Mercado residencial en Monterrey

Situación de los proyectos activos

El mercado residencial de vivienda nueva terminada, es decir, casas y departamentos fabricados por desarrolladores inmobiliarios, con precio de más de un millón de pesos, ha experimentado un importante incremento en la Zona Metropolitana de Monterrey desde finales de 1999. Softec ha identificado, en su muestreo trimestral de oferta de vivienda nueva, que a partir de esa fecha, el número de proyectos iniciados se ha incrementado considerablemente, lo mismo que la cantidad de unidades empezadas.

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En 1999 se comienzan cuatro nuevos proyectos que aportan 561 unidades al mercado. En el año 2000 los ocho proyectos iniciados aportan 148 nuevas unidades. Del 2001 al 2003 se empiezan 68 nuevos proyectos que aportan otras 7254 unidades al mercado de vivienda residencial de la Zona Metropolitana de Monterrey. Hasta julio de 2004, Softec ha detectado el comienzo de 17 nuevos proyectos que suman 1160 unidades. Estos 17 nuevos proyectos, más aquellos iniciados en años anteriores que todavía cuentan con inventario, totalizan 74 proyectos.

En la gráfica titulada “Ventas mensuales y meses de inventario por segmento” se muestra el comportamiento que han tenido las ventas mensuales de vivienda residencial (de un millón a 2.3 millones de pesos) y residencial plus (de más de 2.3 millones de pesos), así como los meses de inventario de la plaza.

CI U D A D E S

A partir de 2002 se observa una aceleración de las ventas de producto residencial (R) y residencial plus (RP), lo que ha provocado una disminución en los meses de inventario, que desde 1996 se ubicó por encima de los 18 meses para producto R y por encima de los 24 meses para el segmento RP. Para el 2002 inicia el descenso de los meses de inventario, producto del incremento de ventas a demandantes no atendidos durante 1995 a 1999 y por el regreso de productos hipotecarios para segmento alto.

A julio de 2004, la oferta vigente de producto residencial contabilizó 55 proyectos, de los cuales cerca de 45 % ofertaron casas solas. De hecho, 60 % de las unidades del segmento son de este tipo. La participación en las ventas de casas solas R es de 57 %,

30 % corresponde a condominios horizontales y 13 % es de departamentos.

En el segmento residencial plus hay 19 proyectos vigentes, de los cuales ocho ofertan departamentos, siete proponen casas solas y cuatro ofrecen condominios horizontales. Destaca que los proyectos de departamentos aportan 43 % de las unidades del segmento

RP, pero su participación en ventas es de 26 %. Y 45 % de las ventas corresponde a casas solas, mientras que los condominios horizontales venden 29 % del segmento RP en la plaza.

En el segmento residencial los niveles de precios unitarios son prácticamente iguales para condominio horizontal, casa sola o departamento, ya que se ubican alrededor de $ 1 400 000. Sin embargo, dado que los departamentos R cuentan con menor área habitable, el precio por metro cuadrado de este producto es el mayor del segmento, ubicándose en $ 10 575.

Para los productos del segmento RP los precios unitarios de condominio horizontal son los mayores, ya que el precio promedio de estos productos se ubica en $ 4 943 000. Nuevamente, la menor área habitable de los departamentos RP impacta el precio/m2, que para departamentos es el más alto, ubicándose en $ 15 339, en promedio. La gráfica titulada “Precios por tipo de producto en los segmentos R y RP” resume la situación de precios por tipo de producto según segmento.

En términos generales, el mercado R desplaza en 2.7 % de sus unidades cada mes, por lo que el proyecto típico de este segmento terminará sus ventas en 37 meses. Cabe señalar que los ritmos de ventas actuales por tipo de producto, respecto al tamaño de los proyectos, muestra que los proyectos de departamentos son más eficientes en ventas, ya que desplazan 3.5 % de sus unidades cada mes.

El mercado RP desplaza 3.5 % de sus unidades cada mes, por lo que el proyecto típico de este segmento terminará sus ventas en 29 meses. Al ritmo de venta actual por tipo de producto, respecto al tamaño de los proyectos, los desarrollos de condominio horizontal son más eficientes en ventas, ya que desplazan 5.2 % de sus unidades cada mes.

En las gráficas tituladas “Inventarios, ventas y absorción promedio por tamaño de producto del segmento R” y en la de “Inventarios, ventas y absorción promedio por tamaño de producto del segmento RP” se observa que las unidades de mayor absorción mensual cuentan con más de 180 m2y hasta 250 m2 para el segmento R.

En el segmento RP se están desplazando en mayor medida las unidades de más de 300 m2. Para el segmento R el mayor nivel de inventarios se presenta para productos de más de 180 m2 y hasta

250 m2 mientras que en el segmento RP destacan los productos de más de 150 m2 y hasta 180 m2 y los de más de 300 m2.

Los niveles actuales de ventas en los desarrollos R y RP ocasionarán que los inventarios se agoten en 21 meses para el caso de producto R y en 16 para producto RP.

El siguiente mapa muestra las regiones por precio para los productos

R y RP en la Zona Metropolitana de Monterrey, así como el tamaño de los productos ofertados por desarrollo. La coloración graduada en el fondo muestra los niveles de precio: más azul, más cercano a un millón de pesos, y más rojo, más cercano a los niveles más altos de precio, alrededor de los siete millones de pesos. Se observa que la región surponiente cuenta con niveles de precios más altos, ya que su coloración se acerca al amarillo y al rojo. Estas regiones cuentan también con productos que ofrecen las áreas habitables más amplias, denotadas con los puntos rosas más grandes.

El siguiente mapa muestra qué regiones cuentan con los mayores niveles de inventarios, con base en el tamaño de los puntos, a mayor tamaño, el proyecto cuenta con un nivel de inventarios más alto. De la misma forma, el mapa muestra las regiones según nivel de absorción a fin de identificar las ubicaciones en las que se están desplazando un mayor número de unidades. La zonas norte, sur y poniente cuentan con más proyectos cuyos inventarios son altos, mientras que en las zonas sur, norponiente y el extremo poniente, los ritmos de desplazamiento son más altos.