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El crédito hipotecario es un pilar del desarrollo habitacional en México, pero para llegar al grado de madurez que hoy tiene, han pasado crisis y experiencias diversas que han logrado concretar un mercado sólido y con atractivos productos para diferentes nichos de mercado.

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Los orígenes

En la segunda mitad del siglo XIX surgen los primeros bancos privados en nuestro país. En 1864, el Banco de Londres y México fue la primera institución en otorgar créditos hipotecarios, mismos que tuvo que suspender al poco tiempo, debido a que la ley no contemplaba el perfeccionamiento de las garantías en favor del acreedor.

En 1882 nace el Banco Internacional e Hipotecario, siendo éste, por más de 20 años, el único dedicado a los préstamos sobre bienes raíces.

Como parte de una necesaria regulación del sistema financiero mexicano, en 1897 se publica la Ley General de Instituciones de Crédito, siendo la primera regulación específica para la banca y en la que se reconocían tres tipos de instituciones de crédito: Bancos de Emisión, Bancos Refaccionarios y Bancos Hipotecarios.

De la Fusión del Banco Nacional Mexicano y el Banco Mercantil Mexicano nace el Banco Nacional de México en 1884, que también ejercería algunas de las funciones de banco central hasta la creación del Banco de México en 1925.

Con la destrucción del sistema bancario porfirista, el país entro en un periodo de inestabilidad, a lo cual se sumarían la crisis de 1929 y las guerras mundiales.

 

El Desarrollo Estabilizador

La primera época dorada del crédito hipotecario en nuestro país tuvo lugar durante el período conocido como ‘El Desarrollo Estabilizador’, que se presentó entre 1954 y 1970.

Con Don Rodrigo Gómez a cargo del Banco de México, y Antonio Ortiz Mena en la Secretaría de Hacienda, se vivió un periodo de estabilidad económica, baja inflación y el Producto Interno Bruto (PIB) creciendo a un ritmo superior al de la población, lo cual hizo posible que también crecieran ininterrumpidamente tanto el ingreso per cápita como los salarios reales.

En particular, el sector financiero experimentó un progreso formidable. En todo esto, además de una política monetaria prudente, el Banco de México implementó por primera vez una política de Encaje Legal que contribuyó en proporcionar crédito no inflacionario a actividades prioritarias, como la vivienda.

 

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Junto con una pujante clase media, surgieron diversas financieras hipotecarias que fueron muy exitosas, colocando hipotecas a tasas fijas del 11% con plazos de diez y 15 años, fondeándose a través de la emisión de Cédulas Hipotecarias; algunas de estas financieras se convertirían, más tarde, en bancos como el Banco de Cédulas Hipotecarias y que conocimos más tarde como BCH.

En 1963 se constituye el Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) como un fideicomiso público dentro del Banco de México, con fondeo, garantías y un producto estandarizado enfocado a vivienda de interés social.

En 1972 se funda el Infonavit, con el objetivo de dar cumplimiento al derecho a la vivienda de los trabajadores, según está consagrado en la constitución. Ese mismo año se funda el Fovissste, con la misma finalidad, pero dirigido a los trabajadores del Estado.

Entre 1976 y 1988, el país entra en un periodo de alta volatilidad financiera con tasas de inflación que llegaron a superar el 100%, la banca es nacionalizada en 1982 y las financieras hipotecarias desaparecen o se integran a los bancos. Sin embargo, lo más relevante es que la inestabilidad económica hace inviable la colocación de nuevas hipotecas.

 

La primera época dorada del crédito hipotecario en México tuvo lugar durante ‘El Desarrollo Estabilizador’ (1954-1970).

 

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Una dolorosa lección

En 1992 inicia la reprivatización de la banca y con ello surge un nuevo ímpetu por la colocación de crédito, y el hipotecario no fue la excepción. El financiamiento de vivienda de interés social continuaba siendo parte del Encaje Legal, por lo que a los bancos les convenía más colocar hipotecas tipo FOVI que mantener depósitos en efectivo en el Banco de México.

