Tendencias inmobiliarias 2005 los desarrolladores.

Empresarios e instituciones crediticias coinciden en que la estabilidad económica, las tasa de interés y el incremento en la demanda son los principales factores que impulsarán el mercado .

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Adolfo fastlicht
presidente de ADI

El mercado inmobiliario mexicano continuará su tendencia positiva durante este año. Los elementos que le darán impulso serán la estabilidad económica, el bajo costo del dinero, la incursión de empresas extranjeras y la competencia de desarrolladoras profesionales, afirma Adolfo Fastlicht, presidente de ADI. No obstante, advierte que tropiezos en la economía y desencuentros políticos frenarían las inversiones.

Fastlicht comenta que el mercado apenas empieza a mostrar lo que será en un futuro. Así, para los próximos 5  y 10 años el panorama se ve favorable en todos los segmentos, siempre que la bursatilización de las hipotecas crezca, la oferta de créditos aumente y su costo sea menor y a mayores plazos. Asimismo, que haya más financiamiento de las instituciones nacionales y extranjeras, que los fondos de pensiones sean autorizados para invertir en bienes raíces y que lleguen los esquemas extranjeros.

El presidente de ADI sugiere que en estos tiempos de expansión, los proyectos se realicen ordenada y profesionalmente, y que los nuevos desarrolladores entren al mercado respetando las reglas. Asimismo, recomienda invertir con cautela, ya que la competencia será cada vez mayor y difícil.

Advierte que actualmente existe optimismo, pero también preocupación, porque cuando hay bonanza se piensa en hacer cosas que tal vez no están bien sustentadas.

Jesús gallegos.
Director general de  maya resorts

Una de las mejores formas de garantizar la plusvalía y el valor del dinero es invertirlo en bienes raíces que cumplan requisitos como ubicación, calidad del proyecto y construcción, valor real de la propiedad y garantía por parte del desarrollador, sugiere Jesús Gallegos, director general de Mayan Resorts. El directivo, en un diagnóstico sobre el mercado mexicano de bienes raíces, señala que existen muchas áreas de oportunidad, sobre todo en ciudades del interior de la República, pero advierte que también hay zonas sobre ofertadas, como Guadalajara y Acapulco.

Asimismo, gallegos prevé que en este año la actividad en el sector se mantendrá estable y sin mayor crecimiento. Los factores que favorecerán al mercado tienen que ver con la estabilidad social y de la moneda (tipo de cambio). No obstante, el nerviosismo preelectoral, una devaluación y una inflación acelerada resultarían contraproducentes.

Mayan Resorts tiene planeado para este año un nuevo desarrollo en Acapulco, que conjuga campo de golf y una nueva línea de hoteles boutique llamada “IQ”.

Iván vela
Director de G-Homes Distrito Federal

La estabilidad macroeconómica y las atractivas tasas de interés impulsarán el mercado inmobiliario en México y la confianza de los clientes para  adquirir un bien en 2005, considera Iván Vela, director de G-Homes Distrito Federal, la   firma residencial de la Corporación GEO.

Además, la ubicación de los inmuebles, su calidad, diseño y precio competitivo también darán empuje al mercado. El resultado de combinar estos elementos y la atención al cliente dieron un benéfico 2004 para G-Homes, asegura Vela.

Comenta que de unos cinco años a la fecha el sector ha presentado tasas de crecimiento, especialmente en vivienda media y residencial, y ha entrado en una fase de expansión, como resultado de las mejores condiciones macroeconómicas del país y del déficit en inmuebles de este nivel.

Así, 2005 presenta un panorama muy bueno para el sector, y en el caso de G-Homes crecerá más de 100 por ciento. Tan sólo en el Distrito Federal la desarrolladora tiene cerca de 12 proyectos, como Coyoacán, Condesa, Polanco, Pedregal, San José Insurgentes, entre otros. Además, cubre zonas como Puebla, Acapulco, Tampico, Estado de México, Tijuana, Monterrey, Guadalajara y Veracruz.

Salvador Daniel
director general de grupo danhos

El mercado mexicano de bienes raíces presenta gran dinamismo, a excepción del de oficinas, que está saturado y con bajos precios de renta y venta, considera Salvador Daniel, director general de Grupo Danhos.

