Vivienda, crecimiento garantizado pero moderado

Se estima que el crecimiento del sector vivienda durante el 2007 fue de 10 por ciento, pero para 2008 se observan una serie de inquietudes por el riesgo recesivo en Estados Unidos. Sin embargo, todo parece indicar que para México nada detendrá el motor de la vivienda, que ligará un año más de crecimiento a un ritmo superior al de la economía en su conjunto, aunque inferior a los años previos.

 


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"El sector de la vivienda se ve bien para 2008 porque creemos que se han formado las condiciones estructurales para que el sector de la vivienda pueda seguir creciendo en el largo plazo". Así lo afirmó Adolfo Albo, economista en jefe para México del Grupo BBVA Bancomer, quien dijo que su afirmación se basa en tres elementos fundamentales:
La demanda garantizada, que proviene de un déficit histórico, sumado a la demanda anual adicional por formación de familias. La suma de estos dos elementos garantizan una elevada demanda de vivienda de aquí hasta 2040-2045, cuando menos.
Por el lado de la oferta, hay desarrolladores que producen vivienda a gran escala, los cuales se han empezado a institucionalizar, por lo que estos empresarios ya forman parte de ese cambio estructural.

Hay financiamiento garantizado


Desarrollo Era | V

Estos tres pilares, para Adolfo Albo, están dando todas las condiciones para que la vivienda siga creciendo, no un año sino todo un ciclo de largo plazo, porque son condiciones estructurales, ajenas al acontecer internacional.
Sin embargo, consideró que "quizá se modere el crecimiento del sector vivienda en el presente año, porque se ajustará toda la actividad del país, pero sin duda la vivienda seguirá creciendo. Será nuevamente un sector que tendrá un desempeño por encima de la economía en su conjunto", afirmó el funcionario de BBVA-Bancomer.
Albo concluyó diciendo que estas condiciones son estructurales y no responden a un año, ni a un sexenio, por lo que garantizan continuidad en el crecimiento para el mediano y largo plazo.
Al respecto, el presidente nacional de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, (Canadevi), Ramiro Guzmán Barbosa, pronosticó que en 2008 el sector crecerá a un ritmo similar que en 2007, es decir, cerca del 10 por ciento.


Adolfo Albo|FACAX
Econimista en jefe para México Grupo BBVA Bancomer

La industria de la vivienda está creciendo y lo seguirá haciendo, hay bases sólidas para ello, pero su ritmo ya no podrá ser igual de explosivo que en el sexenio pasado, por la simple razón de que las bases de comparación son cada vez más amplias.

Desafíos del Sector 2008

Precisamente para el presidente de la Canadevi, el trabajo conjunto de autoridades, desarrolladores, financieros y proveedores seguirá impulsando a la industria, seguramente con el mismo éxito que hasta la fecha.


Interior del Desarrollo ERA | Archetonic

De acuerdo con una entrevista publicada al inicio del año en curso en el suplemento de Canadevi con el líder de este gremio, entre los principales desafíos para el sector este año destacó los siguientes:
- Alinear a autoridades y Congresos locales con la política del Gobierno Federal en materia de vivienda.
- Incorporar tierra apta para el desarrollo con infraestructura a través de los planes de desarrollo urbano municipales.
- Avanzar en la desregulación del sector.
- Sobre los retos en particular para la Canadevi, Ramiro Guzmán Barbosa dijo que son los siguientes:
- Impulsar con más fuerza la profesionalización del sector.
- Operar con las mejores prácticas en materia de desarrollo sustentable.
- Continuar con las certificaciones de procesos constructivos, de prácticas de comercialización y servicios de postventa.
De acuerdo con el presidente de la Canadevi, la industria estima para este año un crecimiento de alrededor de 10 por ciento, lo cual será posible si continúa como hasta el momento la estabilidad macroeconómica para que fluya el financiamiento y se concreten avances en metodologías claras de incorporación de tierra apta para desarrollar vivienda.

