Estrés hipotecario en México

Mientras la demanda de vivienda se mantiene ascendente en México, reflejándose en una colocación creciente de créditos hipotecarios individuales a través de organismos públicos como de instituciones privadas, ya sea bancos o Sofoles, la morosidad de la cartera hipotecaria se ha incrementado, es decir, la cartera vencida ha crecido, aunque nada que hoy sea alarmante o que genere un entorno de crisis. 

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Debido a la coincidencia de diferentes elementos económicos y financieros que se han presentado durante 2007 y 2008, la cartera de crédito al consumo ha experimentado un crecimiento importante en su cartera vencida, prendiendo los focos amarillos de prevención de instituciones que otorgan crédito. Aunque el crédito hipotecario se había mantenido mucho más sano en ese sentido, tampoco se ha podido aislar de dicho fenómeno. 

Lejos estamos de presentar condiciones de alarma o riesgo de crisis hipotecaria en México, pero sin duda ya hay llamadas de atención toda vez que sí ha crecido el índice de cartera vencida entre las instituciones que otorgan financiamiento hipotecario individual. 

Un análisis que elaboró Standard & Poor´s Ratings Services (S&P), señaló que la cartera vencida aumentó casi un punto porcentual en los primeros siete meses de 2008, a un 3.03 por ciento respecto a un 2.06 por ciento del 31 de diciembre de 2007, para todos los originadores como bancos, Infonavit e instituciones financieras no bancarias. 

Los créditos originados por las instituciones financieras no bancarias (Sofoles y Sofomes) exhibieron los más altos niveles de morosidad, los originados por los bancos comerciales presentaron una morosidad menor, y los originados por el Infonavit exhibieron el menor nivel en general, según S&P. 

El análisis afirmó que "los propietarios de viviendas en México están pasando por una etapa de estrés financiero, lo que genera mayores niveles de morosidad en los créditos hipotecarios bursatilizados". 

El reporte sobre el Índice de RMBS mexicanos publicado por S&P, agregó que los elementos que han generado esta situación son: la creciente inflación, mayores tasas de interés y de desempleo. La suma de estos elementos están presionando a los beneficiarios, generando una mayor morosidad e, incluso, cartera vencida creciente. 

El informe destacó que otro factor que contribuye a la falta de pagos es el nivel de endeudamiento de las familias mexicanas, debido a que pese a una desaceleración el crédito al consumo mantiene un crecimiento, dijo María Tapia, analista de la calificadora de riesgo. 

Por instituciones, GMAC Hipotecaria es la institución con la mayor cartera vencida por falta de pago en más de 90 días, con una tasa de 8.48 por ciento, seguida de Hipotecaria Crédito y Casa con 4.52 por ciento y Metrofinanciera con 4.10 por ciento. El índice de morosidad a 60 días se ubica en un promedio de 2.05 por ciento. 

La calificadora analizó la cartera que respalda 56 emisiones deuda de instituciones como Banorte, BBVA, Bancomer y el Infonavit, entre otras. 

"Mientras las condiciones macroeconómica y del mercado de vivienda en México no se deterioren significativamente, prevemos que la mayoría de las transacciones con emisiones respaldadas con créditos hipotecarios (RMBS, por sus siglas en inglés) será capaz de enfrentar el desempeño negativo generado por el aumento de morosidad y cartera vencida ", sostuvo Tapia. 

Sin embargo, destacó que "las calificaciones de ciertas transacciones que presentan un desempeño más débil podrían estar en riesgo de una baja de calificación". 

S&P sostuvo en su reporte que las emisiones de deuda respaldadas por hipotecas realizadas en 2004 y 2005 tenían un desempeño de pago mejor que las del periodo 2006-2007. 

La Ciudad de México y su área metropolitana así como los estados de Baja California, Coahuila, Nuevo León, Tamaulipas y Chihuahua fueron los que presentaron los mayores niveles de cartera vencida. 

Amigos distantes

El pasado 7 de septiembre, el gobierno de Estados Unidos anunció que tomaba el control de las dos principales firmas hipotecarias del país, Fannie Mae y Freddie Mac, afectadas por la caída del mercado inmobiliario, a fin de reestructurarlas y reimpulsarlas. 

La toma gubernamental de las hipotecarias podría establecer una de las mayores intervenciones gubernamentales en los mercados financieros en la historia de Estados Unidos. 

