El mercado residencial de Estados Unidos cumple cuatro años operando bajo un entorno de tasas hipotecarias elevadas. Lo que muchos anticipaban como una corrección profunda en los precios terminó siendo un ajuste parcial: la demanda se moderó, el inventario creció, pero los valores de las viviendas se mantuvieron firmes, según un análisis reciente de Realtor.com.

Tasas más altas, pero precios resistentes

Desde enero de 2022, las tasas hipotecarias escalaron hasta 7.79% y actualmente rondan 6.10 por ciento. En paralelo, el inventario activo a nivel nacional aumentó 142%, una recuperación importante frente a los mínimos históricos posteriores a la pandemia.

Sin embargo, el alivio en precios no fue proporcional.

• El precio medio de lista subió 8.1% respecto a enero de 2022.
• El precio por pie cuadrado aumentó 11.4% en el mismo periodo.

Es decir, aunque financiar una vivienda hoy es más costoso, el valor base del activo también es más alto, lo que mantiene presionada la accesibilidad.

El “efecto bloqueo” limita la oferta

Para los expertos, uno de los factores que explica esta dinámica es el llamado “lock-in effect”. Más de la mitad de los propietarios con hipoteca mantienen tasas inferiores a 4%, contratadas antes del ciclo de alzas. Vender implicaría cambiar ese financiamiento barato por uno casi el doble de caro.

Esto ha reducido la rotación natural del mercado. Muchas familias solo se mudan por necesidad, no por oportunidad, lo que restringe la oferta estructural.

Paradójicamente, si las tasas bajaran con mayor fuerza, podrían incentivar tanto a vendedores como a compradores al mismo tiempo, reactivando la demanda y evitando una caída relevante en precios.

Inventario desigual según región

El aumento en viviendas disponibles no ha sido uniforme en todo el país.

• Oeste: +211% en inventario desde 2022.
• Sur: +178%.
• Noreste: +23%.
• Medio Oeste: +68%.

Y en ciudades como Dallas, Raleigh, Austin, Denver, Tampa y Nashville, la oferta creció más de 350 por ciento. En contraste, mercados como Nueva York, Chicago o Hartford tienen menos propiedades activas que hace cuatro años.

A pesar de estas diferencias, las bajas de precios han sido limitadas. Solo ocho grandes áreas metropolitanas muestran reducciones en precio por pie cuadrado desde 2022, entre ellas San Francisco, Austin y Denver. En 42 de los 50 principales mercados, el valor por pie cuadrado sigue siendo mayor que hace cuatro años.

Mientras que, en el Medio Oeste (+18.7%) y el Noreste (+16.9%) lideran el crecimiento acumulado.

Tasa hipotecaria condiciona el dinamismo inmobiliario en Estados Unidos

Más tiempo en el mercado, no más vendedores

El inventario actual no crece porque haya una ola masiva de nuevos vendedores, sino porque las viviendas tardan más en venderse.

Durante enero de 2022, una propiedad permanecía en el mercado 59 días. En enero de 2026, el promedio subió a 78 días. Además, la proporción de nuevas viviendas dentro del inventario total cayó drásticamente: de 85%-90% antes del ajuste, a apenas 36% actualmente.

Lo anterior indica que muchas propiedades permanecen listadas por más tiempo, mientras los vendedores prueban precios y esperan mejores condiciones.

Retiros estratégicos del mercado

Otro fenómeno relevante es el aumento en propiedades retiradas del mercado. En los últimos cinco eneros, las bajas se duplicaron como proporción del inventario activo y se cuadruplicaron respecto a nuevas publicaciones.

La mayoría de estos propietarios no enfrenta urgencia financiera. Con altos niveles de capital acumulado y tasas fijas bajas, pueden retirar la propiedad si no obtienen el precio esperado y volver a intentarlo más adelante.

Un mercado que se recalibra, no que se corrige

Los datos muestran que la oferta y la demanda sí reaccionaron al encarecimiento del crédito, pero no en la magnitud necesaria para provocar una caída generalizada de precios.

El resultado es un mercado más lento, con mayor inventario que en 2021, pero estructuralmente más caro que antes del ciclo de alzas. La accesibilidad depende ahora de tres variables clave:

1. Evolución de tasas hipotecarias.
2. Crecimiento sostenido de salarios.
3. Incremento real y constante en nuevas viviendas disponibles.

Mientras esas condiciones no converjan, el mercado inmobiliario estadunidense seguirá operando en un equilibrio tenso: menos dinamismo, pero sin ajustes profundos en precios.