La vivienda enfrenta un reto creciente: los precios suben más rápido que los ingresos de las familias mexicanas. Aunque la inflación general se ha moderado en torno al 4%, la vivienda no ha seguido ese mismo camino.

Según la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), en el primer semestre de 2025 el precio de las viviendas con crédito hipotecario subió en promedio 8.4 por ciento. Esto significa que la vivienda se sigue revalorizando al doble de la inflación, confirmando su papel como activo refugio, pero generando al mismo tiempo una brecha de asequibilidad cada vez más amplia.

La vivienda se sigue revalorizando al doble de la inflación, confirmando su papel como activo refugio.

Precios, inflación e ingresos: una brecha que no cierra

En la última década los precios de la vivienda en México han aumentado 58.4%, mientras que el ingreso laboral real apenas creció 4.1 por ciento. El resultado es evidente: el ingreso de las familias ya no alcanza para seguirle el paso al costo de una vivienda.

Un análisis del CONEVAL muestra que en 2022 alrededor del 20% de los hogares con hipoteca o renta destinaban más del 30% de su ingreso a vivienda, lo que se considera financieramente insostenible.

Hoy el precio promedio nacional se ubica en $1.86 millones de pesos, y la mitad de las transacciones ocurren en montos de $1.2 millones o menos. Incluso una familia con ingresos medios necesitaría varios años de salario completo para adquirir una vivienda.

El comparativo por estados lo muestra con claridad: en Colima o Durango, una vivienda equivale a 45–50 meses de ingreso promedio; en Yucatán o Ciudad de México se requieren entre 100 y 105 meses, es decir, más de 8 años.

Esto confirma que el problema no solo es nacional, sino territorial: la presión es más fuerte en zonas metropolitanas y turísticas donde la oferta es escasa y la demanda muy alta.

Vivienda nueva vs. usada: brechas de valor y comportamiento

En los últimos años, la diferencia de precios entre vivienda nueva y usada se ha reducido. En 2023 la vivienda nueva aumentó 11.9% y la usada 10.1%; en el primer semestre de 2025, ambas crecieron casi lo mismo: 8.2% la nueva y 8.6% la usada. Esto demuestra que no hay “refugio” frente al encarecimiento: tanto lo nuevo como lo existente siguen apreciándose.

Durante 2024, el financiamiento hipotecario se repartió casi de manera equilibrada entre vivienda nueva (52%) y usada (48%). Sin embargo, las diferencias entre estados son muy marcadas. En entidades como Campeche, Durango, Veracruz, Guerrero y Tlaxcala, más de la mitad de las hipotecas se destinaron a vivienda existente, lo que refleja la relevancia del parque habitacional ya construido.

En contraste, en Quintana Roo, Yucatán, Hidalgo, Nuevo León y Querétaro predomina claramente la vivienda nueva, con participaciones que van de 62% hasta 75%, impulsadas por la dinámica turística, industrial o de crecimiento urbano.

Esto refleja tanto la madurez de los inventarios en cada región como las dinámicas locales: en plazas turísticas o de alta expansión se construye más, mientras que en estados con rezago habitacional la gente recurre a la vivienda ya existente.

Aquí hay una oportunidad clara: complementar la oferta nueva asequible con programas de rehabilitación de vivienda usada y mecanismos de financiamiento que valoren este segmento.

El panorama es claro: cada región enfrenta retos propios. En el norte, la presión proviene de la relocalización industrial; en el Bajío, de la migración interna; y en el sur, de los bajos niveles de ingreso que limitan el acceso a vivienda, incluso con precios menores. En suma, el mapa habitacional mexicano está fragmentado.

Esta disparidad regional exige respuestas diferenciadas: no es lo mismo atender la carestía en Tijuana o Monterrey, donde falta vivienda para los nuevos trabajadores, que en la CDMX, donde la prioridad es renovar y densificar de manera inteligente.

Reconocer estas diferencias es clave para diseñar soluciones locales: desde incentivar la vivienda en renta en polos industriales, hasta reactivar la vivienda asequible en ciudades saturadas.

En conclusión, el mercado habitacional mexicano enfrenta desafíos estructurales que requieren una visión estratégica. No basta con reconocer el problema de asequibilidad; es necesario actuar en varios frentes: recuperar y reutilizar el acervo existente, facilitar nuevas formas de financiamiento y construcción, e inducir mediante políticas públicas un entorno donde más familias puedan acceder a una vivienda digna. La solución de fondo pasa por ampliar la oferta en todos los segmentos y hacerlo de manera sostenible.

Divergencias regionales: CDMX, Monterrey, Tijuana y plazas emergentes

La brecha entre precios e ingresos se acentúa de manera distinta en cada región:

• Ciudad de México: mantiene el precio más alto del país, con cerca de $4 millones promedio por vivienda, aunque el crecimiento reciente ha sido moderado (4.9% anual).
• Monterrey: vive un boom ligado al nearshoring. Entre 2023 y 2025 el precio promedio por metro cuadrado subió casi 30%, alcanzando $75,600. Las rentas también crecieron 30%, lo que ha generado fuertes presiones de asequibilidad para la población local.
• Tijuana: el efecto fronterizo y del nearshoring también impulsó alzas cercanas al 29% en precios y 34% en rentas en dos años. Aquí la preferencia es clara hacia la renta, especialmente de trabajadores y ejecutivos temporales.
• Querétaro y el Bajío: continúan atrayendo familias de la CDMX y trabajadores de sectores industriales. En Querétaro los precios crecieron 13–14% anual; en León las casas de interés social usadas fueron las que más subieron.
• Zonas turísticas: Cancún y Los Cabos encabezan la lista con aumentos de 13–14% anual, impulsados por inversión extranjera y compras de segunda residencia.

El éxito del sector ya no se medirá solo en ventas o plusvalías, sino en la capacidad de lograr un equilibrio entre rentabilidad e inclusión. Con propuestas claras y un enfoque de colaboración, es posible construir un mercado habitacional más resiliente, equitativo y próspero para México. La colaboración público-privada, además, puede detonar comunidades planeadas con vivienda asequible, infraestructura y servicios, ayudando a contener la presión de precios en los mercados tradicionales.

A estas estrategias se suman alternativas vigentes como el coliving y la copropiedad, que permiten a distintas generaciones y perfiles acceder a vivienda mediante esquemas más flexibles y colaborativos.  Estas opciones responden a cambios demográficos y sociales —hogares unipersonales, parejas jóvenes o profesionistas móviles— y muestran que innovar en modelos de uso y financiamiento es tan importante como ampliar la oferta construida.

*Regional partner MX/Centro en 4S Real Estate.