¿Burbuja Inmobiliaria en Estados Unidos?

No sólo en México la industria de la vivienda ha tenido un fuerte impulso en los últimos años; en muchos países, sobre todo en los desarrollados, la construcción de espacios habitacionales responde a una gran demanda de la población y hay condiciones financieras que favorecen la expansión en la colocación de créditos hipotecarios. En particular, en Estados Unidos hay un boom de tal magnitud que se teme haya alcanzado el grado de burbuja inmobiliaria.

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La demanda ha estado apoyada, en el caso de Estados Unidos, por la baja en las tasas de interés, las múltiples opciones para obtener un crédito hipotecario, el apoyo del gobierno para que cada día más familias tengan su casa propia y la estabilidad económica.

Sin embargo, casi siempre ocurre que lo que sube, en algún momento, tendrá que bajar, y eso es lo que están temiendo que pase con esta “burbuja inmobiliaria” (como ya la llaman en Estados Unidos) muchos analistas e inversionistas, o peor aún, dicen algunos, que se reviente.

Como la demanda es alta, obviamente los precios de las casas han subido más de 50 por ciento en los últimos años y tarde o temprano ya no habrá dinero que alcance para adquirir un inmueble, esto sin contar con que se prevé una ligera alza en las tasas de interés.

Para algunos especialistas, los inversionistas del mercado inmobiliario “pueden estar tranquilos” por el momento, pues todo indica que al menos este año dicho sector continuará siendo uno de los más activos, empujado en parte por los hispanos y también por las nuevas familias.

Uno de los organismos que opina de esa manera es The National Association of Realtors (NAR), para la que el 2004 fue el año más “caliente” de toda la historia de Estados Unidos, en materia de venta de viviendas con un crecimiento promedio a nivel nacional de 9 por ciento.

“Esta tendencia fue especialmente fuerte en las áreas metropolitanas (Nueva York, California, Florida) donde se han registrado alzas de hasta dos dígitos, que en gran parte son resultado de las compras de minorías, como los hispanos, y de las nuevas generaciones que comienzan a comprar sus primeras viviendas. Lo anterior, sin mencionar que de acuerdo con varios informes otra razón del crecimiento es la solidez del mercado laboral que está directamente vinculado con la demanda de espacios habitacionales.”

Demanda al alza

Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos, y con base en datos del censo más reciente, mientras cerca de 70 por ciento de la población estadounidense es propietaria de su vivienda, en el caso de los afroamericanos y de los hispanoamericanos esto ocurre en menos de la mitad de esta población

Con la intención de cerrar esta “brecha a la propiedad de la vivienda”, el gobierno de Estados Unidos se comprometió a agregar 5.5 millones de propietarios de vivienda entre las minorías para el final de la década, por lo cual se han creado programas que apoyan a la población en la compra de su casa.

David Lereah, economista en jefe de la NAR, comenta que al inicio del 2005 se previó que éste sería el segundo mejor año para la industria de la vivienda en Estados Unidos, con un incremento de aproximadamente 5 por ciento en las ventas de casas nuevas, pero que después de la devastación que provocó el huracán Katrina en Nueva Orléans y algunas otras ciudades de esa nación, la proyección original de crecimiento podría irse aun más arriba.

En un informe de la NAR señala que, además de la necesidad de inmuebles nuevos en dichos lugares, hay personas que todavía están pensando invertir en una casa antes que suban las tasas de interés.

Lereah menciona que se proyecta que las tasas para créditos hipotecarios a un plazo de hasta 30 años se sitúen en 6.2 por ciento en el cuarto trimestre del año y que lleguen a 6.7 por ciento al final del 2006. Este aumento en las tasas de interés, dice el especialista, podría dar lugar a un equilibrio en el mercado inmobiliario, aunque todavía no se prevé una caída en los precios de los inmuebles.

Y los precios también suben

El documento de la NAR da a conocer que las ventas de vivienda usada podrían crecer 4.2 por ciento al sumar 7.07 millones en 2005, en tanto que la colocación de    casas nuevas podría incrementarse en 7.1 por ciento para ubicarse en 1.29 millones.

Añade que el precio promedio nacional de las casas usadas aumentará 12.5 por ciento en 2005, para ubicarse en 208 mil 400 dólares, en tanto que las viviendas nuevas registrarán en promedio un precio de 229 mil 700 dólares, luego de un alza de 3.9 por ciento en el año.

