Morelia, Tierra y oportunidades.

Ubicada en el punto nodal que enlaza Guadalajara, el Distrito Federal, Guanajuato, Querétaro y Salamanca, la capital de Michoacán ofrece un momento de oportunidad para los bienes raíces de distintos niveles, los cuales en un contexto de atractivos precios, resultado del ciclo económico, colocan a la plaza en una posición que no debería desaprovecharse.

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Como muchas ciudades del interior de la República, Morelia experimenta un crecimiento acelerado de su mancha urbana, en parte debido a la migración de ciudadanos provenientes de otras urbes, a lo que se le agrega la activación en ramas económicas como el turismo, el comercio y los servicios, circunstancia que ha presionado a la alza la demanda inmobiliaria durante los últimos años.

Para comenzar, habría que decir que Morelia constituye el polo de desarrollo inmobiliario más importante y especializado del vecino estado de Michoacán, en donde es posible encontrar una gran variedad de productos que van desde la adquisición de lotes para autoconstrucción, hasta vivienda nueva terminada para todos los niveles socioeconómicos.

Según datos obtenidos mediante Softec -una consultora especializada en proyectos inmobiliarios basada en la Ciudad de México-, durante 2007 y lo que va de 2008, la ciudad de Morelia ha incrementado el número de proyectos ubicados en los segmentos medio, residencial y residencial plus, brindando con ello más opciones de compra de producto nuevo terminado a las familias de Morelia, mientras que durante el tercer trimestre de 2008 el número de proyectos en existencia, alcanzó los niveles más altos en el periodo de comparación, creciendo incluso con respecto a la oferta del segundo trimestre de 2007. 

Softec agregó que no obstante aun cuando el volumen de mercancía en 2008 se ha incrementado por encima de los niveles de 2007, el avance de ventas o la proporción de unidades vendidas respecto del total de unidades, se mantiene en niveles incluso por encima de los observados en 2007, cuando el volumen mercancía en venta era relativamente menor. Lo anterior, no es más que un claro indicio de que el mercado de Morelia ha estado respondiendo a la nueva oferta existente.

Sin embargo, como el negocio inmobiliario conduce a claroscuros que dependen de distintos factores, Jorge Luis Aguilar Méndez, presidente estatal de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), comentó que debido a la recesión que ya muestran varias economías mundiales, el mercado local se ha visto afectado con bajas en las ventas de hasta 30 por ciento, por lo que el mercado ha visto una pérdida en el valor de los inmuebles que en algunos casos llega a ser de hasta 10 por ciento; por lo que alertó a los inversionistas que cuenten con liquidez, a hacer sus compras para que en el mediano plazo, obtengan una rentabilidad superior a la presupuestada meses atrás.

Asimismo, el directivo de la AMPI en Morelia mencionó que el mercado de vivienda económica y de interés social, fue descuidado durante sexenios enteros, por lo que se llegó a detectar un déficit que sigue prevaleciendo hasta nuestros días; toda vez que los mercados de vivienda media, residencial y residencial plus, en los últimos tres años han visto una actividad inusitada que ha puesto al segmento en una posición superavitaria.

Diego Vilchis, director general de Casas Arko, -una desarrolladora con 35 años de experiencia y presencia en varias entidades así como una especial notoriedad en tierras michoacanas-, comentó que en el estado hay una enorme cantidad de oportunidades, sobre todo en el nivel de vivienda económica y de interés social, donde aseguró, hay una gran demanda por cubrir. Tan sólo hay que ver que la presente administración tiene una meta de construir alrededor de 50 mil viviendas durante su gestión, por lo que habrá oportunidades para quien esté dispuesto a buscarlas.

En cuanto a la vivienda de nivel medio, Vilchis argumentó que es un nicho que poco a poco se ha ido cubriendo, aunque desde luego, las posibilidades de hacer negocio ahí, son grandes; mientras que para el estrato residencial o residencial plus, el margen se ha ido estrechando, aunque aún existe potencial.

El empresario refirió que en cuanto a la labor que realiza su compañía, más bien están enfocados a la vivienda económica y de nivel medio, en la cual, dice con contundencia, han encontrado su mayor competitividad y uno de los mejores productos del mercado por sus acabados y buena construcción.

