Ya no hay pretextos para comprar tu casa

Como parte de la evolución del mercado hipotecario y la madurez que va alcanzando, recientemente se incorporó a México un seguro que es adquirido por las instituciones financieras, pero que beneficia directamente a los usuarios finales del crédito hipotecario

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La mayor parte de los créditos hipotecarios que ofrecen las instituciones financieras privadas en México, como los bancos, las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) y las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes), llevan adheridos una serie de seguros, de vida, de desempleo, daños, de vicios ocultos, etcétera. Todos ellos tienen el objetivo de proteger al usuario final del crédito hipotecario, en caso de situaciones adversas por perder el empleo o perder la vida, para que sus beneficiarios no se vean afectados en el pago de la deuda, etcétera.


Interlomas.


Sin embargo, recientemente se incorporó un nuevo seguro que protege al emisor del crédito de un posible incumplimiento de pago por parte del acreditado (deudor). Es decir, protege a las instituciones, pero la consecuencia de dicho producto es que genera una serie de beneficios al usuario final del crédito hipotecario.

Este producto es un seguro nuevo, que existe en muchas partes del mundo y que en México apenas está comenzando. En los mercados maduros, por ejemplo en Estados Unidos lleva más de 40 años operando, en Canadá empezó en los años de la década de 1980, en Australia hace 15 años y en Europa hace 10 años.

No es un seguro de desempleo, de vida, de daños, es una nueva figura que se llama "seguro de crédito a la vivienda". Lo más parecido que tenía el mercado, era la garantía que ofrece la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), afirmó Alejandro Rivero-Andreu Salas, presidente & CEO de Genworth Financial, la primera firma internacional en ofrecer este producto a través de las instituciones financieras privadas directamente desde México.

Beneficio directo a usuario del crédito

Rivero-Andreu puntualizó que si una persona solicita un financiamiento con una institución que ofrece un producto con el seguro de crédito a la vivienda, "tienen la opción de poder acceder a una hipoteca, donde ya no se requiere enganche. Parte de los beneficios que tiene el deudor es precisamente la opción de que si no tiene enganche ya va a poder tener una hipoteca y aunque tenga el dinero de enganche pueda usar ese dinero para otra cosa, pero ya tiene la opción. Este es el primer beneficio".

Agregó que un segundo beneficio es que abarata la hipoteca, porque el riesgo del crédito lo asume una empresa como Genworth Finantial. "Nosotros nos especializamos en riesgo hipotecario, lo único que hacemos es asegurar riesgo hipotecario, obviamente eso nos da especialización y eficiencia que traspasamos a los bancos. A su vez ellos lo traspasan a los deudores hipotecarios a través de menores tasas de interés (costo) y menor enganche, lo que permite finalmente mayor accesibilidad de las personas a un crédito hipotecario."

En este mismo sentido, Octavio Figueroa Figueroa, Country Manager de AIG United Guaranty, puntualizó que tiene varios beneficios para todos los participantes. Primero, para quien quiere comprar una casa puede ver reducido fuertemente el enganche que tiene que dar para obtener el crédito. El otro beneficio es que si ya tiene cierto dinero ahorrado puede comprar una propiedad de mayor valor, entonces su capacidad de compra sube enormemente.


Alejandro Rivero-Andreu, presidente y CEO de Genworth.


"Por supuesto las instituciones financieras también tienen beneficios, primero pueden colocar más dinero con el mismo cliente, luego la base de sus clientes potenciales se amplía fuertemente por la mayor accesibilidad. También tiene beneficios financieros, ya que las reservas preventivas disminuyen. Por ejemplo, los bancos tienen que tener un capital de 8 pesos por cada 100 que coloquen, y en México la comisión bancaria permite una reducción del nivel de capitalización. Por lo tanto, su balance ya no tiene tanto riesgo y disminuye fuertemente el capital requerido para soportar el riesgo de colocar créditos hipotecarios."

Pero lo más importante de todos estos efectos, que tiene en el balance de las instituciones financieras, es que al final lo que propician es que al usuario final del crédito hipotecario se le pueda disminuir el costo del financiamiento.