Para el 2006 los incrementos en precios promedio de las viviendas usadas y nuevas serán de 5.2 y 7.1 por ciento, respectivamente, y por lo pronto su mayor preocupación es que el índice inflacionario siga aumentando, presionado por los precios de los combustibles.

Quien coincide con este pronóstico es la National Association of Home Builders (NAHB), que afirma que las predicciones económicas para este año apuntan a un crecimiento sostenido del sector inmobiliario.

Así lo declaró a los medios de comunicación estadounidenses el economista en jefe de la NAHB,  David Seiders, quien destacó que “las posibilidades de que los precios promedio de las viviendas caigan son nulas a nivel nacional, nulas a nivel regional y prácticamente nulas en cualquier Estado”.

Algo más moderada es la predicción de un estudio realizado por la empresa Principal Real Estate Investors, que puntualiza que el sector seguirá siendo muy atractivo pero los retornos financieros se reducirán levemente. Apunta que entre 1978 y 2004 los bienes raíces se apreciaron 53 por ciento, y casi la mitad de ese crecimiento se registró en los tres últimos años.

Hay que mencionar que, según la revista The Economist, el precio de la vivienda en Estados Unidos acumula un aumento      en términos reales (descontada la inflación) de 73 por ciento respecto a los niveles de 1997. No obstante, “el alza de las tasas     de interés puede ser el factor que modere el crecimiento del sector. Por ejemplo, un incremento de 7 por ciento en la hipoteca fija a 30 años podría provocar un crecimiento más moderado”.

Pero incluso teniendo en cuenta este factor, la mayoría de los expertos del sector consideran que los bienes raíces seguirán batiendo los retornos del mercado de valores.

Pese a este optimismo, lo cierto es que el aumento imparable del mercado inmobiliario significa que cada vez es más difícil cambiar de casa. Mucha gente se encuentra en la situación de que son propietarios de una vivienda que se ha revalorizado, pero también se incrementa el precio del resto de las casas, lo cual limita las posibilidades de adquirir algo mejor.

 
Las predicciones económicas para el 2006 apuntan a un crecimiento sostenido del sector inmobiliario.

¿Qué sucede en otros países?

Pero, hoy en día, mientras los precios de la vivienda caen en la mayoría de los países, en Estados Unidos no paran de subir y podría provocar, a la larga, un menor crecimiento de la economía.

En los últimos años se desató el auge de la vivienda en un número inusual de países. Sin embargo, de acuerdo con los índices globales de precios de la vivienda de The Economist, en el segundo trimestre de este año el ritmo de aumento en los valores se desaceleró en la mayoría de las naciones, en comparación con el año anterior.

“Sólo dos de los 20 destinos abarcados por el sondeo muestran precios que se han acelerado significativamente en este año: Estados Unidos y Dinamarca.”

La caída más abrupta en los precios de la vivienda en el último año la ha manifestado Inglaterra (pasando de 19 a 2 por ciento). Australia, Nueva Zelanda y Sudáfrica también han tenido un descenso, y los mercados inmobiliarios en España, Francia, Italia e Irlanda se han enfriado un poco.

“En contraste, el mercado de bienes raíces sigue estando al rojo vivo en Estados Unidos”, destaca la publicación.

Los precios promedio de las viviendas saltaron 13.4 por ciento en el segundo trimestre del año, registrando el aumento más grande en 26 años en términos reales, una subida récord.

Actualmente los precios están creciendo a un ritmo de dos dígitos en 24 estados estadounidenses, además de Washington. La capital del país y otras siete entidades reportan aumentos de más de 20 por ciento en los valores de las viviendas.

La inversión en residencias se elevó a 6 por ciento del PIB, una cifra casi récord. Si a esto se le agrega el efecto de riqueza derivado de los aumentos en los valores de las propiedades y los incentivos para usar los retiros de fondos de inversión hipotecarios, la vivienda representó 50 por ciento del crecimiento del PIB en la primera mitad de este año, estima David Rosenberg, economista de Merrill Lynch.

¿Se diluye la burbuja inmobiliaria?