Con las perspectivas optimistas sobre una economía en recuperación, surgen los créditos hipotecarios de ‘doble indexación’ o ‘amortización negativa’, que funcionaban de la siguiente manera: La tasa era variable, por lo general referida a la TIIE o al CPP más ciertos puntos porcentuales, sin embargo, el pago mensual estaba indexado al salario mínimo.

Lo anterior quiere decir que si la tasa bajaba el crédito amortizaba, pero si por el contrario la tasa subía se provocaba un ‘refinanciamiento de intereses’ con lo cual la deuda aumentaba.

La apuesta era que en el tiempo, por un lado, el pago se vería fortalecido con los incrementos del salario mínimo, y por el otro, la amortización se aceleraría con una eventual disminución en el costo del dinero.

Aún no existía el buró de crédito ni una robusta comprobación de ingresos. La actividad valuatoria no estaba regulada y la competencia entre los bancos era por la mensualidad más baja posible, aunque la deuda se incrementara sensiblemente durante los primeros años.

Pero en diciembre de 1994, el país vuelve a entrar en una crisis financiera que de la noche a la mañana lleva las tasas de interés del 9% al 60% volviendo impagables los créditos hipotecarios y, en muchos casos, la amortización negativa lleva a que la deuda superara el valor de la vivienda que la garantiza.

En 1995 el gobierno federal lanza un programa de apoyo consistente en convertir los créditos de pesos a UDIS, con lo cual se volvían créditos a tasa real fija, mandándolos a plazos de hasta 30 años. Esto resultó insuficiente y poco después se lanza un programa denominado Punto Final, que consistía en una ‘quita condicionada al pago’: los bancos y el gobierno, a través del Fobaproa, absorberían hasta el 50% del adeudo siempre y cuando el acreditado pagara el otro 50%. Se estima que más del 70% de los créditos que se adhirieron a Punto Final terminaron liquidándose satisfactoriamente; sin embargo, la industria de la vivienda se colapsó, al igual que los precios de las casas, y muchas familias perdieron su vivienda.

Entre 1995 y 1999 resultaba casi imposible obtener un crédito hipotecario en la banca, los pocos que se colocaban provenían principalmente de individualizaciones de créditos puente originados antes de la crisis. Durante estos años los bancos se enfocaron básicamente en actividades de reestructuración y cobranza.

Al tiempo que los bancos desmantelaban sus unidades hipotecarias, surgieron las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofol) dedicadas al financiamiento de vivienda para cubrir el espacio que los bancos habían dejado de atender operando principalmente con fondeo de FOVI.

 

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En 1963 se constituye el FOVI como un fideicomiso público enfocado a la vivienda de interés social.

 

El resurgimiento

En el año 2000 vuelven a aparecer los créditos hipotecarios en pesos, al principio con una tasa de interés del 19% fija por los primeros tres años y variable por el plazo restante. La comisión de apertura se situó en el 3% y un aforo máximo del 65 por ciento.

Poco a poco se fueron incorporando más bancos a la colocación al tiempo que la tasa de interés fue bajando, las comisiones de apertura fueron desapareciendo y el aforo máximo se fue incrementando.

A partir del año 2000, el Infonavit tiene también una formidable transformación, modernizando y transparentando sus procesos, ampliando su gama de productos, nacen el Apoyo Infonavit y Cofinavit con los cuales se construye una alianza con bancos y Sofoles.

También durante este periodo surgen los Bonos Respaldados por Hipotecas (BORHIS) que permitirían la bursatilización de créditos hipotecarios, el seguro de crédito a la vivienda que, por un breve periodo permitió que hubiera hipotecas con 0% de enganche, y los brókers hipotecarios como un nuevo canal para la comercialización de hipotecas.

Desde el año 2000, la colocación de crédito hipotecario no ha dejado de crecer año con año, convirtiéndose sin duda en el producto en el que existe la mayor competencia entre los bancos. Pero, afortunadamente, esta feroz competencia se ha dado en el terreno de las tasas de interés, oferta de producto, el servicio y la asesoría; Manteniendo siempre la disciplina crediticia y anteponiendo el interés de los acreditados y la salud del mercado.

