Tips para comprar un inmueble

Adquirir una casa o un departamento usado requiere algo más que dinero o acceso a un crédito hipotecario. Por ello Real Estate Market & Lifestyle investigó algunos elementos fundamentales para que nunca se ponga en riesgo su patrimonio.


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La posibilidad de comprar una casa o un departamento por primera vez, o bien adquirir un segundo inmueble, se ha incrementado sustancialmente con la disposición de financiamiento hipotecario, tanto de organismos públicos como de privados.

Sin embargo, la posibilidad de adquirir un inmueble usado cobra atractivo porque su precio resulta hasta 30 por ciento por debajo de uno nuevo, o proporciona 35 por ciento más de espacio, además de que una buena parte de ellos se encuentran en zonas metropolitanas con todos los servicios, señalaron los expertos consultados.

Por ello, Real Estate Market & Lifestyle platicó con especialistas en la materia para transmitirles a los usuarios los elementos básicos que deben considerar para que su compra sea exitosa y sin riesgo.

 

Cuánto y con qué

En primer lugar se debe considerar que los precios de un inmueble tienen como principio el tamaño del área en la que está construido, su ubicación, el tipo de instalaciones y, desde luego, la edad que éste tenga, ya sea nuevo, seminuevo o mayor de 15 o 20 años de antigüedad. Por ejemplo, no se debe perder de vista que un departamento con menos de cinco años de construcción cuesta entre 20 y 30 por ciento más que uno similar pero con más de 15 años de vida.

Asimismo, hay que recordar que una cosa es el avalúo comercial y otra el precio al que se están haciendo las operaciones en determinada zona, en el momento que usted quiere comprar. Para saber esto último, hay que recurrir a un corredor de bienes raíces o profesional inmobiliario, porque ellos son los que tienen bases estadísticas de cómo está el mercado en cuanto a precios, toda vez que ellos están haciendo transacciones en forma constante; en cambio, de pretender hacer la operación en forma directa, se puede llegar adquirir un inmueble en un sobreprecio respecto a las condiciones vigentes del mercado.

Una vez definido el precio, y si se optó por el financiamiento hipotecario, la persona o la familia debe instrumentar un plan de ahorro para que del ingreso se pueda disponer determinada cantidad fija, quincena a quincena, para cubrir los pagos sin contratiempos. Por ello, una regla que se maneja entre la banca y las Sofoles es que no se debe destinar un porcentaje mayor de 30 por ciento del ingreso mensual al pago de la hipoteca.

En el plan de ahorro se debe contemplar una cantidad extra a la del enganche o precio total de la propiedad, para los gastos adicionales, como escrituración, comisión por apertura de crédito, gastos de investigación y otros. La importancia del plan de ahorro radica en que se puede reducir o aumentar el tiempo para pagar el enganche.

Algo muy importante es que se debe ajustar el presupuesto de compra al ingreso. Es decir, se debe buscar el inmueble con el precio adecuado para cada posibilidad, y no se debe pretender adquirir una propiedad que será imposible pagar en el futuro, porque las mensualidades de un crédito hipotecario pudieran ser muy altas para nuestro presupuesto.

También se recomienda buscar zonas que garanticen plusvalía con el tiempo, por ello la ubicación del inmueble es importante. Si se trata de una zona nueva o en expansión hay que pensar en el futuro, en el que se pueden ir anexando escuelas, centros comerciales o zonas de esparcimiento. Buscar con anticipación el inmueble vale la pena, ya que de eso depende que se pueda adquirir algo mejor.

Es muy importante que usted decida si quiere una zona que va en ascenso o bien una zona ya urbanizada completamente, con todos los servicios, pero que en ocasiones resultan sumamente saturadas en cuanto a los aspectos comerciales, escolares, etcétera.

 

Con quién muchas personas consideran que por ahorrarse unos pesos es mejor hacer la operación en forma directa. Sin embargo, en Real Estate Market & Lifestyle consideramos que lo mejor es buscar la asesoría de un profesional inmobiliario, porque ello será garantía de comprar un inmueble en regla, sin problemas y sin riesgo de ser sujeto de un fraude.

Recuerde que lo barato no siempre es lo más adecuado, porque haciendo la compra en forma directa se puede caer en errores, debido a que se desconoce el proceso de compra-venta de propiedades. Por ejemplo, hay que preguntarse si se sabe cómo hacer un contrato de compra-venta,  cuánto hay que pagar por el avalúo, cómo calcular el impuesto sobre la renta que se debe pagar en la operación o cuál es el monto adecuado de los honorarios del notario, si el inmueble está libre de gravámenes, por ejemplo si está hipotecado, qué trámites hay que hacer ante el Registro Público de la Propiedad, en qué rangos de precios se están realizando las operaciones en ese momento en la zona donde se quiere comprar... En fin, hay unas serie de procesos que hay que conocer y no todos están en poder de ese saber.

Todo lo expuesto sirve para que usted tenga claro que son múltiples las actividades que hay que hacer, además de pagar la propiedad. Por ello, recomendamos recurrir a profesionales inmobiliarios que le resuelvan la vida.

Hay que aclarar que éste debe ser un profesional inmobiliario en toda la extensión de los términos. Es decir, que tenga muchos años en el mercado, que esté capacitado, que esté bien establecido en oficinas y no sólo bajo el cobijo de una sombrilla en una esquina, y de preferencia que esté reconocido por algún gremio (como la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, AMPI), que esté registrado ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), e incluso que le presente su alta en Hacienda. En resumen, un profesional que le garantice el conocimiento en el tema, y que su experiencia sea sólida y no realice las acciones propias de un improvisado.

Asimismo, que la firma de corretaje de inmuebles le atienda a través de una persona experta y capacitada, porque el dueño del negocio puede cumplir con los requisitos expuestos en el párrafo anterior, pero poner para la atención de clientes a un inexperto.

Considere que, la mayor parte de las veces, el que paga la comisión de una operación al profesional inmobiliario (que va de 5 al 7 por ciento del valor de la transacción) es el que vende la propiedad, porque normalmente es el contratante del profesional inmobiliario y no el que compra, aunque hay ocasiones en que el comprador es el que busca los servicios profesionales para encontrar "el traje a su medida".

No crea que, porque normalmente el que vende es el que contrata al corredor de bienes raíces, al comprador le van a vender al precio más caro; sin duda busca el mejor precio para su cliente, pero de acuerdo con las condiciones de mercado. De lo contrario, simplemente sería difícil hacer la operación. Algo muy importante es que hacerlo a través de un corredor inmobiliario también garantiza que la operación se haga al precio justo del mercado, y que no se pague de más.

Algo muy importante que todo posible comprador debe recordar siempre es que cuando un inmueble está a la venta a través de un profesional de bienes raíces debe ser una propiedad libre de problemas, es decir, que no tiene impedimentos legales para su comercialización, toda vez que éste, para poder hacer la operación y ganar su comisión, debió poner todos los papeles en orden.