Tasa fija ¿mensualidad fija?

La mayor oferta del crédito hipotecaria bancario es tasa fija, pero no siempre se garantiza con ello que los pagos mensuales también sean fijos de principio a fin

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La estabilidad de la economía se ha reflejado en cuatro años de tasas de interés de un dígito que, incluso, llegaron a bajar a niveles inferiores a 5 por ciento, en el caso de los Cetes 28 días, y en 5.5 por ciento la Tasa de interés interbancaria de equilibrio (TIIE) de 28 días, principal tasa de referencia de los créditos hipotecarios.

Actualmente, el comportamiento de las tasas es estable, fluctuando en un rango de 7 y 7.5 por ciento. Si bien están lejos de los niveles mínimos observados en 2004, su estabilidad y perspectiva de que retornen a niveles de 4 a 5 por ciento ha incentivado el crecimiento del crédito en todos los rubros: consumo, hipotecario y corporativo, en condiciones de más certidumbre.

En el mercado de crédito hipotecario existen varias opciones para contratar un financiamiento, tanto de bancos como de Sofoles hipotecarias.

Sin embargo, es poco probable una reducción de tasas aplicadas a los créditos hipotecarios más agresiva, al menos en el corto y mediano plazos. La reducción se verá más por promociones que premien el cumplimiento en el pago puntual de los créditos por parte de los clientes de las instituciones crediticias.

Y es que a raíz de la volatilidad financiera de la segunda mitad de la década de los años noventa, la contratación de crédito a tasa fija, en pesos y de largo plazo (como es el caso de los créditos hipotecarios), estaba totalmente cancelada.

Cambian las condiciones

Tomar un crédito hipotecario a largo plazo era un riesgo, no sólo para el acreditado sino también para quien lo otorgaba, porque se corría el riesgo de un alza en las tasas de interés, que al primero le generará caer en default y al segundo un crecimiento acelerado de su cartera vencida. Los créditos sólo se otorgaban en Udis y a tasa variable. Los bancos no participaban, prácticamente era un nicho de mercado atendido por las Sofoles.


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Así pues, con la inflación bajo control y el marco legal para recuperar créditos vencidos aprobado en abril de 2003, los últimos cinco años le han dado certidumbre al mercado de crédito de largo plazo y posibilitó el retorno de los bancos, a partir de 2002, al mercado hipotecario. Hoy por hoy es posible contratar un crédito a tasa fija, en pesos y a un plazo de hasta 20 años con un banco o una Sofol. Sin embargo, esta situación no es generalizada, de hecho conviven tres esquemas básicos de tasas de interés que se aplican al crédito hipotecario:

a) Tasa variable

Maneja una tasa de referencia (TIIE 28 días) más 6 o 7 puntos porcentuales, señalando tasa “tope” no mayor a 17 por ciento.

b) Tasa mixta

En un periodo inicial se aplica una tasa fija y en un segundo plazo se convierte en variable, siguiendo el esquema de tasa tope.

c) Tasa fija

Es la misma de principio a fin del crédito. El único movimiento que puede tener esta tasa es a la baja, derivado de la promoción que diversas instituciones financieras otorgan a sus clientes. Por ejemplo, a los clientes cumplidos les perdonan la última mensualidad o cada determinado tiempo les reducen la tasa en algunas décimas de puntos porcentuales, reduciendo así el costo del crédito. Por ejemplo, Banamex contempla la reducción de la tasa, para clientes cumplidos, de hasta 2.75 puntos porcentuales. Es decir, de 11.75 por ciento baja a 9 por ciento a partir del sexto año. Del primero al quinto año disminuyó su tasa anual en 0.5 puntos porcentuales y, a partir del sexto año lo bajó 0.75 puntos. La mensualidad inicial fue de 12 mil 829 pesos y la última de 8 mil 295 pesos.

El manejo de las mensualidades con tasa fija

Cuando se contrata un crédito a tasa fija el consumidor ya sabe cuánto le va a costar su crédito. Es decir, en términos de pesos y centavos, cuánto va a pagar por el financiamiento otorgado.

El sentido común nos dice que el total del pago (capital más intereses) se divide entre el plazo elegido por el cliente para saber cuánto va a pagar mensualmente a lo largo de la vida del crédito. Sin embargo ¡oh… sorpresa!, esto no siempre funciona así. Veamos un ejemplo: Rafael Flores solicita un crédito de 1 millón de pesos a Santander Serfin. El plazo es a 15 años y su ingreso mensual asciende a 30 mil pesos antes de impuestos. Rafael desea comprar una casa cuyo valor de mercado asciende a 1 millón 200 mil pesos y planea aportar 20 por ciento del enganche. Rafael quiere un crédito denominado en pesos y a tasa fija. El banco maneja una tasa fija de 11.95 por ciento.