Del crecimiento explosivo a la moderación


Ramiro Guzmán Barbosa | CANADEVI
presidente de CANADIVE

En opinión de Carlos Alberto González Tabares, subdirector de análisis y estrategia bursátil de Ixe, Casa e Bolsa, y especialista en el sector de la vivienda, en el 2007 hubo diferentes factores que influyeron en el desempeño del sector a diferencia de años previos donde veníamos viendo un fuerte crecimiento.
"Hasta 2006 todos los factores se conjugaron para que todo marchara bien. Cada vez que se agregaban nuevos elementos, hacían que el sector caminara mejor, todos sumaban y al mismo tiempo traíamos bases de comparación estadística muy baja, por lo que resultaba fácil tener crecimiento elevado".
El analista de Ixe recordó algunos de estos elementos, en donde sobresalieron la estabilidad macroeconómica, la disminución en las tasas de interés, la incorporación de nuevas figuras financieras, particularmente en la banca pero una mayor participación de las Sofoles; más y mejores esquemas de financiamiento y obviamente una estructura organizacional muy sólida y mejorando, con disminuciones en la cartera vencida; con un incremento en el otorgamiento de créditos hipotecarios por parte de Infonavit, de Fovissste que poco a poco ha ido mejorando, etcétera.
De esta manera, afirmó, se incorporan nuevos elementos que permiten que el mercado creciera en los años pasados. Hasta el año 2006 vimos una tendencia muy clara, pero cuando evaluamos 2007, cuando ya hay una base de comparación estadística un poco más complicada y se unieron algunos elementos adversos, aunque el sector de la vivienda no dejó de crecer, moderó indudablemente su ritmo.

Factores Coyunturales Adversos

Carlos Alberto González Tabares afirmó que entre otros elementos, sobresalieron los siguientes:
El aspecto climático, principalmente las lluvias. Por ejemplo, afectó particularmente a Corporación Geo, toda vez que hubo una mayor precipitación pluvial durante el tercer trimestre y esto provocó retrasos en la construcción de algunas zonas. En el caso de dicha firma afectó la zona de Guerrero y Tamaulipas, al igual que a otras empresas que no necesariamente cotizan en bolsa.
Aunque dijo que son casos muy particulares, el ejemplo de diversas empresas muestra sin duda parte del problema general. En Ara vimos un problema por retraso de los permisos y licencias en algunas zonas, particularmente en el Estado de México, lo que afectó también los resultados de la empresa en 2007, y que seguramente lo hizo en otras desarrolladoras.
Otro elemento que afectó fue la desaceleración de Estados Unidos. Aunque aclaró que son mercados distintos, lo cierto es que también hubo mucha cautela y un poco de nerviosismo, de una percepción -a lo mejor equivocada-, pero al final una percepción negativa de que la debilidad observada en el sector hipotecario en Estados Unidos pudiera afectar al mercado local.
Las estadísticas del 2007 se comparan con cifras muy buenas del 2006, que también se deben considerar porque la base de comparación ya no es tan pobre, como en años previos.

Crecimiento sólido, pero...

Para González Tabares, estos son los temas que afectaron y "desde mi punto de vista son temas coyunturales, y por lo tanto el sector se sigue viendo bastante sólido" dijo.
Esto último lo sustentó, en que seguimos viendo un elevado déficit en materia de vivienda, condiciones macroeconómicas de estabilidad, mayor participación de la banca en el crédito hipotecario, menores tasas de interés y organismos públicos de vivienda sólidos y con expectativas concretas de crecimiento en el número de créditos a otorgar.
En este mismo sentido, un análisis de la firma Infofinsa International, coincidiendo mucho con el especialista de Ixe, afirmó que "las expectativas de las desarrolladoras de vivienda, las instituciones gubernamentales, analistas e incluso entidades encargadas de otorgar créditos hipotecarios, revelan que para 2008 se alcance un crecimiento que irá de entre 10 y 15 por ciento.
"Empresas desarrolladoras prevén incluso que los niveles de crecimiento se ubicarán por debajo de los observados en el 2007.y es que el sector vivienda enfrenta una serie de retos que deberá enfrentar para poder mantenerse como uno de los sectores de mayor desarrollo como se observó en los últimos años".
A continuación una lista de algunos de los principales factores a enfrentar, de acuerdo con el análisis de Infofinsa International:
Incrementos en pago de impuestos ante los cambios tras la implementación de la reforma fiscal. Un análisis de la casa de bolsa Santander, anticipó un incremento en los impuestos de seis millones de dólares en 2007, a 16 millones de dólares en 2008.
Aumentos en costos de materiales de construcción como en el caso de la varilla cuyo impacto ha sido fuerte ante el alza en el precio internacional del acero, adicionalmente los mayores costos energéticos pueden traer mayores precios a otros materiales como el cemento.


