Cobra ímpetu crédito para la construcción de oficinas.

La demanda por financiamientos para la construcción de edificios para oficinas está adquiriendo Nuevo ímpetu, a tal grado que se estima que este mercado vale 8 mil millones de pesos anuales

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Como un síntoma de la reactivación del mercado inmobiliario corporativo, el financiamiento para la construcción de edificios de oficinas va en repunte. De acuerdo con una investigación realizada, los principales bancos que ofrecen crédito para financiar la construcción de oficinas son: Banamex, HSBC, Santander y Scotiabank. Asimismo, Santander ofrece también crédito para el usuario final que quiere adquirir una oficina.

De acuerdo con los especialistas del sector financiero consultados, los usuarios han cambiado el concepto tradicional por edificios que ofrezcan comodidad, economía y servicios integrados. Pero lo más importante es que la demanda por financiamiento para la construcción de edificios de oficinas va ligada al inventario existente de metros cuadrados y las expectativas de crecimiento económico.


Luis Massieu Classung|CH

Al respecto, Luis Massieu Classing, director de Financiamiento y Servicios Inmobiliarios en HSBC afirmó que “no obstante que existe una gran cantidad de metros cuadrados disponibles, la demanda por oficinas se está reactivando porque muchas empresas están decidiendo poner sus corporativos o regresar nuevamente al corredor Reforma Centro”.

El ejecutivo consideró que al cierre de 2005 había aproximadamente 5 millones de metros cuadrados disponibles en la Ciudad de México, los cuales estaban divididos entre diferentes partes de la ciudad. En la zona de Bosque de Las Lomas y Santa Fe estimó un millón de metros cuadrados y en el corredor Reforma Centro un monto similar disponible. Agregó que en los últimos 10 años este mercado ha tenido dos etapas de depresión, la primera durante 1995 y 1996, mientras que la segunda se da entre 2004 y 2005, observándose actualmente un aumento en la construcción, lo que indica que el mercado se está recuperando.

Para grandes y medianos


Ricardo Ortega|INGRES AH

En este sentido Ricardo Ortega, subdirector de banca inmobiliaria Scotia Capital México, filial de  Grupo Financiero Scotiabank, indicó que recientemente el mercado de edificios corporativos de oficinas ha tenido un constante incremento de oferta en ciertos mercados y comienza a verse también un aumento en las ocupaciones, por lo que los inversionistas están nuevamente considerando inversiones selectivas en el sector. “Scotia Capital ve dos grandes nichos de oportunidad en este sector, tanto para los grandes corporativos institucionales, con los cuales se analizan y formalizan créditos con un mayor grado de estructuración, como con los desarrolladores medianos, con los cuales el Banco no sólo es un proveedor de financiamiento, sino un consultor y socio en el proyecto”, señaló el funcionario. Isidoro Sánchez, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Santander, consideró que aún no se ha mostrado un repunte importante del mercado y que el detonador será tener crecimiento económico. “Nosotros hicimos un estudio cuyo resultado muestra que si el país crece a tasas anuales de 5 por ciento, el mercado de oficinas incrementa su valor (renta por metro cuadrado) en 40 por ciento, porque va a haber una importante cantidad de negocios que decidan dar el brinco para pagar una oficina de carácter corporativo, al tener un poco más de flujo”, expresó el directivo.

Para los expertos de Santander y HSBC el valor del mercado de créditos para oficinas asciende aproximadamente a 8 mil millones de pesos.

Mercado concentrado


Isidro Sánchez|IMGRES AH

Por su parte, Ignacio Zubiría Maqueo, director ejecutivo de Financiamiento y Servicios Inmobiliarios en HSBC, consideró que el concepto de oficinas tradicionales está cambiando porque el patrón ya está buscando dar a la gente mayor certeza en cuanto a transporte y servicios, ya que en las mismas viven más tiempo que en su propia casa.

“Lo fuerte en la parte de oficinas se encuentra en la Ciudad de México, nos tocó ver el auge que tuvo la parte de Bosques de Las Lomas y Santa Fe, donde la absorción se paró hace 4 o 5 años, a últimas fechas han surgido nuevos desarrollos en la parte de oficinas, aunque el concepto ha cambiado, ya que se trata de complejos que ofrecen algo más, como son centros comerciales, hoteles e inclusive zonas residenciales, como es la Torre Mural que está en Insurgentes, que tiene un pequeño centro comercial abajo, cuenta con gimnasio incorporado y magnífica ubicación”, dijo el director.

El subdirector de banca inmobiliaria Scotia Capital México, perteneciente a Scotioabank, precisó que los principales desarrolladores de este tipo de inmuebles corporativos de oficinas en México son: Reichman, G. Acción, O´ Connor Group, Hines, Gicsa, entre otros.