Para el directivo, 2005 es un año que se debe analizar con cautela, ya que es electoral y son inciertos el crecimiento económico, la evolución del dólar y las tasas de interés. Además, la gran actividad inmobiliaria en 2003 y 2004 pudo saturar algunos segmentos del mercado o ciudades. Esto obliga a enfrentar cualquier nuevo proyecto inmobiliario con gran profesionalismo, ya que sólo los mejores serán exitosos. Según comenta Salvador Daniel, los elementos que en este año impulsarán al sector serán el aumento del consumo, las tasas de interés y la paridad del dólar, estables. Asimismo, acuerdos entre la clase política, que permitan las reformas necesarias para el país. De no cumplirse lo anterior, aunado a la inseguridad, representarían un freno para la inversión inmobiliaria.

En 2005 Grupo Danhos estará concentrado en el proyecto Reforma 222, en tres centros comerciales en la Ciudad de México y en un desarrollo de playa en Cancún.

Salvador becherano
director general de becherano arquitectos

La exigencia del comprador rige la vivienda residencial de nivel alto en la Ciudad de México, donde existe gran número de inmuebles en construcción y venta.  Según Salvador Becherano, director general de Becherano Arquitectos, la oferta aumentó, y seguirá el mismo ritmo este año. Y agregó que en cuanto al segmento de interés medio o medio-alto existe un déficit importante en la capital y en zonas cercanas, lo cual es una buena oportunidad de negocio, siempre que el producto sea de calidad.

A decir de Becherano, en 2005 van a existir dos segmentos interesantes de desarrollo: vivienda de interés social y medio–alto, y zonas turísticas o complementarias a esta actividad. Según el directivo, algunos elementos favorables para el mercado inmobiliario nacional son nuevos esquemas de financiamiento y tasas de interés accesibles y fijas para toda la vida del crédito. No obstante, advierte sobre la falta de seguridad jurídica de la tenencia de la tierra, por ello insta a las autoridades a modernizar el sistema de registro de la propiedad.

Becherano Arquitectos iniciará en 2005 un proyecto de usos mixtos en Santa Fe, nuevos desarrollos de vivienda y conjuntos residenciales en las ciudades de México y Cancún, e incursionará en regiones del país donde aún no tiene presencia. Por último, Salvador Becherano recomienda a los consumidores tener cuidado al adquirir una propiedad, ya que existen productos a precios bajos, pero sin calidad.

Bosco Gutiérrez cortina
director general de una promo

El mercado de bienes raíces en la Ciudad de México enfrenta problemas de infraestructura, por la concentración desproporcionada de vivienda en las delegaciones Benito Juárez, Venustiano Carranza, Cuauhtémoc y Miguel Hidalgo, advierte el director general de Ultra Promo, Bosco Gutiérrez Cortina.

Sin embargo, reconoce que el sector ha tenido auge y que en 2004 la oferta aumentó. Además, el segmento de vivienda residencial no tenía desde hace 20 años niveles de oferta y demanda alentadores. Agrega que la economía en 2005 será positiva para el sector, ya que ante la incertidumbre política el mercado se inclina por la inversión en terrenos o construcción. Además, algunos factores favorables son disponibilidad de créditos hipotecarios de largo plazo y a tasa fija y nuevos productos de financiamiento. No obstante, la burocracia e incertidumbre que existen en la expedición de factibilidades de servicios en las delegaciones del Distrito Federal son algunos  inconvenientes.

Ultra Promo tiene proyectos residenciales y comerciales en el DF, Estado de México y Acapulco. Este año concluirá la primera Torre Residencial en Santa Fe y realizará otra en 2006.

Daniel Pérez Gil de Hoyos
Director General de Inmobiliaria dangil

Inmobiliaria DANGIL, que participa en el mercado habitacional y de oficinas, prevé que este último repuntará en 2005 por los créditos bancarios y de Sofoles. Así lo señala su director general Daniel Pérez Gil de Hoyos.

Por otro lado, el directivo asegura que el mercado inmobiliario ha cambiado, y en ese sentido expresa que eso se nota en que ha vuelto la vista al sector comercial, ya que las empresas del ramo se reactivaron y crearon mayor demanda de espacios. En cuanto al segmento residencial de lujo, comentó que se transforma rápidamente en uno de servicios, en el que se busca seguridad, plusvalía y confort. Así, el año 2005 augura oportunidades de negocios. Además, el sector de bienes raíces en la parte residencial registra segmentación y diversificación, lo cual trae mayor competitividad.

En opinión de Pérez Gil de Hoyos, dinamismo económico, créditos hipotecarios, participación de Sofoles y creación de nuevas herramientas bursátiles para apalancar el mercado son los elementos que beneficiarán al sector en 2005.