Para Arno Villicaña, presidente de la Canadevi en el estado,"el mercado inmobiliario en Morelia es por demás competitivo, ya que actualmente se encuentran trabajando un buen número de desarrolladores, mismos que han detonado un buen número de proyectos en la zona, entre los que destaca Ciudad Tres Marías, que cuenta con cualidades urbanísticas y de servicios, que lo pone un nivel arriba con respecto a los demás proyectos.

Villicaña aseguró que el gobierno municipal y del estado han trabajado muy de cerca con todos los inversionistas otorgándoles facilidades fiscales, materiales y tramitológicas, así como ciertos tratos preferenciales para continuar con el dinamismo que marca la actividad en la región.

Por otra parte, Villicaña expuso que dentro de los planes de desarrollo urbano de Morelia, se encuentra la potencialización del suelo; lo que quiere decir que se está comenzando a crear un cambio en los paradigmas constructivos para llevar a los desarrolladores a generar estructuras más altas con la finalidad de redensificar terrenos aledaños al Centro Histórico y así aprovechar al máximo la infraestructura ya instalada en estas colonias, tal y como se han llevado exitosamente casos como el de la Ciudad de México, así como otras áreas metropolitanas del país.

El representante de la AMPI opinó que la intención de llevar a un desarrollo urbano de Morelia, el cual la lleve a crecer en altura, comienza a ser tomado en cuenta por algunos desarrolladores y pronto se podrían comenzar a ver este tipo de construcciones que den una perspectiva novedosa tanto arquitectónica como social a la ciudad.

En el mismo tenor Rodolfo Gutiérrez Castañeda, regidor de la ciudad comentó para Real Estate Market & Lifestyle que Morelia está creciendo para todos lados, y en municipios como Pátzcuaro y Quiroga existe reserva territorial para construir al menos unas 30 mil viviendas, mientras que en la zona aledaña a Tres Marías, las reservas de tierra podrían ascender a unas 50 mil viviendas de diferentes segmentos, por lo que recomendó acercarse a las autoridades municipales y del estado en busca de los apoyos de los planes de apoyo e incentivos fiscales y de otro tipo como lo es la"tasa cero".

Nuestra meta ha sido pasar de los 18 meses que antes se tardaba la administración para otorgar un permiso, para estarlo expidiendo en tan sólo 15 días, cosa que será factible de ver el próximo año.

El regidor de Morelia subrayó que si bien él no ve grandes ofertas, el inversionista sí encontrará grandes oportunidades, por lo que llamó a no escatimar en esfuerzos para poder visualizar la realidad de la entidad.

Y es que en la visión de Jorge Aguilar, Morelia no es una plaza que encontrará precisamente tierra barata. La tierra en Morelia cuenta con precios superiores de los que podría encontrarse en latitudes aledañas; sin embargo, llamó a hacer un comparativo de las prestaciones, las virtudes, la ubicación y las oportunidades productivas y de conectividad que encuentra en la región y en todo el estado, para que los planes de inversión sean atinados.

Según datos de la Canadevi, actualmente Morelia cuenta con un potencial para generar unas 50 mil viviendas en los planes de desarrollo de la actual administración, así que por ello, hay mucho que hacer y las mejores oportunidades las tendrán aquellos que se apresten a tomar las decisiones ahora.

Según un estudio del área hipotecaria de BBVA-Bancomer, la población del estado de Michoacán equivale al 4 por ciento del total nacional; mientras que la Zona Metropolitana de Morelia es la ciudad más poblada del estado, la cual concentra el 19 por ciento del total de la población total del estado.

El documento señaló que la oferta de vivienda en el estado de Michoacán, está distribuida de la siguiente manera: En primer lugar con 44 por ciento la vivienda tradicional con valor de 210 mil a 300 mil pesos; el 31 por ciento del total para la vivienda de interés medio, es decir aquella menor a 500 mil pesos, y en tercer sitio la vivienda económica (menor a 210 mil pesos) con 15 por ciento. Luego se encuentra la vivienda media, de 500 mil a un millón de pesos, con 7 por ciento; y por último la residencial (mayor a un millón) con 4 por ciento de la oferta total. El análisis finaliza acusando que en Morelia se oferta 77 por ciento de la vivienda del estado y en Zamora 13 por ciento; mientras que el restante 10 por ciento se distribuye entre los municipios de Apatzingan, Jacona, Lázaro Cárdenas y Uruapan.