De acuerdo con la investigación realizada, los principales bancos que ofrecen crédito para financiar la construcción de oficinas son Scotiabank, Banamex, HSBC y Santander, aunque también participa BBVA-Bancomer.

Especialidad


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En opinión de Víctor Lachica, presidente y CEO de Cushman & Wakefield México (C&W), todavía es un poco difícil conseguir financiamiento para desarrollo de oficinas. “Te prestan cuando ya tienes edificio o empiezas a rentar parte de él, aunque hay uno que otro banco que se está aventando a prestar a quienes tengan entre el 50 y 60 por ciento construido, y te ayudan a terminar tu obra, porque en caso de que falles la garantía que queda es suficiente para cubrirlo”. Dijo que localmente las instituciones más activas en este tipo de financiamiento son: GE Capital, Scotiabank, uno que otro americano como Citibank  Banamex, también el caso de BBVA Bancomer, que ya están evaluando varios proyectos.

“Antes no le prestaban a nadie, ahora ya le están empezando a prestar a desarrolladores”, apuntó Lachica. El financiamiento para oficinas requiere una evaluación especial porque es un nicho de mercado muy especializado, con una demanda no muy elevada, muestra una contracción en el precio que se cobra al usuario final por la oferta existente y los constructores se enfrentan a una serie de problemas importantes.

“Ubicó cuatro nichos de mercado específicos: especialista para giros comerciales tradicionales, despachos, despachos especializados y pisos para tener a la empresa, que no es un corporativo, integrado bajo un mismo techo”, manifestó Isidoro Sánchez. Luis Massieu Classing concordó en que el mercado de oficinas es un mercado de nichos, donde el precio de renta no necesariamente está en función de los metros cuadrados disponibles y se establece por lo que ofrece cada metro cuadrado, ya que no es lo mismo un edificio inteligente que el que tiene las instalaciones básicas, e incluso puede carecer de un elevador.

“El mercado se cotiza en dólares y puede ir desde 20 a 30 dólares por metro cuadrado, hasta cifras que se salen de proporción, por ejemplo de 600 a 700 dólares por metro cuadrado”, añadió.

Sánchez acotó que el promedio de renta para oficinas es de 20 dólares por metro cuadrado y que hace 2 o 3 años el precio se encontraba más elevado, hace un par de años un edificio inteligente estaba en 24 o 25 dólares, por lo que se ha tenido que bajar la expectativa de cobro por metro cuadrado debido a que existe cierta sobreoferta.

Añadió que en la Ciudad de México se pueden encontrar precios de 18 dólares al sur de la ciudad, 20 dólares en Santa Fe, 22 o 24 dólares en Bosques, en tanto que en las zonas de Reforma con edificios inteligentes atractivos andan de 26 a 30 dólares por metro cuadrado.

Ignacio Zubiría Maqueo destacó que no son numerosas las empresas que solicitan este tipo de crédito porque hay muchas transnacionales a las que les importa el uso y no la propiedad del bien, ante ello el esquema de arrendamiento les funciona bien. De esta forma, muchos de los constructores de oficinas permanecen siendo dueños de las oficinas una vez terminada la obra.

Ricardo Ortega comentó que generalmente los desarrolladores, sobre todo medianos, se enfrentan con una serie de dificultades en el armado de este tipo de edificios corporativos, entre las cuales destacan las siguientes:

• Encontrar reserva territorial con una ubicación satisfactoria, a precios razonables y que tengan los servicios necesarios para el tipo de desarrollo que pretendan desarrollar.

• Dificultad para la autorización de los permisos y licencias respectivas con autoridades locales y federales.

• Comercialización del proyecto previo a su construcción y negociación de buenos términos con arrendatarios que tengan una probada solvencia económica y moral.

• Riesgo técnico que conlleva la construcción de este tipo de inmuebles, lo que contemplaría temas como contratistas, fianzas, proveedores de calidad, sobrecostos, compromiso con banco y arrendatarios de entrega de obra en tiempo y calidad.

 

Flujo de efectivo, la clave

Los ejecutivos financieros entrevistados señalaron que un aspecto básico para otorgar un financiamiento para la construcción de oficinas es la generación de flujo que tenga el proyecto a desarrollar, por lo que su evaluación es diferente a la que se hace a un crédito hipotecario tradicional.