Inmobiliaria DANGIL planea desarrollos habitacionales, de oficinas y comerciales en el DF, y en Acapulco, Cancún, Puerto Vallarta e Ixtapa se llevarán a cabo los llamados “EOS”, nuevo concepto inmobiliario de playa.

Rafael Lang Uriarte
Director General de Puerto Cancún

Es un buen momento para invertir en Cancún, polo turístico consolidado que ahora se inicia en el mercado residencial. La composición de su cartera se divide en 10 por ciento residencial turístico y 90 por ciento cuartos de hotel, y para los próximos cinco o siete años será de 35 y 65 por ciento, respectivamente, comenta Rafael Lang Uriarte, director general de Puerto Cancún.

Hay dos razones por las que el mercado de Cancún madura rápido: las posibilidades de los desarrolladores de México se limitan en las principales ciudades, y la preferencia de estadounidenses y europeos por viajar y adquirir bienes en el mercado local.

El directivo confía en el auge de 2005 debido a la estabilidad económica y en el desarrollo de Quintana Roo, donde se invertirán más de 125 millones de dólares en infraestructura básica. Lang Uriarte no prevé obstáculos en 2005, ya que Puerto Cancún es un proyecto sólido, que mantendrá su plan de inversión durante los próximos años, además que cuenta con que se mantengan claras políticas de vivienda.

Hasta el momento Promotora de Desarrollos de Puerto Cancún ha invertido unos 45 millones de dólares en infraestructura básica. Y en el año 2005 el capital a ejercer será similar.

Sergio Haua
Director Comercial de copri

Los bienes raíces son una buena alternativa de inversión, pero es muy importante ser cuidadosos en la elección del producto, ya que actualmente existe gran oferta pero no toda cumple con los estándares de calidad necesarios, advierte Sergio Haua, director comercial de COPRI. Para esta firma, el mercado tiene buenas expectativas. Este año, realizarán dos proyectos muy importantes: uno de ellos es Cumbres de Santa Fe, fraccionamiento de 86 hectáreas que incluye venta de terrenos, casas y departamentos.

El directivo asegura que la aceptación que han tenido los productos de COPRI por parte de sus clientes ha sido excelente, además de que la demanda fue consistente.

Por otra parte, Haua señala que el sector de bienes raíces en México se verá favorecido por facilidades hipotecarias, estabilidad cambiaria y crecimiento de la economía de 4 por ciento. No obstante, elecciones, factores políticos y desaceleración económica serían factores que obstruirían el desarrollo del mercado.

Alfredo Suárez Ruiz
Director General de Real Diamante

La nueva zona de Acapulco-Diamante, que corre desde el fraccionamiento Las Brisas hasta la Playa del Revolcadero, experimenta un boom en cuanto a la construcción y venta de condominios y villas, asegura Alfredo Suárez Ruiz, director general de Real Diamante.

Refiere que en los últimos tres años se construyeron 2 mil condominios con una inversión de más de 4 mil mdd; y adelanta que se realizarán en los próximos dos años otros 2 mil condominios y villas, con un capital similar. 

A raíz de lo anterior, añade, se desarrollan varios proyectos inmobiliarios comerciales, escuelas, un hospital y una universidad. Esto hace pensar que en los próximos años Acapulco-Diamante podría extenderse hacia la costa de Oaxaca, señala Suárez Ruiz.

Real Diamante pretende realizar inversiones en tres desarrollos de Acapulco-Diamante: La Perla, Los Centinelas y un tercero que aún no tiene denominación comercial pero que es el más avanzado de los proyectos.

Los factores que favorecerán al mercado son las tasas de interés, la estabilidad económica y el apoyo al inversionista por parte de los tres niveles de gobierno. No obstante, un obstáculo será que las administraciones estatal y municipal no otorguen estímulos y protección, tanto a los desarrolladores como al comprador de condominios.

Eduardo Martínez • Bernardo Martínez
Director General • Director Comercial de Grupo

En 2005 veremos mayor inversión y compra de inmuebles en los mercados inmobiliarios nacional y extranjero comparado con los últimos años, ya que actualmente se registra una recuperación en el mercado, luego de que el último trimestre de 2004 estaba restringido por la poca liquidez que había, comenta Eduardo Martínez, director general de Grupo Alsum. Explica que este alentador panorama se debe a las expectativas de crecimiento que la firma tiene para la economía mexicana de 4 por ciento en este año y la participación de la banca en el otorgamiento de créditos, lo cual estimularía la demanda.