Con estas condiciones el banco le ofrece dos opciones:

•Contratar el crédito a tasa fija con mensualidad fija. El cliente debe aportar el 35 por ciento de enganche (sólo le concede un crédito por 776 mil 977 pesos). El monto mensual a pagar es de 9 mil 300 pesos. Al cabo de 180 meses (15 años de plazo del crédito) habrá pagado 1 millón 674 mil pesos por un crédito de 776 mil 973 pesos que le concedió el banco. Pero, la mensualidad sólo contempla el pago de capital e intereses; sin embargo, los créditos hipotecarios también incluyen una cantidad adicional correspondiente al pago de seguros (desempleo, vida y daños), por lo que la mensualidad total a pagar se modificará, a medida que avance el plazo del crédito. Es decir, cada mes pagará una cantidad distinta, y si inició pagando 9 mil 881 pesos al final terminará pagando 9 mil 486 pesos. Al sumar al capital e intereses el monto pagado por los seguros el total pagado por el crédito fue de 1 millón 743 mil 055 pesos. El cliente pagó 2.3 veces el monto solicitado a su banco al cabo de 15 años.

•Contratar el crédito a tasa fija con mensualidades programadas. Con este esquema el crédito obtenido fue de 930 mil 930.93 pesos. La mensualidad inicial también es de 9 mil 300 pesos, que se incrementará cada año calendario en un factor de 3.6 por ciento (tasa de inflación anual estimada por el banco), esto significa que las últimas 12 mensualidades que pagará será por un monto de 15 mil 258.77 pesos.La buena noticia es que acabará de pagar su crédito en 14.3 años. Al sumar a su mensualidad el costo de los seguros y el factor anual de 3.6 por ciento a la mensualidad, el cliente inició pagando 9 mil 961 pesos, mientras que su última mensualidad fue de 15 mil 449 pesos. Al final del periodo, el acreditado pagó al banco 2 millones 170 mil pesos, 2.3 veces el monto de crédito concedido.

La diferencia estriba en la participación de la mensualidad en el ingreso del acreditado. Mientras en el primer caso se mantiene en 30 por ciento del ingreso bruto, en el segundo se eleva paulatinamente hasta llegar al 50 por ciento. Esto, suponiendo que el ingreso se mantiene sin cambio en el plazo de vigencia del crédito, lo cual es poco probable, pero nada asegura que el ingreso del acreditado se incremente en esa proporción.

Los sueldos ejecutivos no suelen incrementarse de acuerdo con la tasa de inflación y, menos aun en términos del salario mínimo. Incluso, hay la posibilidad de que se mantengan sin cambio por periodos largos (congelados).

Ante este escenario resulta poco prudente tomar un crédito con pagos crecientes en el tiempo, porque el riesgo de formar un embudo a tu flujo de efectivo es muy elevado.

Ahora bien, así como hay casos en los que el banco actualiza la mensualidad “fija” de acuerdo con la tasa de inflación anual estimada, algunos además adicionan un factor de incremento respecto al incremento del salario mínimo.

Ojo con estos créditos, nada como la certeza para la planeación financiera de largo plazo. En el caso de Rafael, si el crédito hipotecario, al plazo solicitado, le confiere una carga financiera elevada, quizá sería conveniente extender el plazo del crédito. La tasa se incrementa pero no desproporcionadamente y le das un respiro a tus flujos de efectivo mensual.

Tips para elegir un crédito


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•Haz tus cuentas y cuida que el pago de la mensualidad de tu crédito hipotecario no supere la cantidad de 30 por ciento de tu ingreso bruto mensual.

•Dale certeza a tus deudas. La tasa fija te permite planear, sin sorpresas, el pago de tus deudas, sobre todo en el largo plazo.

•Tasa fija no siempre implica el pago de una mensualidad fija. Pide una corrida del pago de tu crédito. Algunos bancos y Sofoles incrementan la mensualidad de acuerdo con un factor de inflación o de incremento a salarios mínimos.

Este último esquema puede resultar conveniente al inicio del crédito, pero a medida que avanza el plazo puede generarle un importante cuello de botella a tus finanzas personales.

•Evalúa el tiempo que deseas quedarte con la vivienda. Si piensas mantenerla por un largo periodo, lo mejor es contratar el crédito a tasa fija porque te permite distribuir el costo en el tiempo en condiciones de certidumbre. Si planeas mantenerla por un periodo corto la estrategia estaría más enfocada a contratar un crédito a tasa variable. Suelen ser más bajas al inicio del crédito que las fijas.

•Que sea en pesos. Si tus ingresos son en pesos que tus deudas también lo sean. En México los candados del Banco de México a la inflación han mostrado efectividad, pero ¿qué tal que factores externos de alto impacto trastoquen la estabilidad de precios que gozamos actualmente?

•Además del enganche (evalúa la cantidad de acuerdo con el valor comercial de la casa que deseas comprar), también asegúrate de contar con el monto necesario para cubrir los gastos que implica contratar un crédito hipotecario (valuación, escrituración, apertura de crédito, etc.).

Estos costos pueden encontrarse en un rango de 2 a 5 por ciento del valor comercial de la casa que deseas comprar. La tasa varía de acuerdo con la institución financiera con la que contrates tu crédito hipotecario