Hipoteca verde, nuevo concepto crediticio y de construcción

Durante el presente año el sistema financiero va a lanzar un financiamiento denominado “Hipoteca Verde” con el propósito de apoyar el desarrollo sustentable de nuestro país.

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Contrariamente a lo que se pudiera pensar, este tipo de crédito no sólo se refiere a dinero, es un concepto que va a requerir que toda la cadena productiva de la vivienda se involucre en el mismo.

“Para la creación de la hipoteca verde estamos conociendo todos los modelos del mundo, y buscamos que sea un concepto donde se presentan ahorros de energía eléctrica derivados de la estructura arquitectónica de la propia casa, de la orientación de la misma, de los materiales térmicos empleados (para que bajen los consumos de energía en calefacción y aire acondicionado), además de un uso eficiente del agua”, señaló Carlos Gutiérrez Ruiz, director general de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi).
Por su parte, Evangelina Hirata Nagasako, subdirectora general de Fomento al Crecimiento del Sector Vivienda en la Conavi, detalló que la Hipoteca Verde es un financiamiento que premia el ahorro eficiente de la energía y del agua, o la combinación de los elementos que constituyen la sustentabilidad y que a nivel internacional su nombre genérico es “Grenn Mortgage”, aunque existen variaciones sobre la misma, según sea la especialidad. Por ejemplo, se puede denominar “hipoteca energética”.
“Lo que se desea es que la Hipoteca Verde se aplique a las viviendas que cumplan con normas y estándares preestablecidos, a fin de evitar que se beneficien de este mecanismo desarrolladores o instituciones que sólo hagan modificaciones parciales de ahorro a sus proyectos y no cumplan con todos los requerimientos de una vivienda sustentable.
También se debe comprender que no es sólo dinero o sólo financiamiento, es todo un concepto sobre respaldo técnico certificado que permita medir los diferentes ahorros en agua, energía y emisión de CO2 a la atmósfera con el propósito de lograr un beneficio concreto y tangible para el usuario final en el aspecto económico, habitacional y social”, explicó la especialista.
Agregó que la Conavi acordó coordinarse con el Infonavit, la Comisión Nacional de Energía (Conae), el Fideicomiso para el Ahorro de Energía Eléctrica (FIDE), la Comisión Nacional de Aguas (CNA), además de los organismos que tengan que intervenir a fin de establecer las primeras normas y reglas que tengan que cubrir los desarrollos y conjuntos habitacionales para que sean aceptados como viviendas sustentables, lo que les dará derecho a ser financiados  mediante una Hipoteca Verde. “Cada Estado tiene una problemática diferente, por ejemplo Querétaro tiene carencia de agua, mientras que en el Estado de México la electricidad es muy cara y hay problemas por el uso indiscriminado del agua del subsuelo. Por ello queremos ir al ámbito local en el tema de la planeación y empezar a promover que se usen más tipos de energía ecológica, además de que se establezcan mecanismos de ahorro de agua y electricidad. Espero que salga en el primer semestre del 2007, es algo similar a las Hipotecas Verdes que se usan en otros países, como Canadá y Estados Unidos”, detalló Víctor Manuel Borrás Setién, director general del Infonavit.

Explicó que normalmente se analiza la capacidad financiera de un trabajador y se calcula que el pago por el crédito no sea mayor de 25 por ciento de su salario, pero en los casos de Hipoteca Verde podría ir arriba de 25.
También podrían ser condiciones blandas o mayor monto de crédito, pero la contraprestación que se buscaría es que tengan algún mecanismo que ahorre energía y haga sustentable el mantenimiento de esa vivienda. Alberto Nieves del Toro, director general de Diseño de Geo Centro, detalló que de dos años a la fecha en nuestro país se ha presentado como insuficiente la infraestructura eléctrica para el suministro de energía, principalmente en las subestaciones de potencia y en los circuitos alimentadores hacia las zonas urbanas, debido al alto crecimiento y expansión de la mancha urbana.
En relación con el agua indicó que 95 por ciento de la población del país tiene agua, pero que 50 por ciento del total la recibe “por tandeo”.  nuestra sociedad, que es de cinco habitantes por vivienda, con lo cual tendríamos un ahorro de 350 litros por día por vivienda.

Madurando la hipoteca verde

Evangelina Hirata Nagasako detalló que se están definiendo los parámetros técnicos para apoyar la creación de la Hipoteca Verde y que para ello la Secretaría de Energía elabora la norma 020 (NOM 020-ENER), que da la base para establecer los consumos base y lineamientos de la vivienda sustentable en edificaciones habitacionales.