Por el contrario, la inseguridad, los posibles pleitos entre partidos políticos y el incremento en las tasas de interés representarían inconvenientes para el mercado, advierte el director general.

Grupo Alsum tiene programado construir casas de súper lujo en Punta Ixtapa (Guerrero) y en Bosques de las Lomas (Distrito Federal). Además, un hotel en la zona de Acapulco-Diamante (Guerrero) y un desarrollo habitacional de interés medio en Toluca (Estado de México), adelanta el director comercial de la firma, Bernardo Martínez.

Pedro Alatriste Infante
Director General de Condos Plaza

Algunos factores que representarían obstáculos para el mercado de bienes raíces en México serían: el retraso en la aprobación de reformas bancarias y fiscales, la falta de desregulación en el otorgamiento de permisos, de actualización en el uso de suelo y de un programa de planeación urbana, considera Pedro Alatriste Infante, director general de Condos Plaza Condesa.

No obstante, observa que en el presente año favorecerán al mercado los siguientes agentes: incremento en los recursos de las administradoras de fondos para el retiro, expansión de la masa monetaria, contracción de las tasas de interés activas y disminución de los parámetros económicos (como tasa de interés interbancaria de equilibrio y certificados de la tesorería, además del fomento a la industria de la construcción).

Así, Alatriste Infante augura crecimiento en el sector, debido a la recuperación económica, a la demanda de vivienda baja y media y a la oferta de créditos hipotecarios, entre otros factores.

Condos Plaza Condesa, cuyo mercado básico es el residencial, adelanta que este año se extenderá hacia las principales ciudades y zonas turísticas de México, e incursionará en la construcción de infraestructura turística.

Jorge Videgaray
Presidente de la cmic

Instituciones financieras y organismos de vivienda, en conjunto, otorgarán alrededor de 654 mil 132 créditos y subsidios en 2005, que representan una inversión aproximada de 126 mil millones de pesos, pronostica Jorge Videgaray, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).

Agrega que uno de los factores que permiten prever que el sector continuará con el dinamismo mostrado hasta ahora es la orientación de esfuerzos hacia los segmentos de mercado que han sido poco atendidos.

Explica que durante este año se fortalecerán las acciones orientadas a incrementar la oferta de vivienda y a ampliar las opciones de financiamiento para su adquisición. Estos elementos también impulsarán la actividad del sector.

No obstante, la falta de reserva territorial para uso habitacional, la insuficiente inversión en infraestructura hidráulica, sanitaria y eléctrica, y el exceso en trámites burocráticos representan factores negativos.

Por último, Videgaray agrega que para dar continuidad al ritmo de crecimiento de este sector se requiere fortalecer otros aspectos de la construcción que dan soporte y sustentabilidad a la vivienda, como electricidad, agua y saneamiento, comunicaciones y transportes, entre otros.

Miguel Ángel Lemus
Presidente de Lemus Servicios

El mercado inmobiliario de playa en México despierta a la inversión, ya que se está gestando la cultura de una segunda casa, comenta el presidente de Lemus Servicios Inmobiliarios, Miguel Ángel Lemus, quien agrega que actualmente el cliente observa que una propiedad de este tipo le da plusvalía.

Señala que para detonar este mercado es necesario contar con mayores facilidades financieras a largo plazo. Refiere que el costo de los inmuebles pertenecientes a este nicho promedia 300 mil dólares.

Lemus Servicios Inmobiliarios realizará tres proyectos en Vallarta: Costa Banderas, Villa Magna y Península Vallarta. En Guadalajara la empresa tiene planeado tres desarrollos: uno de lujo llamado La Reserva Residencial, que a decir del directivo será una torre insignia para esta ciudad; otro en Country Club, y uno más llamado Cima Real.

Para Lemus los factores que impulsarán al sector en el cual participa su empresa son bajas tasas de interés, certeza jurídica y fideicomisos de garantía que permiten transparentar las operaciones.

No obstante, el exceso de regulación, el ordenamiento territorial y la miopía ambiental son factores que obstaculizarían el desarrollo del sector.

Carlos Montero Rossell
Director de Desarrollos Residenciales Frisa

La mayoría de los sectores del mercado inmobiliario mantendrán su ritmo de crecimiento, no así el de lujo, ya que su absorción es lenta y existen muchos proyectos en proceso, considera Carlos Montero Rossell, director de Desarrollos Residenciales Frisa. No obstante, espera una estabilización en los segmentos residencial medio y lujo durante los próximos años.

