El mercado residencial de Estados Unidos atraviesa una etapa de desaceleración en la demanda, pero los precios continúan en niveles récord para un mes de enero, de acuerdo con datos de Redfin.

Durante enero, el precio medio de venta de una vivienda alcanzó 422,921 dólares, lo que representó un incremento anual de 1.1 por ciento. Aunque el avance es moderado —muy lejos de los aumentos de doble dígito registrados durante el auge inmobiliario de la pandemia—, confirma que el ajuste en precios ha sido gradual y no abrupto.

Menos ventas, pero precios firmes

Las ventas pendientes retrocedieron 0.9% mensual, ubicándose en su nivel más bajo desde finales de 2023. Las operaciones cerradas (ventas existentes) cayeron 3.6% respecto al mes previo, la disminución más pronunciada desde 2022, con una tasa anualizada de 4.2 millones de unidades.

El freno en la actividad responde principalmente a la falta de accesibilidad. A pesar de que el crecimiento de los precios se ha moderado y las tasas hipotecarias han bajado, comprar vivienda sigue siendo costoso. La tasa fija promedio a 30 años descendió a 6.1% en enero —su menor nivel desde 2022—, pero continúa muy por encima de los mínimos históricos observados durante la pandemia.

Al mismo tiempo, los salarios aumentaron 3.7% anual, superando el ritmo de crecimiento de los precios, lo que podría mejorar gradualmente la capacidad de compra hacia 2026.

Más poder para el comprador

Actualmente hay más vendedores que compradores activos, lo que ha dado mayor margen de negociación a quienes sí participan en el mercado.

En enero, la vivienda promedio se vendió con un descuento de 2.1% respecto al precio final de lista, el mayor ajuste para ese mes desde 2023. Solo 20.8% de las propiedades se cerraron por encima del precio solicitado, el nivel más bajo para un enero desde 2020.

Bajan los costos mensuales de vivienda en Estados Unidos al inicio de 2026

Para los expertos, este entorno ha transformado el mercado en uno más favorable para el comprador, aunque solo para quienes pueden afrontar los costos actuales.

Inventario, cancelaciones y tiempos de venta

Con respecto al inventario activo, disminuyó 1.3% mensual, mientras que las nuevas propiedades listadas crecieron 1.4% frente a diciembre, pero se mantienen por debajo del nivel de hace un año. Muchos propietarios potenciales han optado por no vender ante la dificultad de adquirir una nueva vivienda con tasas aún elevadas.

Las viviendas tardan más en concretar operación: una casa típica permaneció 66 días en el mercado, el ritmo más lento para un enero en una década. Además, cerca de 40,000 contratos fueron cancelados durante el mes, equivalentes al 13.7% de las operaciones firmadas, la proporción más alta para enero desde 2017.

¿Por qué los precios siguen altos?

El fuerte incremento acumulado entre 2020 y 2022 elevó la base de precios a niveles históricamente altos. Aunque la demanda se ha enfriado, la oferta tampoco ha crecido lo suficiente para provocar caídas significativas.

El resultado es un mercado que avanza con menor dinamismo, pero que aún no corrige de manera profunda. El encarecimiento previo dejó fuera a muchos compradores, y ahora el ajuste ocurre más por desaceleración que por desplome.

De cara a 2026, la clave será la combinación entre evolución de tasas hipotecarias, crecimiento salarial y confianza económica. Si las tasas continúan bajando y los ingresos mantienen un ritmo mayor al de los precios, la accesibilidad podría mejorar. Mientras tanto, el mercado opera con mayor equilibrio, menos competencia y más espacio para negociar.