 

 

Pruebas superadas

En 2009 se desata una crisis financiera global detonada principalmente por lo que en Estados Unidos se llamó las Hipotecas Sub-prime. Es de llamar la atención los paralelismos que hay entre la crisis hipotecaria de 1995 en México y la del 2009 en Estados Unidos: La combinación de productos ‘tóxicos’ con una pobre comprobación de ingresos y políticas de crédito laxas es una fórmula que invariablemente lleva al colapso.

La crisis financiera global se sintió en México provocando la desaparición de las bursatilizaciones de hipotecas. Las Sofoles enfrentaron la imposibilidad de obtener fondeo de largo plazo haciéndose inviable su permanencia en el mercado, sin embargo, para los bancos el impacto se concretó en un incremento marginal en las tasas de interés y algunos ajustes menores a sus políticas de crédito.

Huracanes, inundaciones, terremotos y hasta una pandemia sin precedentes han sido pruebas que los portafolios hipotecarios de los bancos lograron superar exitosamente.

 

El Futuro

En México, con una banca bien capitalizada, con portafolios sanos y apetito de crecimiento, está garantizada la continuidad en la disponibilidad de crédito hipotecario. Por otra parte, aunque es un hecho que las tasas de interés seguirán subiendo, seguramente regresarán a los niveles que se tenían antes de la pandemia, entre el 10 y 11%, que funcionaron bien en su momento.

El mercado de vivienda enfrenta muchos cambios simultáneos, por un lado la demanda insatisfecha acumulada durante la pandemia, la nueva necesidad de work from home y una gran cantidad de jóvenes incorporándose al mercado laboral.

Todo ello contrasta con los mínimos históricos que se reportan en la construcción de vivienda nueva y provoca que el inventario existente tenga, en algunos mercados, una apreciación acelerada, al tiempo que la construcción de vivienda nueva ha visto incrementarse su costo de materias primas, mano de obra y tierra con servicios.

Conforme vamos saliendo de la pandemia, encontramos un mundo más digitalizado y menos dispuesto al modelo tradicional de acudir a una sucursal para solicitar un crédito hipotecario. Las nuevas generaciones se sienten más cómodas interactuando en línea que en persona. Los brókers hipotecarios de pronto se han apoderado de casi la mitad de las hipotecas que coloca la banca y lo han hecho principalmente por la flexibilidad que tienen para prestar sus servicios, atendiendo a sus clientes en y donde a ellos les resulte conveniente, sin costo adicional y acercándoles la oferta de casi todos los bancos.

La posibilidad de hacer casi todo online o de manera virtual, la aparición de startups capaces de comprar un departamento en tan solo siete días para remodelarlo y luego venderlo, portales inmobiliarios que a través de realidad virtual permiten visitar una propiedad y el hecho de que el principal colocador de hipotecas en Estados Unidos sea un sitio de internet que se ha expandido a vender casas, autos y préstamos personales, me hace pensar que muy pronto veremos en México una verdadera hipoteca digital.

Hace tiempo que sabíamos que la hipoteca digital era el futuro. Lo que no sabíamos, es que el futuro llegaría tan pronto.

 

 

Bibliografía:

Leonor Ludlow y Carlos Marichal, “La Banca en México 1820-1920”

Ignacio Beteta, “La Industria de la Vivienda en México, Un Potencial por explotar.”

Asociación de Bancos de México, “Historia de la banca en México”.

Banco de México: banxico.org.mx/conociendo-banxico/semblanza-historica-historia-.html

Infonavit: portalmx.infonavit.org.mx/historia_del_infonavit

 


Texto Ricardo García Conde, Director ejecutivo de Banca Hipotecaria y Automotriz de Citibanamex

Foto: Citibanamex / pri.org.mx / PD / PERIODISMO OBJETIVO / Archivo Histórico de Banamex / NP