El directivo comenta que el sector inmobiliario posee su propio ritmo, ya que es clave para la economía nacional y tiene un desarrollo marcado por la demanda del producto. Por ello, es necesario fortalecer el mercado de créditos hipotecarios, que tenga condiciones favorables, señala.

Montero Rossell indica que los factores que podrían obstaculizar el avance del mercado son la incertidumbre política y la falta de reformas estructurales, sobre todo la fiscal.

Desarrollos Residenciales Frisa planea en 2005 continuar con su proyecto Sayabes, en Bosque Real, e iniciar otro en el mismo lugar, de 360 departamentos. Asimismo, continuará atendiendo el segmento residencial medio.

Ricardo Rodríguez
Director General de Coral Diamante

El crecimiento que presenta el desarrollo inmobiliario de playa, en el cual participa Coral Diamante, es producto de la correcta orientación de las necesidades de las familias que desean tener una casa de descanso, asegura el directivo de la firma, Ricardo Rodríguez. Señala que en este segmento aún existe un mercado potencial, que en los próximos años duplicará la demanda, siempre y cuando la economía nacional presente escenarios positivos.

Al respecto, ejemplifica que en el caso de Acapulco inició la consolidación de la Zona Diamante, donde prácticamente ya no existen terrenos disponibles para uso habitacional, lo que permite asegurar que la demanda superará a la oferta. Y si a ello se suma el inicio de desarrollos comerciales, como la Isla de Acapulco (centro comercial que desarrollará en conjunto con GICSA), hay que pensar que aún falta mucho por hacer en este destino turístico.

Así, Coral Diamante concentrará sus esfuerzos durante 2005 en la zona de Acapulco con un proyecto arquitectónico de muy alta calidad. Pero fundamentalmente hay que resaltar que éste es vanguardista y tendrá una segunda etapa de villas con diferentes superficies. Este desarrollo será una gran inversión con enorme plusvalía para los adquirentes.

Alberto Cadena Ayarzagoitia
Presidente de la Cadena Promociones

El mercado mexicano de bienes raíces estará más activo en 2005, ya que se espera más dinero circulante en la economía y los créditos hipotecarios se han reactivado al igual que la confianza de los empresarios para invertir, prevé el presidente de Cadena Promociones Inmobiliarias, Alberto Cadena Ayarzagoitia.

Añade que la obra pública se incrementará o al menos se conservará durante 2005 y parte de 2006. Esto será más evidente en los estados, donde apenas inició su respectiva administración gubernamental. Por ejemplo, en Aguascalientes, donde Cadena Promociones Inmobiliarias tiene su principal actividad, la firma iniciará este año un desarrollo ecológico-turístico-residencial de “primer mundo” en más de 100 hectáreas. Además, la empresa ha propuesto al gobierno del estado la realización de un “corredor ecoturístico”, que aproveche las características orográficas y de infraestructura ya existentes.

Cadena Ayarzagoitia señala como factores favorables, para el repunte del sector, a la situación macroeconómica internacional, al aumento en la oferta de créditos hipotecarios y al apoyo financiero a los desarrolladores.

Jorge Ordorica Constantine
Director General de Grupo Loma

Los segmentos de vivienda media y residencial presentan un panorama para 2005 similar al del año pasado, el cual fue confuso y registró una serie de altibajos, considera Jorge Ordorica Constantine, director general de Grupo Loma.

Añade que en 2004 hubo un marcado incremento en la oferta de vivienda, sobre todo en la de 100 y 200 metros cuadrados, lo cual creó una competencia ambigua para el mercado. Pese a lo anterior, para 2005 tiene expectativas positivas para los segmentos que maneja su empresa, debido a la mayor apertura de créditos para vivienda.

Ordorica advierte que los obstáculos para el mercado son la excesiva regulación y el aumento en el precio de los inmuebles, motivado por los costos de construcción que fueron superiores a la inflación promedio, así como permisos, licencias, costos de escrituración e impuesto predial.

Grupo Loma planea para este año continuar con los proyectos de vivienda en el Distrito Federal, principalmente en la zona de Santa Fe, e incursionar en el segmento medio en zonas del área metropolitana. Además, la empresa gesta propuestas para la modalidad de propiedad fraccionada en destinos turísticos.