El alza en los intereses, que ha llevado a cabo la Reserva Federal (Fed), debería haber enfriado la temperatura del mercado de la vivienda en Estados Unidos, según los expertos, pero no ha sido así.

“El hiperactivo mercado de bienes raíces ha mantenido su vigor, aunque la tasa de interés a corto plazo ha alcanzado el nivel que tenía hace cuatro años.”

Una de las razones de esta conducta inusual del mercado de bienes raíces es que los préstamos hipotecarios son más baratos de lo que eran hace 14 meses, cuando la Fed comenzó a elevar el precio de los créditos a corto plazo.

Ese esfuerzo para mantener el control de la inflación subió el interés preferencial para los préstamos comerciales, de 4 por ciento, en junio de 2004, a 6.75 por ciento actualmente, lo que torna más cara la compra de automóviles, aparatos y de casi todo lo que se adquiera a crédito. Mientras tanto, las hipotecas de viviendas se han mantenido relativamente a nivel de oferta. El interés promedio fijo de una hipoteca a 30 años está todavía por debajo de 6 por ciento, según el gigante hipotecario Freddie Mac.

Sin embargo, el riesgo existe

Desde hace un tiempo, algunos economistas anunciaron la posibilidad de que la burbuja del mercado inmobiliario de Estados Unidos explote y bajen los precios.

Las caídas siempre han sido breves y los precios no tardaban en volver a subir. Pero ahora, con la posibilidad de que en algún momento suban las tasas hipotecarias, el costo de la gasolina por las nubes y el precio de las viviendas fuera del alcance de mucha gente, los analistas han comenzado a pensar que esta desaceleración podría ser diferente.

Los mercados más susceptibles a una pronunciada baja de precios son California, Massachusetts y Nueva York, de acuerdo con PMI Group Inc., un proveedor de   seguros hipotecarios con sede en Walnut Creek, California.

Basada en recientes análisis, esta aseguradora predice que al menos seis principales áreas metropolitanas enfrentan 50 por ciento de riesgo de una caída en los precios de las casas dentro de los próximos dos años, y cuatro de ellos están en California: los condados de San Diego, Santa Clara, Orange y San Francisco, así como Boston-Quincy, Massachusetts, Nassau-Suffolk y Nueva York.

En los 50 mercados más grandes de la nación el riesgo promedio de disminución de precios en los dos próximos años es de 21 por ciento, dice PMI.

De acuerdo con los economistas de Deloitte & Touche en Estados Unidos, el incremento en el precio de la vivienda no implica que necesariamente haya una “burbuja”, pero sí hay otras señales de alerta que se deben tomar en cuenta.   

Uno de los indicadores que los especialistas siguen más de cerca es la relación entre el precio de la vivienda y los alquileres, y en la actualidad el primero es muy alto en relación con las rentas.

Peligra la estabilidad económica

El riesgo de que haya una burbuja es real, y si llegara a explotar se observaría un fuerte descenso de los precios de los inmuebles, que podría tener un efecto negativo importante en la economía mundial.

En concreto, muchísimas familias en esos países se han endeudado con hipotecas importantes aprovechando una coyuntura de bajas tasas de interés y de precios de las viviendas al alza.

Una caída del precio de las viviendas determinaría un empobrecimiento de esas personas, que conservarían sus deudas pero tendrían inmuebles de menor valor. En ese sentido, sería similar a una caída fuerte de las acciones en las bolsas de valores.

Ese eventual empobrecimiento de las familias podría derivar en una reducción del gasto y de la actividad económica. Y a ese escenario de menor actividad económica se podría agregar, en algunos casos, dificultades en bancos, porque siempre que los precios de las viviendas bajan mucho a los bancos se les hace más difícil recuperar sus créditos hipotecarios.

De cualquier manera, la demanda sigue en otras áreas con igual porcentaje de ganancia, lo que está presionando aún más los presupuestos de los hogares, porque está subiendo la deuda de las líneas de crédito con la plusvalía como garantía.

Hasta marzo, los préstamos sobre la plusvalía de casas totalizaron 911 mil 400 millones de dólares, 28 por ciento arriba de los 714 mil 700 millones del año pasado, de acuerdo con las estadísticas de la Fed.

El precio promedio del balance de préstamos pendientes de amortizar en las líneas de crédito es de cerca de 36 mil 500 dólares, según las estadísticas más recientes dadas a conocer por la Asociación de Banqueros de Estados Unidos.

