Miami: Reinventando burbujas

Recientemente se ha escuchado hablar mucho sobre el tema de “la burbuja” en el ámbito de los bienes inmuebles. Al parecer, hay más opiniones que burbujas en una botella de agua mineral.  Entonces surgen algunas preguntas como: ¿ya llegamos al tope?, ¿si no actuamos nos estamos perdiendo el boom inmobiliario?

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Para contestar esta serie de incógnitas es muy importante analizar en detalles la naturaleza de la industria, así como evaluar la información real que afecta al mercado inmobiliario.

Artículos recientes en importantes publicaciones, como The Economist y USA Today, así como estadísticas de instituciones gubernamentales, proveen suficientes datos, los cuales tienden a indicar que este crecimiento va a seguir siendo sostenible por bastante tiempo.

Desde luego, aunque no existe una bola de cristal, y donde tampoco esto significa que necesariamente vamos a seguir teniendo crecimientos anuales superiores a 25 por ciento como los hemos tenido recientemente, la información sugiere que el crecimiento va a seguir siendo consistente.

Para argumentar esto es importante entender, antes que nada, los fundamentos básicos del negocio inmobiliario, los cuales son en realidad muy sencillos.

Los valores de los bienes inmuebles son creados por la oferta y la demanda. Si la demanda de hogares es mayor a la oferta      de los mismos los valores van a subir. Con este principio, y si logramos determinar de manera efectiva la demanda real, podemos predecir, en cierta forma, la dirección que van a tener las ventas en el futuro.

Mucha de esta información ya existe. A continuación exponemos datos de vital importancia para entender el mercado inmobiliario en el sur de la Península de la Florida.

 
Se estima que en la próxima década la Florida se convierta en el tercer Estado más grande de Estados Unidos.

•Las tasas de interés

Durante las décadas de 1980 y 1990 las tasas de interés oscilaron entre 10 y 17 por ciento. En los últimos años las tasas han llegado a sus niveles más bajos en casi 40 años (5.5-6 por ciento).

Gran cantidad de economistas respetables esperan que, aunque existan fluctuaciones, los intereses se mantengan en un solo digito por el resto de la década.

•El mercado de Florida

A diferencia de otros mercados en Estados Unidos, Florida representa, por su composición, un mercado atípico. Es decir, la demanda de propiedades no es la que comúnmente encontramos en otras grandes ciudades, donde se limita sólo al mercado local, sino que ésta viene, literalmente, de todo el mundo.

 

Algunas de las razones son:

•Es uno de los principales destinos vacacionales del mundo.

•Mantiene un punto geográfico estratégico entre Estados Unidos, Latinoamérica, Europa y el Caribe, y ha tenido un incremento económico constante en los últimos años.

•Tradicionalmente, compradores de países latinoamericanos, ya sea por proximidad como lugar vacacional o simplemente por inestabilidad política, económica o de seguridad de sus países, deciden adquirir propiedades en el sur de la Florida.

•En este caso, es específicamente deseable la dualidad de tener una ciudad con infraestructura americana y al mismo tiempo con una cultura latina y cosmopolita.

•Muchos compradores de la Florida provienen de los estados americanos del noreste o de Canadá, y pasan los meses de invierno en el clima tropical. A ellos se les conoce como “aves de nieve” (snow birds).

•Recientemente, ante la fortaleza del euro y la libra esterlina contra el dólar, muchos europeos encuentran muy económico y redituable comprar propiedades en la Florida, y se ha incrementado sustancialmente la demanda de compradores del viejo continente.

 

•Población

A diferencia de otras ciudades de Estados Unidos, la población de la Florida se mantiene en continuo crecimiento. Aproximadamente, 30 por ciento del crecimiento se genera por migración internacional, y casi 50 por ciento por migración interna.

Se estima que en la próxima década la Florida se convierta en el tercer Estado más grande de Estados Unidos. Esto no contempla los compradores vacacionales o la población flotante. Florida agrega unas mil personas a su población cada día. Los condados Miami-Dade y Broward representan casi 25 por ciento de la población del Estado.

 

•Factores demográficos

Durante los próximos 5 a 10 años más de 76 millones de baby boomers (personas nacidas entre 1946 y 1964) se jubilarán. Éstos cuentan con más tiempo y planean comprar segundas y terceras propiedades vacacionales.

La Florida es uno de los principales destinos. De las ventas inmobiliarias      en Estados Unidos durante el 2004, 36 por ciento fueron de segundas casas o casas vacacionales.

Los baby boomers se involucran financieramente para que sus hijos, o echo boomers (personas nacidas entre 1977 y 2005), adquieran su primera propiedad.

El alto número de divorcios incrementa el número de residencias. Junto a ello, más gente “sola” está adquiriendo propiedades, lo que disminuye el promedio de gente por hogar.

 

•Beneficios fiscales

Los residentes en Florida pagan únicamente el impuesto de renta federal. En otros estados los impuestos se pagan en tres ámbitos: federal, estatal y local. Y además, los intereses y los impuestos son deducibles.

           

•Cultura y artes

Miami se ha transformado en los últimos años en una verdadera metrópolis. Se han creado nuevos museos, y se está terminando el Performing Arts Center, centro cultural cuyo valor (inversión) supera los 400 millones de dólares.

Y hay que destacar que Miami ha sido escogida como la ciudad hermana de la Feria de Arte más importante del mundo, Art Basel, la cual se celebra cada invierno.

Todos los factores mencionados son fundamentales para entender la demanda. Sin duda, el más importante es el incremento de población. Cuando la base de compradores se expande a todo el mundo no es difícil entender el crecimiento que la ciudad ha tenido, así como las proyecciones a futuro.

Estos datos presentan una macroperspectiva y, desde luego como cualquier otro mercado, es imprescindible que cualquier comprador esté bien asesorado en cuanto a los detalles específicos de alguna propiedad o zona residencial.

Lo que queda muy claro es que cada día más personas de diversos lugares del mundo quieren disfrutar de ser propietarios de un pedazo de la ciudad del mar y del sol: Miami.     

*El autor es Ceo Affinity Realty Group Inc.