Daniel Leal Díaz Conti
Director General Adjunto de Banca Hipotecaria Grupo Financiero BBVA Bancomer

Para los próximos 25 años el mercado inmobiliario tiene el reto de satisfacer la demanda de casa-habitación para 22.5 millones de mexicanos, suponiendo una formación de hogares de 900 mil por año. Para dimensionar el reto, equivale a construir el tamaño del Distrito Federal y su área conurbada, afirmó Daniel Leal Díaz Conti, director general adjunto de Banca Hipotecaria de BBVA Bancomer.

Bajo este contexto, el mercado hipotecario tiene un panorama atractivo, provocado por el rezago habitacional de 4.2 millones de viviendas. De esta forma, el sector se torna muy importante para la economía nacional.

Para el directivo de BBVA Bancomer, la competencia en este mercado ha derivado en una diversidad de productos sofisticados, que ofrecen plazos, tasas de interés, tipo de moneda y formas de otorgarlo: asesoría personalizada, en las sucursales, por teléfono o por Internet. Incluso la banca comienza a atender al mercado México-Americano.

Para el segmento de vivienda media residencial, esperamos un crecimiento sostenido, debido a las posibilidades de deducir los intereses reales de las hipotecas y los rendimientos que ha ofrecido la inversión inmobiliaria. En 2005 veremos más clientes adquirir  viviendas de mayor valor a través de financiamiento.

Julieta Metta
Directora Comercial de Gfa

La competencia para cubrir el mercado AAA, en el cual GFa se mantiene como líder, es cada vez más fuerte y exigente, puesto que es un sector de la sociedad que cuenta con mayor información y, por tanto, demanda calidad en distribución de espacios y acabados, advierte Julieta Metta, directora comercial de la firma.

Comenta que GFa estudia profundamente los proyectos en los que se involucra para que sus socios inviertan en forma segura, y sus clientes adquieran plusvalía con los inmuebles que compran.

La directora recomienda invertir en inmuebles porque considera que es seguro; sin embargo, apunta que debe hacerse con cuidado. Sugiere a los clientes que no se dejen deslumbrar, que se informen y analicen la oferta objetivamente y con tiempo, calculando su rentabilidad mediante números fríos y reales, para que la inversión cubra sus expectativas.

Metta señala que el equilibrio entre la oferta y la demanda facilitará el crecimiento del sector y que los créditos hipotecarios seguirán dándole fuerza.

Los proyectos de GFa para este año son la segunda fase de Privada del Bosque en las Lomas, ahora con la Torre Alerces 1; dos más en Bosque Real (Cuatro Puntos y Artessa), Residencial Punto Sur, donde se concluye Conjunto Domus, y sus proyectos de playa.

Isidro Martínez
Director de Crédito Hipotecario de

El mercado hipotecario mexicano registrará un crecimiento de alrededor de 20 por ciento en este año. Con ello, la banca continuará su expansión del crédito en este rubro y su ingreso a nuevos segmentos, que actualmente están atendidos por las Sofoles, señala el director de Crédito Hipotecario del Grupo Financiero Banamex Citigroup, Isidro Martínez. Refiere que en 2004 la banca comercial mostró un repunte en el otorgamiento de créditos, que comparativamente con el 2003 fue más del doble. Esto generó 20 mil millones de pesos, cifra ligeramente superior a lo otorgado por las Sofoles. De este modo, el monto de crédito promedio de la banca es de 700 mil pesos, mientras que el de las Sofoles es cercano a 300 mil pesos.

El directivo agrega que los organismos nacionales de vivienda mantendrán su tendencia creciente en 2005, y uno de los productos que la apoyarían en ello sería tal vez el cofinanciamiento entre Infonavit e intermediarios financieros.

Los factores que impulsarán el otorgamiento de créditos hipotecarios son el entorno macroeconómico positivo, y esquemas y productos de financiamiento sencillos y claros. No obstante, advierte que las situaciones económicas y políticas adversas representarían obstáculos para el desarrollo del mercado. Martínez sugiere a los consumidores evaluar de forma integral los créditos hipotecarios ofertados antes de contratarlos.

Flavio Franyuti
Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario

El mercado de créditos hipotecarios bancarios muestra un panorama alentador para 2005, ya que tiene condiciones adecuadas para su crecimiento, pronostica el director ejecutivo de Crédito Hipotecario de HSBC, Flavio Franyuti, quien atribuye este repunte a la relativa estabilidad en el tipo de cambio y las tasas de interés.