“El cliente potencial va directamente a banca empresas, área que al percatarse que se trata de un proyecto con un alto nivel de especialización para hacer su análisis lo turna al área hipotecaria. Los análisis se hacen con base en sus estados financieros y sobre la generación de flujo existente, se tiene que adaptarse a cada caso y cada cliente. Las condiciones que ofrecemos para un financiamiento para la construcción de oficinas son, respecto al plazo: 36 meses,  tasas de TIIE más 2 a 2.5 puntos porcentuales y  comisiones de 1.5 por ciento”, detalló Isidoro Sánchez, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Santander.

El especialista también indicó que para la adquisición de oficinas individuales, por parte de profesionistas o gente de negocio, Santander presta hasta 50 por ciento contra el valor del inmueble, plazo de 10 años, tasa de interés de 11.95 por ciento y por cada 11 pagos cumplidos se dispensa 1, para respaldarlo se grava la oficina como garantía hipotecaria pero lo más importante es comprobar que la empresa va a generar un flujo de efectivo tal para pagar y cubrir este tipo de préstamo. “Nosotros ofrecemos el crédito para la construcción de oficinas, exactamente igual que el financiamiento residencial, la diferencia es que en este último el crédito se va a pagar con la preventa y en el primero no necesariamente el edificio sale a la venta, porque los inversionistas mantienen la propiedad y lo único que hacen es arrendarlo por metro cuadrado. De esta forma cambia el esquema, porque inicialmente es un crédito puente de hasta de 36 meses y posteriormente se manda a largo plazo (máximo 10 años), como un crédito simple donde se tiene como garantía los flujos de la renta de dicho inmueble”, puntualizó Ignacio Zubiría Maqueo, director ejecutivo de Financiamiento y Servicios Inmobiliarios en HSBC. Nuestros clientes acuden a mi área, donde les ofrecemos un financiamiento selectivo tipo traje a la medida, en pesos o dólares, dependiendo de la fuente de repago, la tasa de interés se establece en función de la solvencia de las empresas, con tasas de interés fijas o variables en niveles de TIIE más 1.5 o 2 puntos, depende del momento, del proyecto y de la seguridad que se tenga de la recuperación en base a los flujos.

“Generalmente, este tipo de financiamientos inmobiliarios contemplan en su etapa de construcción un plazo de dos años, por lo regular, o en su caso un mayor plazo, dependiendo  de la magnitud del proyecto, en el cual el desarrollador cuenta con gracia sobre pagos de capital.

Durante esta etapa, las ministraciones (flujo de efectivo que se entrega al desarrollador o constructor de acuerdo con el avance de la obra) del crédito se dan conforme a los avances que reporte el supervisor externo correspondiente. Asimismo, en etapa de operación, una vez finalizada la construcción del corporativo, el plazo de amortización contemplado es de 15 años, lo cual permite al inversionista la obtención de un  mayor flujo”, expuso Ricardo Ortega, subdirector de banca inmobiliaria Scotia Capital México. Manifestó que las operaciones típicas que se ven en este sector, son aquellas oportunidades de financiamiento de construcciones “Build to suit”, expansiones o remodelaciones de activos existentes y el cada vez más utilizado esquema del “sale leaseback”, la denominación del crédito podrá darse en moneda nacional o dólares, dependiendo de la moneda en que se encuentren establecidos los contratos de arrendamiento y que el monto máximo de financiamiento podrá llegar a ser de 50 por ciento del presupuesto total de inversión (proyectos de construcción) y hasta 60 por ciento del valor del inmueble, en etapa de operación.

Recomendaciones

Luis Massieu Classing expresó que, en un mercado donde todo el mundo se quiere dedicar a la construcción, el estudio de mercado es imprescindible, y hay que hacerlo con una firma seria y con gente que conozca no sólo el ramo sino también la zona geográfica, en caso contrario los desarrolladores se llevan sorpresas porque finalmente es un negocio patrimonial.

Para Isidoro Sánchez, éste es un mercado en que hay que estar muy atentos de los lados, pues se puede tener un crecimiento importante a partir del crecimiento real de la economía y por otro se podría tener un riesgo fuerte. Ricardo Ortega comentó que este mercado es amplio y con posibilidades de negocio tanto para los grandes desarrolladores institucionales como para aquellas empresas desarrolladoras medianas que encuentran alguna oportunidad en este sector, las cuales deberán de tener extremo cuidado con la concepción del proyecto, debido a que son negocios que demandan un amplio conocimiento técnico y una especialización en la materia.

Ignacio Zubiría Maqueo afirmó que es muy importante no experimentar, es decir tener experiencia en lo que se está haciendo, porque es muy difícil decidir de un día  para otro la construcción de un edificio de oficinas o comercializar las mismas y ante ello se debe contratar a personas profesionales y capaces en su ramo.