Departamento anatole France | GRUPO ARQUITECTURA


A nivel sectorial, entre los principales que se enfrentan, está el otorgamiento de permisos. El año pasado ARA quedó por debajo de las expectativas como consecuencia de que en el Estado de México, la entidad más relevante para la empresa, se redujeron masivamente los otorgamientos de permisos de construcción.
El tema de la infraestructura se mantendrá como uno de los relevantes, ya que hasta ahora las desarrolladoras de vivienda han sido las encargadas de construirla y ante la necesidad de crear viviendas para el segmento económico se requiere de apoyos que permitan reducir el precio de la vivienda. Sin embargo el gobierno ha advertido que lo primero será aprovechar la infraestructura existente.

 

El otorgamiento de crédito al sector informal es un tema pendiente para las instituciones fiancieras.


Laredo 17 |Archetonic

Derivado del tema anterior y dadas las políticas de privilegiar al segmento de la población de menos ingresos se ha solicitado que se construya más vivienda económica, vivienda vertical que permita aprovechar la infraestructura, sin embargo las constructoras deberán cambiar sus estructuras de producción a un segmento menos rentable.
Dada la necesidad de construcción de vivienda unifamiliar, las desarrolladoras buscan constantemente reserva territorial, misma que en el caso de tener contar con servicios, es cada vez menos disponible.
El otorgamiento de crédito al sector informal es un tema pendiente de las instituciones financieras, el cual además de que debe desarrollarse, ahora deberá cumplir con características muy estrictas para evitar un problema como el observado en Estados Unidos con el segmento subprime.


Carlos Alberto González | RH
Subdirector de análisis y estratégia bursátil IXE, Casa de bolsa



La situación económica en el país y en el exterior pudiera no ser muy favorable.
A nivel nacional un entorno inflacionario que pudiera traer un incremento en tasas, que es tema que afecta el otorgamiento del crédito.
De acuerdo con un análisis del servicio de estudios económicos de BBVA-Bancomer, al considerar los retos y las expectativas del sector vivienda, señalan que 2008 podría ser un mejor año, pero persisten riesgos sobre todo del exterior. De los mayores desafíos que enfrenta en la actualidad destacan tres:
Reducción de costos de edificaciones por parte de los gobiernos estatales y municipales, sobre todo los apoyos que otorguen a la construcción de infraestructura urbana, a la desregulación y adecuación de normas y reglamentos en beneficio del consumidor final.
Se requiere un análisis más detallado de la demanda efectiva de vivienda por parte de los desarrolladores y constructores; de tal forma que la oferta de inmuebles esté alineada a la capacidad de pago de sus demandantes de vivienda, como por ejemplo de bajos ingresos.
En cuanto a los organismos de financiamiento privado, se debe de aprender de lo ocurrido en la crisis inmobiliaria en Estados Unidos. Esta es una lección que no se debe olvidar al otorgar créditos a la vivienda, pues se debe efectuar con los mejores estándares y políticas adecuadas de medición de crédito, especialmente a los segmentos de menores ingresos.