Agrega que otros elementos que impulsarán la actividad son la posibilidad de deducir los intereses reales pagados y la Ley de Subrogación de Créditos, la cual permite elegir mejores opciones cuando ya se cuenta con un financiamiento hipotecario. Franyuti considera que éste es un buen momento para tomar un crédito, ya que la banca ha diseñado productos atractivos, que ofrecen mejores condiciones y aseguran la certidumbre en el plazo y los pagos futuros.

Por último, el directivo sugiere a los posibles adquirentes de un crédito hipotecario que previo a su elección es importante evaluar las ofertas del mercado, considerando factores como enganche a cubrir, plazo y riesgo a tomar (tasa fija, variable o mixta), ofrecimiento de seguro de desempleo, validación de gastos adicionales en efectivo al momento de contratar (avalúo, investigación, comisión por apertura, etc.), existencia de recompensas en caso de ser cliente cumplido y penalización por pagos anticipados.

Isidoro Sánchez Espejel
Director Ejecutivo de Crédito Hipotecario

Un crecimiento en el mercado hipotecario bancario en México de entre 30 y 65 por ciento, así como un aumento en los precios de los inmuebles de 15 por ciento, promedio, son las expectativas que el director ejecutivo de Crédito Hipotecario de Santander Serfin, Isidoro Sánchez Espejel, tiene para el sector en este año.

Según explica, el impulso de esta actividad se debe a las bajas tasas de interés, a una gradual recuperación de la economía mexicana y al efecto positivo que tiene en el sector el plan general de vivienda del gobierno federal. Sin embargo, advierte que existen obstáculos a los que el mercado de créditos hipotecarios se enfrentaría, como políticas equivocadas, altas tasas de interés en el largo plazo, planes urbanos que detengan el desarrollo inmobiliario, pérdida del empleo, abandono por parte de los bancos del segmento de mercado no rentable, y cierre de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) por falta de competitividad.

A decir de Sánchez Espejel, éste es el momento hipotecario, aunque para bancos y Sofoles los márgenes se están haciendo pequeños o muy pequeños. No obstante, dadas las condiciones antes mencionadas, el directivo considera que en el lapso de 30 años, éste es el mejor para adquirir un inmueble con financiamiento.

Javier Ortiz de la Peña
Director General Adjunto de Productos Bancarios y Mercadotecnia

Los bancos, además de su agresiva estrategia de colocación de créditos hipotecarios personales, planean atender a los constructores de vivienda, ya que en los últimos años demostraron un comportamiento ejemplar de pago, adelanta Javier Ortiz de la Peña, director general adjunto de Productos Bancarios y Mercadotecnia del Grupo Financiero Scotiabank Inverlat. Agrega que el proceso de reconformación de los actores en el mercado se mantendrá, los bancos tomarán mayor participación en los niveles medio y alto, apoyados por la Sociedad Hipotecaria Federal; mientras, el Infonavit atenderá a segmentos de menores ingresos. Durante los últimos años, las Sofoles atendieron a los segmentos C-, D y E. En tanto, Scotiabank Inverlat y Banorte, en un inicio, fueron los participantes más activos en los segmentos A, B y C; recientemente, Banamex y BBVA Bancomer se sumaron a la oferta. Esto generó más otorgamiento de créditos hipotecarios bancarios, ya que pasó de 600 millones de pesos a 3 mil millones de pesos mensuales en promedio.

No obstante, Ortiz de la Peña señala que los bancos tendrán que solucionar su problemática de fondeo, tanto a largo plazo como de  bursatilización de sus portafolios, para asegurar los recursos y continuar con el crecimiento del sector. En cuanto a los consumidores, el directivo sugiere que cuando decidan adquirir un crédito hipotecario deben evaluar la capacidad de respuesta del banco elegido, el costo integral del financiamiento y la asesoría en la selección del inmueble.

Alberto Djaddah
Director de Desarrollos de Grupo Anima

La oferta y demanda de bienes raíces ha registrado un repunte en los últimos años, y 2005 será de mayor crecimiento en el área de vivienda residencial y residencial plus. Vemos positiva la balanza, señala Alberto Djaddah, director de desarrollos de Grupo Anima.

Dijo que se presentará un incremento en el número de desarrollos e inversionistas, lo que permitirá que los costos de vivienda alcancen niveles más reales.

