Seguros Hipotecarios

La incorporación de diversos seguros dentro de los créditos hipotecarios ha permitido dotar de mayor certidumbre a compradores y vendedores. Por un lado a las instituciones financieras les reduce el riesgo de incrementar su cartera vencida y a los compradores de vivienda les facilita  la contratación de un crédito.

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Nadie niega lo evidente: la facilidad para adquirir un crédito hipotecario se refleja en las estadísticas de venta de viviendas.

Pero las instituciones de crédito han buscado mecanismos para que, a la vez que incrementan el número de créditos, también “dotan” de certidumbre a su cartera hipotecaria, dando mayor flexibilidad a sus esquemas de financiamiento en lo que se refiere a tasa, enganche y plazo. Un elemento fundamental en la certidumbre es toda la gama de seguros que se suman a un crédito hipotecario. Por ello, no nos extraña que los plazos de amortización de un crédito para vivienda en México sea ya, en algunos casos, de hasta 30 años con cero enganche.

Según los expertos, en años anteriores los créditos con estas características eran altamente susceptibles de caer en cartera vencida e incrementar el número de créditos incobrables de los acreedores.

Hoy, la estabilidad de las principales variables macroeconómicas y las perspectivas positivas sobre el futuro de la      economía mexicana es el factor que determina, en buena medida, la oferta de este tipo de productos en un mercado ávido de contratar un crédito hipotecario. La ampliación del plazo y la nula exigencia de la aportación del enganche permiten la adquisición de una vivienda más cara a la gente que contrata un crédito  hipotecario.

 

Las bondades de los seguros en el crédito

La inclusión en los créditos hipotecarios de seguros de desempleo, vida y daños (entre otros) incrementa la gama de esquemas de financiamiento, la capacidad de endeudamiento de las familias y las opciones de adquirir una vivienda más grande y mejor ubicada.

Esto explica también por qué los segmentos de mercado de la vivienda media y residencial son los que muestran mayor dinamismo. Incluso, su creciente demanda se ha reflejado en un ligero encarecimiento de las viviendas catalogadas en este segmento. La vivienda media tiene un valor promedio en el mercado de 725 mil pesos, y la alta uno superior a 1.5 millones de pesos.

Esto es así porque los seguros reducen el riesgo de bancos, Sofoles (algunas ahora ya operan bajo la figura de Sofomes), y éstos, a su vez, facilitan el otorgamiento del crédito con enganches bajos.

¿Qué tipo de seguros incluyen?

Casi como regla, todos los créditos hipotecarios incluyen tres seguros básicos y en casi todos los casos es gratuito el seguro de desempleo o ya lo incluye la institución financiera en el seguro de vida.

 

• Desempleo

En caso de perder el empleo el seguro cubre las mensualidades del crédito hipotecario por un periodo que va de tres a nueve meses. El tiempo depende de la institución  con la que se haya contratado el crédito. Cuando contrates tu crédito verifica que la institución financiera lo aplique sin costo.

De hecho, en el esquema de Apoyo Infonavit, crédito para comprar una vivienda con un banco o Sofol con valor de hasta 1 millón 890 mil pesos, lo acumulado en tu cuenta de vivienda funciona como un fondo o seguro de desempleo.

 

• Vida

Toma como referencia el monto del préstamo para calcular el importe de su cobertura. En caso de muerte del titular del crédito o de invalidez permanente el monto del crédito pendiente de pago queda saldado en su totalidad. Al contratar un crédito hipotecario es obligatorio contratar un seguro de vida y daños mientras el crédito esté vigente. El seguro de vida es a nombre de quien contrata el crédito, para que en caso de fallecimiento la aseguradora pague el saldo del crédito a quien lo otorgó, de manera que la familia conserva la casa libre de adeudos.

• Daños

Toma como base el valor de mercado de la vivienda. El factor varía de acuerdo con la zona geográfica en la que está localizada la vivienda. Por ejemplo, una vivienda ubicada en zonas de alto riesgo (como podrían ser algunas zonas costeras y del centro del país proclives a desastres naturales, como inundaciones y terremotos) a diferencia de si se compra en el norte o centro del país. En el primer caso se aplica un mayor factor que en el segundo.

El seguro de daños al inmueble protege tanto las posibles pérdidas patrimoniales cuanto el valor del inmueble en garantía para el acreedor.

 

• Seguros voluntarios

 Partiendo del principio de que la vivienda casi siempre es el patrimonio más valioso de las familias, es importante considerar la contratación de otros seguros que ayudarán a dormir tranquilo al propietario de un bien raíz.

 

• Responsabilidad civil

 Cubre al propietario por daños, perjuicios y daño moral consecuencial (no doloso) que se puedan causar a terceros. Incluye gastos de defensa legal.

 Entre los eventos que cubre destacan los  daños ocasionados por un incendio, explosión o derrame de agua accidental que ocurra en la vivienda pero también afecte a terceros. Otro tipo de cobertura es el daño que puedan ocasionar los animales domésticos que haya en la vivienda.

 

•  Contenidos

 Este seguro protege los bienes que hay dentro de la casa (muebles, línea blanca, electrónica, etc.) en caso de ser afectados por inundaciones, terremotos o cualquier otro factor natural, e incluso en algunos casos también cubre el robo en casa-habitación.

 

¿Cuánto cuestan los seguros?

De acuerdo con un simulador de créditos bancario, en una opción que suma el costo de los seguros de vida y daños a un crédito hipotecario por 1 millón 100 mil pesos a un plazo de 15 años con tasa de interés fija y un enganche de 15 por ciento, el costo de los seguros representó alrededor de 6 por ciento del monto total pagado por la vivienda.

 

Los seguros del mercado

No sólo los consumidores de créditos hipotecarios pagamos la mayor facilidad de adquirir un crédito, con mejores condiciones en términos de costo y plazo de amortización del costo de la vivienda en México, también el gobierno aporta su granito de arena en varios sentidos.

La creación del seguro de crédito hipotecario y seguro de garantía financiera en 2005 permite la bursatilización de la cartera hipotecaria de bancos y Sofoles. Esto significa que los intermediarios financieros pueden colocar títulos inmobiliarios, respaldados por la cartera hipotecaria de las instituciones, en el mercado de valores, y contar con más recursos, a un costo financiero competitivo, para continuar invirtiendo en desarrollos de vivienda.

El efecto directo es la mayor oferta de vivienda a tasas más accesibles. La tasa de interés que deben pagar por la obtención de recursos frescos a través de la colocación de títulos de deuda en el mercado de valores puede resultar sensiblemente más baja que la que deberían pagar por un crédito puente obtenido a través de un banco o Sofol.

Con estos seguros las instituciones financieras se cubren del riesgo o probabilidad de no pago por parte de los acreditados.

La próxima aparición de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) en los mercados financieros también darán mayor oportunidad de obtener financiamiento a los jugadores del mercado inmobiliario nacional.

Pero estos no son todos los seguros vinculados a los créditos hipotecarios, son los relacionados directamente a los acreditados, en la siguiente edición presentaremos los seguros vinculados al crédito pero que protegen a las instituciones que dan el crédito, aunque de ellos de derivan diversos beneficios que impactan positivamente a los demandantes del crédito.