"Es un modelo que tiene beneficios para todos los participantes, para el usuario final menor enganche y mejores condicionesde crédito, incluyendo la tasa, para los bancos menor riesgo, más clientes, más colocación, menos capitalización, y finalmente al país le repercute porque el sistema financiero se hace más grande, la oferta de financiamiento es mayor, se construyen más casas y se reduce el déficit de vivienda. En estudios internacionales se ha visto que la gente puede ocupar una casa gracias a este producto, ahorrándose 10 años de su vida por la accesibilidad que permite, entonces va muy orientado a familias jóvenes, tiene ese beneficio", señaló Figueroa.

Todos ganan

En opinión de Rivero-Andreu, para que este seguro tenga éxito, se necesitan tres requisitos, México ya tiene el primero que es apoyo gubernamental, el segundo un mercado con demográficos atractivos, con el que también se cuenta y el tercero es que haya bancos, Sofoles y Sofomes interesados en crecer en este segmento, donde los enganches son mínimos. Entonces, realmente lo que buscan es crecimiento pero con riesgo moderado, y para ello contratan o se asocian con empresas como Genworth Finantial.

Por su parte, Octavio Figueroa apuntó que "es un juego en el que todos ganamos, porque a quien nosotros aseguramos es a la institución financiera para que le pueda dar facilidades al usuario final. El costo lo absorbe la institución financiera, pero a la hora de tener beneficios, tanto en la disminución de riesgo como en el incremento del volumen, termina beneficiando al usuario final que ahora puede adquirir la casa que antes no podía".

Hoy en día las instituciones que tienen oferta con este seguro de crédito a la vivienda ofrecido por Genworth Finantial son Scotiabank, Banamex, HSBC, y entre las Sofoles destaca Hipotecaria Su Casita, Metrofinanciera e Hipotecaria Patrimonio. Cada una tiene productos específicos con esa garantía adherida, pero no necesariamente todos los productos que ofrecen tienen ese respaldo. Al cierre de la presente edición había otro par de bancos listos para lanzar un nuevo producto hipotecario con este mismo respaldo.

Aquí el seguro es contratado por una institución y es ella la que se protege de que un deudor deje de pagar su crédito hipotecario. Sin embargo, "es muy importante que el deudor no crea que por pagar este seguro significa que ya no tiene que pagar su hipoteca. Por lo tanto, aquí también estamos en un proceso de educación, como es un mercado nuevo tenemos que comunicar bien los beneficios", afirmó Rivero-Andreu.

"El seguro lo que hace es cubrir al banco, a la Sofol o al inversionista, en caso de algún quebranto, porque el deudor hipotecario deje de pagar. Es decir, por incumplimiento del deudor. El banco, Sofol o inversionista contratan cierto porcentaje del crédito y Genworth está en primeras pérdidas; en caso de que haya algún quebranto el asegurado paga hasta el monto de la cobertura, entonces se diversifica la pérdida", dijo.

Este seguro complementa y es un eslabón más de toda la cadena productiva del ciclo hipotecario. Hay muchos agentes que intervienen ya en el sector hipotecario, el promotor de vivienda el banco que presta, la aseguradora que toma riesgo, los inversionistas que compran cartera. El seguro de crédito a la vivienda de empresas como éstas lo único que hacen es que es parte de este eslabón.

"Cada quien tiene que tomar las pérdidas que le corresponden", puntualizó Rivero-Andreu

Para el experto de AIG United Guaranty, "tomamos la parte más riesgosa del crédito, porque son las primeras pérdidas. Nosotros podemos asegurar hasta 35 por ciento del valor de la vivienda, y 65 por ciento que es el riesgo que retiene el intermediario. Está respaldado por los activos fijos el terreno, la casa, el inmueble, entonces eso hace que las instituciones financieras puedan dar crédito más fácilmente, inclusive a sectores no tradicionales, porque la razón por la que no lo daban era por ese riesgo. Sin embargo, es el riesgo que nosotros estamos absorbiendo ahora".

Por último, Octavio Figueroa apuntó que un beneficio adicional a lo ya señalado es que ayuda a las bursatilizaciones de cartera hipotecaria, ya que es un instrumento que da protección a los inversionistas y eso hace que haya más inversionistas interesados en tomar en menos riesgo y que a la vez inyecten recursos para desarrollar este sector. Las bursatilizaciones son relativamente nuevas en México y están teniendo un crecimiento acelerado, principalmente en hipotecas, también se están desarrollando las bursatilizaciones en otro tipo de financiamientos, pero las hipotecas es un sector boom y se espera siga fuerte o por muchos años, definitivamente las ayuda.


Octavio Figueroa, Country Manager de AIG United Guaranty.