Temor por mayores costos de construcción


|Grupo Arquitectura



Pese a la buena expectativa en medio de un entorno externo adverso, la Canadevi expone la preocupación de los empresarios del sector por la posibilidad de que los costos de la vivienda se disparen más que la capacidad de crédito de los posibles compradores.
Se refieren en particular a la actitud que está tomando la industria acerera por el alza en precios de sus productos, calculada en alrededor de 30 por ciento, además de la amenaza de que habría aumentos adicionales en los próximos meses, y que impacta sensiblemente porque el acero representa alrededor del ocho por ciento del valor de la vivienda. Un aumento del 30 por ciento en el precio del acero implica un incremento de 2.4 por ciento en el costo de vivienda, aseguró la Canadevi.
En el mismo caso está el cemento que aumentó 12 por ciento a partir de enero de este año y se espera un aumento de los agregados, arena y grava, de igual porcentaje.
Estos incrementos desde luego repercuten en el precio de la vivienda y ponen en peligro el equilibrio que hoy tenemos entre capacidad de crédito, costo de vivienda y tamaño de las mismas. En otras palabras, los incrementos desmedidos pueden frenar el programa de vivienda. Esta es la posición de la Canadevi que dio a conocer en boletín de prensa.
En este mismo sentido, el analista de BBVA Bancomer, Adolfo Albo, consideró que el incrementó en el costo final de la vivienda, ocasionará que la venta de casas sea más lento ya que existe una sobreoferta del producto, debido a la celeridad cpn que ha construído la industria.



¿Mercado dominado por compradores?

Hay especialistas que consideran que hoy el mercado está dominado por los compradores, lo que en teoría se debe a que hay tanta oferta que el demandante de una vivienda puede seleccionar entre un abanico amplio de posibilidades.
El mercado de la vivienda está dominado por los compradores. El tiempo en que cualquier proyecto, sin importar el segmento y la ubicación se vendía porque se vendía, es decir, simplemente se vendía todo lo que se construía, ya quedó en el pasado.
Ahora los desarrolladores tienen que hacer estudios de mercado profesionales, para saber las características del proyecto adecuado para cada una de las zonas, por ejemplo: tipo de segmento adecuado para cada zona, características de los proyectos, tamaños, acabados, amenidades, etcétera.
Sin duda ahora los compradores son más exigentes y se empiezan a volver conocedores, pero sobre todo, tienen la suficiente oferta para hacer las comparaciones que requieren antes de tomar una decisión.

El presidente de AMPI Nacional, Sergio Dueñas, no está de acuerdo en que el mercado está dominado por compradores. "Lo que pasa es que éste, en tiempos difíciles, es el que tiene la batuta porque tiene el dinero. Pero los vendedores no han entendido bien el mercado, porque no se acercan con los especialistas y establecen estrategias de mercado adecuadas".

Segmentos afectados

Por otra parte, Dueñas dijo a Real Estate Market & Lifestyle que no ve que "este año pudiera ser peor que el año pasado, todo lo contrario, pienso que el 2008 va a ser mejor a pesar de los pesares, incluso hay que ver las oportunidades y aprovecharlas. Creo que el mercado inmobiliario va a seguir siendo uno de los más dinámicos de la economía mexicana.
Sin embargo, consideró que habrá algunos nichos de mercado que se verán afectados. Por ejemplo, un problema en cuanto a la oferta es que cualquier persona con liquidez, como profesionistas, doctores, dentistas, etc., se siguen volviendo desarrolladores. Bajo este escenario, muchos construyen sin un análisis serio, profesional y por lo mismo cuesta trabajo vender sus propiedades.
"Son inversionistas que no se acercan a los profesionales inmobiliarios, que somos nosotros y que tenemos realmente el termómetro del mercado inmobiliario. Nosotros podemos decirles con mucha claridad y haciendo estudios razonables, bien pensados, cómo andan los mercados, qué tipo de propiedad deben construir, dónde deben de hacerlo, con qué densidad, etcétera".
Sobre la crisis de Estados Unidos en particular y su efecto en México, señaló que quiere verlo positivamente y como una gran oportunidad. "Si nos movemos bien podemos mejorar la tendencia de compradores estadounidenses. Por ejemplo, dado que en Estados Unidos los precios se volvieron prohibitivos, las propiedades inmobiliarias de playa en México se vuelven atractivas, incluso en los segmentos de lujo, porque definitivamente el precio es el que manda".
"Veo positivamente ésto, a lo mejor no vamos a crecer como pensamos y a lo mejor va a haber un aleteo por parte de la economía norteamericana en ciertas áreas, pero lo veo también como una gran oportunidad para jalar el interés de inversionistas de otras regiones del planeta a nuestro país", concluyó.
"Quizá se modere el crecimiento del sector vivienda en el presente año, porque se ajustará toda la actividad del país."