Infraestructura

Fausto Vallejo, el experimentado alcalde de la ciudad capital -por tres mandatos en diferentes administraciones-, comentó en entrevista que la explosiva actividad en el terreno de los bienes raíces en la ciudad y su área metropolitana, responde a que por una parte, se han quitado algunas trabas a la construcción, que incluyen la posibilidad de permitir mayores alturas en los edificios que no están dentro del perímetro del Centro Histórico, ya que éste, como es obvio suponer, encuentra ciertas restricciones por tratarse de un área protegida debido a la catalogación de la UNESCO como Patrimonio Mundial.

En el rubro de transporte urbano, hay proyectos para establecer un tranvía o tren ligero que atraviese los puntos más aglutinados de la ciudad y así transportar con mayor comodidad a la población, mientras que ya se trabaja en el reordenamiento de transporte como camiones y taxis.

Por otra parte, comentó que atendiendo la necesidad de infraestructura de la urbe, misma que tendería a resolver en el corto plazo los incipientes problemas de tránsito vehicular con que ya cuenta la urbe, se han llevado a cabo acciones como la reubicación de la Terminal de Autobuses, así como la aprobación de al menos seis distribuidores viales con pasos a desnivel y puentes, que aliviarán los congestionamientos al tiempo que darán mayor fluidez a los automotores.

Estas obras de infraestructura, dijo Vallejo, se ubicarán en la salida a la población de Charo, otro más en la salida a Quiroga; otro enlazará en un solo tramo la avenida Siervo de la Nación, mientras que para unir la llamada"ciudad dormitorio" de Tarímbaro, se planea una obra adicional, sin olvidar aquella que se ubicará en Avenida de las Torres.

El alcalde de Morelia comentó que el desarrollo de las obras de infraestructura que se realizan en la entidad, siempre se busca el mayor apego a prácticas ecológicas, todo con miras a un desarrollo totalmente sustentable; y puso como ejemplo las obras que se realizan para la nueva planta de tratamiento de aguas residuales, así como un colector de aguas pluviales para la captación de mayor líquido vital, con lo cual la ciudad estará en la posibilidad de asegurar la demanda de agua por al menos los siguientes 30 años.

En cuanto al primer perímetro de la urbe, Vallejo resaltó el trabajo para llevar de manera subterránea todo el cableado de fluido eléctrico, la impresionante iluminación del Centro Histórico, así como el cambio de la red hidráulica

Asimismo el regidor manifestó que con las obras que se realizan actualmente en el puerto de Lázaro Cárdenas, Morelia tiene una posición privilegiada para el establecimiento de parques industriales y espacios de maniobras y logística, debido a que en dicho puerto en la actualidad se manejan más de 2 mil 700 TBU?s; sin embargo con los planes de reacondicionamiento, en un futuro muy cercano esa capacidad se estaría incrementando hasta en 100 por ciento,"por lo que es necesario venir a la entidad, estar en Morelia y visualizar las abundantes oportunidades de negocios que ya están por madurar.

Servicios

En cuanto a servicios y comercio, Morelia crece vertiginosamente, que se refleja en el crecimento de sus centros comerciales, mientras que ya se trabaja en el remozamiento de otro centro comercial (Las Américas) en la zona de Camelinas, los cuales dentro de poco ofrecerán una vista que proyectará lo mejor de los centros de su tipo en el mundo.

Al terminarse las obras que ahora mismo se llevan a cabo, Las Américas tendrá una cantidad de 2 mil 600 cajones de estacionamiento en un área comercial de 15 mil 570 metros cuadrados vendibles. Las tiendas ancla en tal local serán Sears, Samborns y Liverpool, sin olvidar los cines de la cadena Cinépolis, el cual su corporativo ya se aloja en la Ciudad Tres Marías.

De esta manera, las oportunidades de inversión que muestra la ciudad tanto en el tema inmobiliario como de infraestructura y servicios, llevarán en breve a Morelia a un nivel en el que probablemente hasta hace poco no se imaginaba. El funcionario de la Canadevi opinó que éste es el momento de invertir en vivienda y aquel entorno de especulación, podría bien irse a otra entidad, ya que con la planeación que están ofreciendo los tres niveles de gobierno, las cosas se sitúan en el mejor sendero para generosos retornos de inversión.