El mercado de rentas comerciales en México, particularmente en la Ciudad de México, atraviesa un proceso de reconfiguración acelerada que marcará su evolución hacia 2026. La combinación de alta demanda, escasez de espacios bien ubicados, formatos comerciales más pequeños y una mayor rotación de inquilinos está obligando al sector a replantear no solo dónde se renta, sino cómo se negocia y se resuelven los conflictos contractuales.

Aunque corredores tradicionales como Polanco, Roma y Condesa continúan siendo polos de atracción para marcas nacionales e internacionales, el crecimiento más dinámico ya no se concentra en estas zonas. Hoy, colonias emergentes como Santa María la Ribera, Doctores, San Rafael, Escandón y Portales están captando la mayor parte de la nueva demanda comercial, impulsadas por precios todavía más accesibles y una creciente afluencia peatonal.

De acuerdo con información de la plataforma Spot2.mx, Santa María la Ribera es uno de los casos más representativos: en apenas dos años, las rentas pasaron de alrededor de 220 a 400 pesos por metro cuadrado, un incremento cercano al 50 por ciento. Este fenómeno se repite en otras zonas que funcionan como periferias inmediatas de los corredores prime, donde la vacancia es mínima y los usuarios buscan mantener visibilidad sin absorber los costos más altos del mercado central.

“En zonas prime simplemente la vacancia es mínima y los usuarios buscan mantener afluencia sin pagar los costos del corazón turístico o gastronómico”, explica Pablo Gadsden, cofundador y CGO de Spot2.mx.

Microlocales: el formato más demandado… y el más escaso

Uno de los cambios más claros en el mercado es el tamaño de los espacios. Las grandes superficies han cedido terreno a locales de entre 60 y 120 metros cuadrados, que hoy concentran la mayor demanda por parte de conceptos gastronómicos, retail especializado, experiencias de nicho y formatos temporales como pop-ups.

“Son los locales más buscados… y paradójicamente los que menos existen”, señala Gadsden, al destacar que el auge de conceptos que requieren menor inversión inicial ha incrementado la rotación y la renegociación de contratos, especialmente en espacios menores a 80 metros cuadrados.

Este fenómeno está presionando la oferta disponible y elevando los precios en zonas que antes no figuraban como protagonistas del mercado comercial.

Corredores prime bajo máxima presión

Ahora bien, en los corredores prime —Polanco, Roma, Condesa y Juárez— la disponibilidad de espacios comerciales es prácticamente marginal. Según Spot2.mx, la vacancia en estas zonas ronda apenas el 2%, lo que ha llevado a marcas y operadores a explorar alternativas como el Centro Histórico, zonas de alta afluencia y algunos centros comerciales, particularmente ante la llegada de eventos de gran escala como el Mundial de Futbol.

Retail en la capital: Dónde se concentra la demanda de locales

Tan solo en la Ciudad de México, las rentas promedio en zonas de alta demanda oscilan entre 480 y 550 pesos por metro cuadrado, aunque pueden alcanzar hasta 1,500 pesos por metro cuadrado en corredores de lujo como Masaryk. En Monterrey, áreas como San Pedro y Valle Oriente registran precios promedio de entre 350 y 450 pesos, con máximos de hasta 1,200 pesos. Guadalajara muestra un crecimiento más moderado, con rangos de 320 a 380 pesos por metro cuadrado en zonas como Zapopan y Puerta de Hierro, aunque con picos de hasta 850 pesos.

Contratos bajo tensión y el auge de la mediación privada

El dinamismo del mercado contrasta con la rigidez de muchos contratos comerciales. Incrementos en costos operativos, cambios de operador, traspasos frecuentes, ocupaciones temporales y renegociaciones anticipadas están generando un mayor número de fricciones entre propietarios e inquilinos.

Por su parte, Santiago Morales, CEO de MoradaUno, advierte que “el mercado se mueve más rápido que su marco contractual. Los negocios cambian de manos cada vez más seguido, los contratos son más cortos y los acuerdos firmados hace un año ya no necesariamente responden a la realidad actual”.

Ante este escenario, la mediación privada comienza a consolidarse como una herramienta clave para el sector. Al tratarse de un mecanismo alternativo de solución de controversias regulado por el Centro de Justicia Alternativa del Poder Judicial, permite resolver disputas en semanas, sin necesidad de procesos judiciales largos que afectan la operación y el flujo de los negocios.

“Esto lo hace ideal para contratos con rentas elevadas, contratos multianuales y operaciones con condiciones especiales, características que son muy comunes en arrendamientos comerciales”, puntualiza Morales.

El mercado hacia 2026

De cara a 2026, el mercado de rentas comerciales se perfila como uno más competitivo, fragmentado y profesionalizado. La escasez de espacios en corredores prime, la alta demanda por microlocales y el crecimiento de esquemas temporales obligarán a propietarios, inquilinos y brokers a fortalecer la seguridad contractual y adoptar mecanismos más ágiles de negociación.

En un entorno donde la ubicación sigue siendo clave, pero ya no suficiente, la capacidad de adaptación contractual y la gestión eficiente de conflictos se convertirán en factores tan determinantes como el precio por metro cuadrado. Spot2.mx y MoradaUno coinciden en que el futuro del mercado no solo se jugará en las mejores esquinas, sino también en la solidez de las reglas que rigen cada operación.