El crédito hipotecario que más me conviene

En pesos, en salarios mínimos o en dólares, a tasa fija o variable con tope máximo. A plazo de 10, 15, 20 ó 30 años, pagar mayor mensualidad o tener mayor crédito, en banco, Sofol o Sofome, ¿qué hago, cuál es el mejor crédito hipotecario?, es el cuestionamiento que siempre se hace una persona que busca adquirir una propiedad.

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La oferta hipotecaria en México es tan basta, que llega a confundir a las personas que pretenden adquirir una propiedad a través de un financiamiento hipotecario, por ello es cotidiano escuchar la pregunta: ¿cuál es la institución con el mejor crédito?

Hace poco más de una década la respuesta era muy sencilla: la que te dé el crédito. Sin embargo hoy las condiciones son sumamente distintas, la accesibilidad es tan amplia y el abanico de posibilidades tan grande que el que no tiene casa propia es porque no quiere.

Precisamente por dicho entorno hoy es un momento muy oportuno para reflexionar sobre el crédito hipotecario que más nos conviene. Y es que como en las inversiones financieras, no hay una respuesta única para la mejor inversión ni un instrumento generalizado como el más rentable, porque todo dependerá del perfil de cada inversionista y del gusto o rechazo por el riesgo de cada persona.

Esta misma lógica se aplica para el crédito hipotecario, toda vez que cada persona tiene características, condiciones y necesidades distintas, por lo tanto la mejor alternativa para una determinada persona, puede ser completamente distinta para otra.


Por ejemplo, si usted tiene para pagar la mensualidad porque paga una renta muy elevada pero no tiene para el enganche, le convendrá más un producto de gran accesibilidad, bajo o nulo enganche, aunque seguramente no será el más barato en costo ni tampoco el de menor plazo. Otro perfil es el de las personas que tienen un gran ahorro y pueden ofrecer un mayor enganche y requieren por lo mismo un menor crédito, entonces a este tipo de personas les conviene más los que pagan menor tasa de interés y seguramente un plazo no tan amplio.

Para las personas que tienen un empleo con bonos semestrales y que por lo mismo pueden hacer pagos anticipados, les conviene los créditos que en un principio cobran una tasa muy baja (normalmente los primeros 3 o 5 años) y que posteriormente sube un poco el costo del crédito, toda vez que pueden hacer pagos anticipados frecuentemente y aprovechar la tasa baja inicial.

En fin, insistimos en que dependerá de cada perfil del demandante de crédito, el tipo de financiamiento más adecuado.

Al respecto, platicamos ampliamente con Flavio Franyuti Barreda, director ejecutivo de crédito hipotecario de HSBC, sobre este aspecto y señaló que hay 4 factores básicos a evaluar, porque si se trata de englobar los productos se tendría que hacer con base en los 4 factores que tiene el crédito hipotecario: tasa de interés, pago mensual, plazo y enganche.

Tasa de interés

Sobre la tasa de interés dijo que en su mayoría son fijas, aunque hay esquemas que va modificando su nivel con el tiempo denominado tasa creciente, lo que permite que el pago mensual inicial sea más bajo para dar mayor accesibilidad. La ventaja es que se puede acceder a un crédito mayor, pero el riesgo es que si los ingresos no suben en la misma proporción que el pago se podrían generar problemas, hay que tomarlo con reservas.

"En tasa de interés evidentemente se sugiere tasa fija, porque en tasas variables hay poco espacio para abajo pero mucho hacia arriba. La competencia ha provocado que la diferencia de tasas no sea tan grande. El cliente debe ser cuidadoso porque se anuncian tasa del 9 por ciento pero empiezan en el 11 por ciento y se reducen en función del pago", apuntó.

Pagos mensuales

El tema del pago es similar y va relacionado con las tasas, hay pagos crecientes que tienen las mismas ventajas y desventajas que los esquemas de tasas crecientes.

Los pagos vinculados en salarios mínimos corren la misma suerte que los pagos crecientes, aunque es más conservador porque el incremento es más acorde al aumento de los ingresos, es decir tiene una mayor certidumbre. El objetivo es buscar la accesibilidad.

La accesibilidad esta en base al pago mensual inicial que puede hacer el cliente y el enganche que se puede pagar.

En pagos mensuales puede haber fijos, creciente y decrecientes. El creciente es el que está saliendo mucho y está en salarios mínimos, udis y pago programado en pesos, que tienen la ventaja de ser más accesibles pero implican un riesgo adicional que es que los ingresos tienen que aumentar al mismo ritmo de los pagos. Las tasas decrecientes aplican con el pago puntual y son también atractivas. Las fijas tienen la ventaja de la certidumbre, "sugerimos las dos últimas", concretó Franyuti.

Plazos

Otro de los factores son los plazos. El año pasado ya se vieron hipotecas hasta por 30 años, aunque no siempre el plazo más largo es el más adecuado, porque muchas veces los clientes prefieren pagar lo más rápido posible.

Es muy importante poder diferenciar que el aumento del plazo es razonable cuando se tiene una reducción en el pago mensual importante, y lo que se ha visto es que aumentar el plazo de 15 a 30 años sólo produce una reducción en el pago del 12 por ciento, lo que hace que la relación costo-beneficio no sea muy buena porque aumenta el costo de financiamiento.

Los plazos van desde 5 hasta 30 años y desde el punto de vista del experto de HSBC, el más recomendable es el de 15 años para el nivel de tasas existentes de 11 a 12 por ciento, porque se da un punto de equilibrio entre el costo y la reducción del pago. "A tasas más bajas sería conveniente plazos más largos".

Enganche

Los factores de costo corresponden al plazo y tasas de interés, por lo que si se desea obtener la hipoteca mas adecuada o barata va a tener que dar un mayor enganche y comprobar mayores ingresos.

La institución siempre debe balancear el riesgo, a menor enganche tasa más alta, "sugerimos que sea del 20 por ciento porque se obtiene una buena tasa de interés y condiciones de financiamiento, va a tener un activo que respalda su inversión y va a estar más tranquilo". Es decir, cada cliente debe saber si busca accesibilidad o costo y poner los diversos factores en una balanza. Al final termina siendo un tema de la situación de cada cliente, afirmó Franyuti.

A veces es mucho más recomendable para una familia comprar algo más pequeño y modesto pero sin tener grandes preocupaciones, además de tomarlo como un escalón para adquirir posteriormente una propiedad más grande. Esto porque hay que cubrir otras necesidades de la familia como es el vestido y alimentación, porque la casa es un elemento más que necesitamos para vivir, pero no es el único. Cabe señalar que la oferta de todas las instituciones financieras que ofrecen créditos hipotecarios, por la gran competencia de mercado, cada vez es más uniforme, con pocos diferenciales.

Recuerde que casi todas las instituciones sugieren que su pago de la mensualidad no debe superar en promedio el 30 por ciento de su ingreso mensual, aunque algunas instituciones aceptan que sea hasta el 35 por ciento. Manéjese dentro de ese margen para que pueda vivir tranquilo y que su hipoteca sea para tener una propiedad y no un problema.

Así es que considerando todas las características expuestas, usted sabrá cuál es su perfil de cliente y por lo tanto el tipo de crédito más adecuado.