Situación reciente de la construcción de inmuebles en México

EL VALOR DE LA PRODUCCIÓN TOTAL, ASÍ COMO EL DE LA EDIFICACIÓN, PRESENTAN LA MISMA DIRECCIÓN, Y EN LOS DOS ÚLTIMOS AÑOS HAN TENIDO CRECIMIENTO.

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Después que en el 2002 se registrara una ligera baja en el valor dela producción del sector de la construcción, durante los años 2003 y2004 se reportaron importantes crecimientos. Este incremento se puede atribuir a varios factores, entre los que destacan: mejor ingreso de las personas, mayor acceso alas fuentes de financiamiento en la compra de un inmueble, esto fortalecido por el bajo nivel en que se ha mantenido la tasa de interés, y a la demanda actual por adquirir una casa. Esto ha hecho que se obtengan los resultados vistos en el sector en años recientes. Para el 2005 se espera que se mantenga el valor de producción en el nivel que se ha dado en los dos últimos años.

Situación actual de la INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

La construcción es uno de los sectores dela economía que tiene una participación importante dentro del PIB (4 por ciento),porcentaje que hace altamente atractivo el ingreso en el mercado de la construcción, el cual se divide en edificación, agua, riego y saneamiento, electricidad y comunicaciones, transporte, peo-óleo y petroquímica y otras construcciones. De acuerdo con la Encuesta Nacional de Empresas Constructoras (ENEC) del INEGI, la edificación(es decir, todo aquel inmueble que ¿ene un uso habitacional o de oficina) representa44 por ciento del valor total de la producción de la construcción.

Como se puede apreciar en la gráfica, el valor de la producción total, así como el

de la edificación, presentan la misma dirección, y en los dos últimos años han tenido crecimiento, después que en el 2002 se tuvo el menor nivel de producción desde el2000. Si bien en el año 2005 se espera una baja marginal en el nivel de producción se piensa que ésta no será pronunciada, lo que beneficia de igual manera a la división de edificación.

Nivel salarial de la POBLACIÓN EN MÉXICO

Para complementar la información sobre el valor de la producción de la construcción se tiene que ver el potencial de mercado que existe en el país a través de los posibles compradores, para esto es necesario ver la población económicamente activa de acuerdo con su nivel de ingreso. Los últimos datos registran noticias positivas de acuerdo con la Encuesta Nacional de Empleo, la cual muestra un cambio en la composición de la población empleada de acuerdo con los salarios percibidos por las personas al cierre de 2003 y 2004.

En general, entre los 41.8 millones de personas que integran la población económicamente activa se registran cambios hacia ingresos superiores, lo que indica quelas posibilidades de compras de bienes durables son mayores.

No obstante, no todo el universo de la población puede acceder a la adquisición de un bien inmueble, para efectos de este análisis se tomará aquella parte de la población que gana por persona 10 salarios mínimos, o más, al día, es decir, percibe un ingreso mensual de al menos 13 mil 500 pesos. Esta parte representa 2.68 por ciento dentro del total, y de acuerdo con los últimos datos de la encuesta son 1.12 millones de personas las que integran el segmento dela población con ingreso más alto.

Estas personas (1.12 millones) son las que están en posibilidad de comprar un inmueble de nivel medio o mayor, considerando que en muchos casos sus ingresos aumentan debido a que se suman los salarios recibidos por otros integrantes de la familia. En 2004 esta parte de la población tuvo una ligera baja, ya que a finales de2003 eran 1.13 millones y a fines del año pasado se redujo en 15 mil personas. Sin embargo, en realidad no ha tenido una merma en lo que se refiere a la actividad del valor de la construcción, como se ve en la primera gráfica, ya que precisamente en el 2004 es cuando se da mayor producción en el sector.

Compra de bienes inmuebles

Si bien es cierto que de los 1.12 millones de personas, que constituyen el nicho de mercado para adquirir una casa de nivel medio, no todas comprarán una en el corto o mediano plazo, también es cieno que un porcentaje de ella lo hará. Esto indica que hay un mercado que puede considerarse de tamaño atractivo para la construcción de casa-habitación, y que por el nivel actual de demanda los precios, tanto de casas como de departamentos, han registrado alzas, incluso por encima de su valor real.

¿A qué se puede atribuir lo anterior? Un factor es que el mercado potencial de compradores de inmuebles es grande, y su demanda hace que los precios se mantengan hacia el alza, lo cual seguiría un ciclo inercial si no existiera una oferta que contuviera dicha ansia de compra. En el caso de México, como en varios sitios del mundo, la oferta ha tenido una respuesta considerable, y ha significado que ocurra un boom en lo referente al aumento de construcciones nuevas y remodelaciones.

Adicionalmente, se cuenta con mayor cantidad de instrumentos financieros para conseguir un crédito con el fin de adquirir un inmueble, además de que las tasas de interés se han mantenido estables, no pasando la tasa de préstamo de 15 por ciento anual, a pesar de las continuas alzas que se han registrado desde junio de 2004. La TIIE se ubica entre 9 y 10 puntos porcentuales, lo que da un margen de ganancia a los bancos de alrededor de TIIE más cinco puntos porcentuales (ver gráfica). Esto ha hecho todavía más atractiva la compra de una casa, porque se están amarrando las tasas de interés fijas de los créditos hipotecarios entre 12y 15 por ciento, aunque hay instituciones que otorgan financiamiento de 9 por dentó, aun por debajo de la TIIE. Esto es posible porque son de origen extranjero y se fondean de la casa matriz.

El mayor poder adquisitivo de algunos sectores de la población y la facilidad de compra de casas debido al mayor acceso a instrumentos financieros han tenido como resultado un incremento en la demanda de bienes inmuebles. Esto ha impulsado fuertemente la construcción. Sin embargo, por sus características esenciales, la oferta de bienes inmuebles no tiene la capacidad de responder rápidamente al crecimiento de la demanda. Es decir, resulta imposible incrementar la oferta de casas y edificios en un momento determinado debido a que los espacios de construcción están fijos y al tiempo requerido para terminar una obra. Aunque es necesario decir que este fenómeno de oferta aún no detiene a la compra.

Comentarios finales

El valor de la construcción en los dos últimos años ha tenido crecimientos sobresalientes y en el 2005 se espera un nivel de producción similar o ligeramente menor al anterior. Esto significa que la demanda de compra de inmuebles habitacionales se mantendrá en el presente año.

El alza de las tasas de interés será uno de los motivos por los cuales el sector de la construcción presente menor dinamismo en su actividad, aunque las instituciones financieras han mantenido sus planes de crédito prácticamente sin cambios en los últimos meses.

Con el actual ciclo de alza de la tasa de interés también los constructores tenderán a disminuir su margen de ganancia, porque es más costoso construir y también porque tendrán mayores tiempos de venta de los inmuebles.