“Un prestatario que deba esa cantidad de dinero debe pagar cerca de 70 dólares más al mes por concepto de réditos, debido al incremento en la tasa de interés a corto plazo por parte de la Fed desde junio de 2004.”

Adicionalmente, las inmobiliarias dicen que las casas tardan más en venderse porque las agencias fijan precios demasiado altos, creyendo que la tendencia sigue siendo alcista. En otros casos, porque hay personas que, de otro modo habrían vendido en un año o dos, han puesto sus viviendas a la venta ahora por temor a que luego los precios bajen. La pregunta es si todo esto no representa más que un enfriamiento temporal de algunos mercados recalentados o si presagia una caída más pronunciada que pondría punto final a un apogeo que ya duró una década.

Mercado vulnerable

Mucha gente en Estados Unidos y en España cree que el actual movimiento al alza en el precio de los inmuebles continuará de forma indefinida durante un largo periodo. Por eso invierten su dinero en la compra de bienes raíces y se sienten seguros.

The Economist considera que en siete países desarrollados —España, Reino Unido, Holanda, Australia, Irlanda, Nueva Zelanda y Estados Unidos— se ha generado una burbuja inmobiliaria que acabará sufriendo una corrección mediante una caída de los precios de la vivienda.

Dicha caída podría ser de 30 por ciento en España, 25 en Gran Bretaña y Holanda, 20 en Australia e Irlanda, 15 en Nueva Zelanda y 10 por ciento en Estados Unidos.

La publicación advierte, a quienes desprecian las advertencias sobre el riesgo de estallido de la burbuja inmobiliaria por el mero hecho de que hasta ahora no se haya producido, que la duración del fenómeno “no ha hecho que el mercado de la vivienda sea más seguro, sino más vulnerable. La primera ley de las burbujas es que se inflan más tiempo del que nadie espera, y    la segunda ley es que al final estallan”.

 Según el análisis de The Economist, la corrección de precios sería la necesaria para que el margen entre lo que cuesta una vivienda y lo que gana un ciudadano medio de esos países vuelva al nivel promedio de los últimos 30 años. Actualmente están entre 25 y 60 por ciento por encima.

Esto indica que la vuelta a la normalidad requiere una caída de los precios de las casas, puesto que parece claro que el equilibrio no va a llegar mediante fuertes subidas de salarios, ya que los sueldos están creciendo moderadamente, entre 3 y 4 por ciento en los últimos ejercicios.

Según los datos comparativos de The Economist para 16 países desarrollados, la burbuja inmobiliaria no ha dejado de inflarse en la última década, periodo en el que los precios de las viviendas crecieron más que el la inflación general de todos los países ricos, salvo Japón y Alemania.

En concreto, entre 1997 y 2004 Irlanda registró el mayor encarecimiento (174 por ciento), seguido por España (121 por ciento). A continuación se situaron Gran Bretaña (116), Australia (113), Holanda (75), Suecia (67), Francia (59), Bélgica (54), Italia (54), Estados Unidos (53), Nueva Zelanda (47), Dinamarca (41), Canadá (30) y Suiza (con 11 por ciento). En cambio, en Japón los precios cayeron 22 por ciento y en Alemania 3 por ciento.

The Economist completa su análisis con un editorial dedicado al riesgo económico que supone el estallido de la burbuja inmobiliaria en los países desarrollados, y asegura que, de producirse, provocaría una caída del consumo más dañina que la actual carestía del petróleo.

“Nuestros cálculos, indica el editorial, sugieren que en muchos países, incluyendo Estados Unidos, Reino Unido, Australia y España, el precio medio de la vivienda está a niveles records en relación con los sueldos y alquileres. En otras palabras, parecen más sobrevalorados que en anteriores picos desde los que se produjeron bruscas caídas de precios en términos reales. Hoy la inflación es mucho más baja que en anteriores caídas, por lo que es necesario que una mayor parte del ajuste se traduzca en una caída en los precios nominales. Si es así, hay una posibilidad de que por primera vez los precios de las viviendas caigan simultáneamente en varios países.”


Será necesario que los precios se estanquen al menos una década para que ingresos y alquilares alcancen el mismo nivel.

