a llevar la operación.

* Notario Público 97 de la Ciudad de México; académico y docente en la Universidad Nacional Autónoma de México y en la Escuela Libre de Derecho.