Como factores de estímulo destacan el financiamiento y la apertura de créditos hipotecarios, así como nuevas tendencias arquitectónicas que lograrán nuevos y mejores productos.

En contraste, la falta de apoyo por parte de las autoridades, de actualización de programas de desarrollo y crecimiento en municipios y delegaciones, y de servicios básicos e infraestructura, podrían actuar en contra del sector.

Grupo Anima continuará con la realización de vivienda residencial y residencial plus, edificios corporativos en las principales ciudades y desarrollos de playa en el Pacífico y el Caribe.

Como recomendaciones a potenciales adquirentes, Djaddah sugirió acercarse a grupos y medios especializados en el tema de bienes raíces y que aprovechen el mercado que seguirá en ascenso.

Antonio Duek
Director de Grupo Nodus

Dada las nuevas tendencias en los modernos desarrollos residenciales, las personas que pretendan realizar una compra inmobiliaria deben considerar diversos factores, además del precio, sugiere Antonio Duek, director de Grupo Nodus.

Esos elementos, enumera, son ubicación, accesos, plusvalía de la zona a futuro, diseño del proyecto, experiencia del desarrollador en el segmento y amenidades con las que cuente el conjunto.

Una de las inversiones importantes que tiene Grupo Nodus es el proyecto Acuario, un nuevo concepto de convivencia familiar, que incorpora áreas deportivas, de entretenimiento y culturales. Este desarrollo se ubica dentro del segmento residencial plus.

Duek comenta que la producción de vivienda en México es una oportunidad de negocio con perspectivas favorables. Los factores que permitirán la continuación de esta tendencia son las estables tasas de interés, la baja en la inflación, la disminución de trámites gubernamentales y el aumento en la demanda.

Por otro lado, señala que las situaciones políticas adversas y la escasez de terrenos con vocación de vivienda con tamaños y ubicaciones adecuadas representan dos factores que pudieran convertirse en obstáculos para el mercado.

Ernesto Karam
Socio Fundador de Palmetto

La expectativa del mercado inmobiliario residencial es buena, tanto para los desarrolladores como para la gente que quiere comprar un inmueble, porque la competencia obliga a desarrollar proyectos con más beneficios y mejores precios, consideró Ernesto Karam, socio fundador de Palmetto.

Aseguró que es importante una economía estable, así como un tipo de cambio sin variaciones significativas para el buen desempeño de la actividad. Pero como principal elemento de impulso destacó a los créditos hipotecarios, cuya deducibilidad de los intereses se suma a los factores que permitirán el desarrollo de la actividad.

Asimismo, consideró que la expectativa de un cambio de gobierno puede representar una desaceleración en cualquier ramo; sin embargo, el mercado inmobiliario siempre tiende a estabilizarse, es decir, es una inversión segura.

Palmetto, en la Ciudad de México, está retomando zonas tradicionales como Polanco, Condesa y Colonia Roma. En playa, decidió invertir nuevamente en Acapulco, debido a las expectativas, Ixtapa será su próximo reto.

Finalmente, Ernesto Karam, recomendó a los consumidores que antes de adquirir un inmueble deben tomar en cuenta lo siguiente: localización, oferta y demanda de la zona (precio y plusvalía), calidad de construcción del inmueble y de sus acabados, así como el prestigio del desarrollador.

Isaac Metta Metta
Director de gim Desarrollos

Los créditos hipotecarios, las Sofoles y la diversidad de productos son elementos que impulsarán este año al mercado de bienes raíces y a la gente que tiene capacidad de compra, según Isaac Metta Metta, director de GIM Desarrollos.

Así, en 2005 el sector seguirá repuntando, ya que cada vez son mayores las necesidades de inmuebles y las facilidades para la adquisición, siempre y cuando continúe   la estabilidad económica del país y haya seguridad política en un año electoral, señala el directivo.

De igual forma, los cambios en los usos de suelo y las modificaciones de los planes de desarrollo frenarían las inversiones. Aunque, mientras haya seguridad jurídica se pueden crear excelentes desarrollos con los más altos estándares de calidad, advierte.

GIM Desarrollos ha tenido muy buenos resultados y tiene expectativas muy agresivas, ya que cada vez hay más competencia en el mercado. De este modo, sus planes para este año son la diversificación en la construcción y el crecimiento en vivienda (dentro de los segmentos de interés social, residencial medio y residencial plus). En el caso de desarrollos comerciales, industriales y turísticos el Grupo está siendo muy cauteloso, ya que el crecimiento tiende a ser gradual.