 En el pasado una inflación alta permitió que los precios volvieran a su valor real sin necesidad de caer, pero en un mundo de inflación baja será necesario que los precios se queden estancados por lo menos durante una década para permitir que los ingresos y los alquileres alcancen el mismo nivel.

Un segundo factor es que, a diferencia de auges inmobiliarios previos, los inversionistas han desempeñado un gran papel en la subida de precios; si el mercado se tambalea, es más probable que vendan a la baja antes que un propietario que vive en su casa.

Los precios ya han empezado a bajar en Sydney y en Londres, y en lo que resta del año la caída se extenderá a otros lugares. Seguramente no habrá una reducción brusca, lo más probable es que los precios bajen lentamente, de 10 a 20 por ciento en Estados Unidos y de 20 a 30 por ciento en Gran Bretaña, Australia y España.

Algunos mercados seguirán inflados durante más tiempo que otros, pero en todos se acabará. Ésta es la primera burbuja inmobiliaria global de la historia y su estallido podría ser doloroso.

Mercado hipotecario estadounidense

Con base en un estudio de BBVA Bancomer, Estados Unidos tiene uno de los mercados hipotecarios más maduros y especializados del mundo: con una clara separación  entre quienes originan y administran los créditos —mercado primario— y quienes manejan los riesgos y obtienen los fondos —mercado  secundario—. El dinamismo de este último ha facilitado la obtención de recursos del mercado de capitales, lo que ha permitido aumentar la oferta de financiamientos y disminuir su costo.

Los especialistas de Bancomer indican que el sector público ha sido clave para el desarrollo del mercado hipotecario con la creación de las Government Sponsored Enterprises (GSE). Estas entidades privadas, que son patrocinadas por el gobierno y reguladas por una ley que les concede ciertos privilegios y ventajas, facilitan la conexión entre el mercado de vivienda y los mercados de capitales.

La recuperación de la economía de Estados Unidos, que se inició en 2001, ganó fuerza en 2003 y 2004, cuando el PIB creció 3 y 4.4 por ciento, respectivamente, mientras la inversión en vivienda aumentó 8.8 y 9.5 por ciento, en ese mismo orden.

Esta recuperación se apoyó en políticas fiscales y monetarias muy expansivas, nada menos la Fed redujo las tasas de interés de referencia hasta 1 por ciento  en junio de 2003, la más baja de los últimos 45 años.

Este contexto de menores tasas de interés también apuntaló en la parte larga de la curva el crecimiento del saldo del crédito hipotecario, que alcanzó 9 mil 900 millones de dólares a mediados de 2004 (el doble del existente en 1996).

Su participación en el PIB representaba 85 por ciento del total (vs. 67 en 1990 y 54 en 1985). Consideradas sólo las viviendas, el porcentaje del crédito hipotecario como porcentaje del PIB fue 71 por ciento.

En 2003 el flujo anual de hipotecas fue de 3 mil 800 millones de dólares, 40.3 por ciento superior al de 2002. Este fuerte crecimiento derivó de las bajas tasas de interés, de  la vigorosa demanda de viviendas por el aumento del empleo y de la población y del aumento de los precios de las viviendas.

En 2004 las tasas de interés hipotecarias fijas se ubicaron en 5.85 por ciento y las  variables en 3.9 por ciento, las más bajas en 31 años. Esta caída también se  debió a una reducción de los márgenes: las tasas fijas de las hipotecas a 30 años se mueven en paralelo con los rendimientos de los bonos del tesoro a 10 años, el margen entre ellas se ha ido reduciendo desde 167 puntos base, a mediados de los 80, hasta 74 en 2004.

También los préstamos a tasa variable han reducido su diferencial respecto a su  referencia habitual —los bonos del tesoro a un año—, como producto de una mayor competencia y una mejora en la selección del riesgo del crédito. Su disminución animó las ventas de viviendas y el crecimiento de las hipotecas.

Otro factor para el desarrollo del mercado hipotecario han sido las ayudas fiscales a la compra de vivienda. En Estados Unidos cualquier comprador de su primera o segunda vivienda puede deducir como gasto la totalidad de los intereses pagados por la hipoteca, siempre que ésta no supere el millón de dólares.      


En 2003 el flujo anual de hipotecas fue de 3 mil 800 millones de dólares, 40.3 por ciento superior al de 2002.