La intervención constituye el segundo rescate financiero diseñado por el Departamento del Tesoro en los últimos meses para mantener la confianza en los mercados, al evitar el colapso de empresas financieras afectadas por la crisis hipotecaria. 

Pero a diferencia de Estados Unidos, México no ofrece hipotecas de alto riesgo como las conocidas como subprime, por el contrario, las instituciones mexicanas cada vez se han vuelto más rigurosas a la hora de evaluar a quién le financian a través de un hipotecario, es decir, que bajo el escenario de contracción de liquidez en las familias y el ligero incremento en el costo del dinero, se han vuelto más prudentes a la hora de otorgar un crédito hipotecario. 



Aumenta cartera vencida de Sofoles y Sofomes

Entre el primero y segundo trimestre del 2008 la cartera vencida de crédito hipotecario ofrecido por las Sofoles y Sofomes se incrementó de 6.0 a 7.17 por ciento, de acuerdo con los reportes de la Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas (AMFE), que preside Mario Sandoval Chávez. 

Durante los primeros seis meses del año en curso las 23 sociedades financieras de objeto limitado y múltiple (Sofoles y Sofomes) hipotecarias otorgaron 75 mil créditos, reportó la AMFE. 

A junio de 2008, las Sofoles y Sofomes que integran a AMFE reportaron activos por 334 mil millones de pesos y 116 mil millones de pesos en el mercado de deuda en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), lo cual representa 450 mil millones de pesos en activos administrados y el 3.5 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB) en México. 

La cartera vencida promedio se ubicó en 4.46 por ciento, de los cuales por sector quedaron de la siguiente manera: automotriz con el 2.17 por ciento; préstamos personales con 5.41 por ciento; microcrédito 4.04 por ciento; empresas con 0.57 por ciento, y el hipotecario con 7.17 por ciento. 

Es muy importante señalar que de acuerdo con la propia información de la AMFE, el crédito hipotecario que otorgaron este tipo de instituciones no bancarias se integra por financiamiento a desarrolladores y créditos individuales, donde el primero es el que genera el efecto de incremento en cartera vencida, resultado de la desaceleración del sector inmobiliario, en particular con pequeños y medianos desarrolladores. 

Pero el 70 por ciento de crédito hipotecario se concentra en el crédito individual mismo que se ubica en el 6 por ciento de índice de cartera vencida, la situación ha generado actividades específicas de recuperación o regularización con esquemas de work out o bien de separación de portafolios buenos y malos a efecto de atender un síntoma de deterioro y que no debe fomentar la cultura de no pago. 

Hay que recordar que las Sofoles y Sofomes, aunque ya participan en todos los segmentos del mercado de la vivienda, históricamente se han concentrado en los segmentos económicos y de interés social, mientras que la banca atiende en mayor medida a la vivienda media y alta. 

De acuerdo con información del Banco de México, al cierre de julio pasado el saldo de la cartera vigente en crédito a la vivienda se ubicó en 276 mil 900 millones de pesos, lo que significó un crecimiento anual de 14 por ciento, a diferencia del crecimiento anual de 15.9 por ciento de junio pasado. 



Llamada de atención al mercado

El análisis ya citado de S&P y la cifras de la AMFE no son señales de alarma, son una llamada de atención hacia el sector, por lo que seguramente todas las instituciones que ofertan créditos hipotecarios se volverán cada vez más estrictos en su evaluación antes de dar un crédito. 

Por otra parte, durante el primer semestre de 2008 las hipotecarias mexicanas continuaron enfrentando riesgos de refinanciamiento y una limitada liquidez, afirmó otro reporte sectorial de S&P titulado: "Crecen los desafíos para las hipotecarias mexicanas ante el persistente entorno negativo del mercado". 

Considerando dicho escenario, S&P espera que la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) continúe apoyando el fondeo del sector a fin de que las hipotecarias cumplan con sus obligaciones en caso de que vean sensiblemente restringido el acceso a los mercados, lo que atenúa en parte el riesgo de refinanciamiento. 

"En este sentido, la mayoría de las perspectivas estables asignadas a nuestras calificaciones actuales de las hipotecarias mexicanas reflejan la disponibilidad del respaldo de la SHF, o en algunos casos, el apoyo que pueden brindar nuevos accionistas de las empresas". 

"En nuestra opinión, las hipotecarias mexicanas enfrentarán crecientes desafíos en lo que resta de 2008", dijo el analista de S&P, Arturo Sánchez.