Mientras que la Conavi ya está haciendo el código respectivo, para que cuando sea el momento se incorpore inmediatamente y de esta forma se acorte el Es decir, que los municipios suministran el agua en horarios determinados, con el objeto de racionar el consumo de los usuarios, mientras que 40 por ciento del consumo de agua “se pierde en fugas” en la red de alimentación municipal o en los muebles o llaves del interior de la vivienda (de 45 a 48 m3 por segundo). En su empresa están adoptando ciertos cuidados, por ejemplo señaló que instalan inodoros con capacidad para cinco litros de agua, en vez de los de 12 o 14 litros, que se usaban hace muchos años. Además, se promueve la utilización de regaderas ahorradoras de agua, que generan hasta 50 por ciento menos de consumo por baño, ya que las ahorradoras utilizan 19 litros por minuto, mientras que las comerciales gastan 26 litros en ese mismo periodo. Por ello, como lo normal es que una persona tarde 10 minutos realizando esta actividad en su baño, se tiene un ahorro de hasta de 70 litros al día por persona. El cálculo por inmueble hay que hacerlo a partir del número promedio de personas por familia en tiempo para que empiece a estar vigente.

Reveló que también se tiene un proyecto por parte de la Secretaría de Medio Ambiente, Recursos Naturales y Pesca (Semarnat), de certificación de Sello Verde sobre energía, sobre agua, desechos o total, y que va apegado a la norma 020. También es de señalar que existen conceptos errados, por ejemplo algunos desarrolladores creen que las azoteas verdes consisten sólo en poner plantas, y no consideran que deben llenar determinadas características que permitan el ahorro de agua, un mantenimiento de bajo costo y sobre todo formar parte de un área que en conjunto permita hacer un microclima favorable, como son los casos de dos ciudades pioneras en este sentido, Tokio y Nueva York.

La funcionaria de la Conavi explicó que la Hipoteca Verde es el resultado de la conjunción de todos los factores anteriores y podría tener diversas clasificaciones (silver, gold o platinum) en función del cumplimiento de uno o más parámetros, que se definan en las normas expedidas al respecto, lo que daría al usuario diferentes características del financiamiento.

 “Se ha tenido una amplia colaboración con Canadá a través de la Canadian Morgage and Housing Corporation, la cual participa en proyectos piloto, en la elaboración de los marcos normativo, físico y social. Además estamos trabajando en la certificación y la metodología que evalúe a diversos proyectos y en función a ellos se otorgue la Hipoteca Verde correspondiente”, explicó la funcionaria.

Pruebas piloto

 Con el propósito de evaluar el comportamiento de la vivienda sustentable se han realizado cinco proyectos piloto que involucran la construcción de 5 mil viviendas, de las cuales 80 por ciento son de interés social. En los mismos participaron Urbi, Bracsa, Pulte (Alta Homes), el Instituto de Vivienda de Nuevo León y el de Tamaulipas.

“Cada piloto inició de manera diferente con su tren de producción normal, adecuando dentro de su estándar de construcción las especificaciones solicitadas. De esta forma, el Instituto de Nuevo León usó arquitectura bioclimática, mientras que el de Tamaulipas lo hizo pero con filosofía de uso de agua, al igual que Pulte. En los pilotos el Instituto de Ingeniería de la UNAM está realizando una evaluación de la eficiencia de cada uno de acuerdo con el proyecto”, explicó Evangelina Hirata Nagasako. De acuerdo con la especialista, cada empresa hizo su ingeniería de costos para que el uso la tecnología no impactase en el costo de la vivienda, porque se busca que en base al Programa Piloto se haga la instrumentación para que el producto no sufra incrementos importantes.

Experiencia internacional

Los países que mayor impulso han dado al mecanismo de Hipoteca Verde son Canadá, Japón, Alemania y Francia, en tanto que España y el Reino Unido lo están desarrollando. Es de resaltar que en Estados Unidos van muy avanzados, pero como su gobierno no se adhiere al Protocolo de Kioto no existe un intercambio importante de experiencias.

“En los países hay diversas opciones, pero todos ellos se caracterizan porque ya existen normas y mediciones sobre los ahorros realizados con diversos mecanismos e instrumentos, por lo que las Hipotecas Verdes para el desarrollador o el usuario final van asociadas al sello, gold, platino”, indicó la subdirectora general de Fomento al Crecimiento del Sector Vivienda en la Conavi.

De acuerdo con la entrevistada, los primeros programas para promover y desarrollar las edificaciones con características de sustentabilidad en el mundo fueron los diseños de las Hipotecas Verdes. Consideraban en su inicio incentivos al adquirente, incentivos al desarrollador, participación y concertación con los gobiernos locales, además de subsidios.

Para ello desarrollaron programas piloto a fin de lograr parámetros medibles, que garanticen el confort, la calidad, la seguridad estructural, el ahorro de energía y el mejor manejo de los recursos naturales.

El hecho de establecer reglamentación y normatividad específica para facilitar la construcción de las viviendas con tecnologías innovadoras es un apoyo efectivo para mejorar la economía del sector, además de generar un nuevo mercado de productos y servicios. Como observarán los lectores de Real Estate Market & Lifestyle, el dinamismo que presentará el sector en los próximos años en nuestro país ha provocado que se busque el uso eficiente de energéticos y agua, situación que será apoyada mediante la creación de la Hipoteca Verde.

Esto beneficia a desarrolladores y usuarios finales, siempre y cuando su vivienda cumpla los requisitos para ser considerada sustentable.