Mejor calidad de vivienda El nuevo reto

Las políticas de vivienda en nuestro país se han concentrado en resolver con prontitud la demanda de vivienda generada por el gran crecimiento poblacional. Ahora, el reto es construir vivienda de mejor calidad.

 


|HASBANI ARQUITECTOS VISTA NOCTURNA DEL RINCÓN DEL BOSQUE, POLANCO

Resolver las necesidades urgentes de vivienda fue una prioridad de las políticas públicas en los últimos siete años. El resultado ha sido más que exitoso, pero ahora enfrentamos un nuevo reto, construir mejores viviendas, no solamente en el aspecto urbanístico, sino en el tema de la calidad constructiva y acabados.

El auge que en los últimos años ha tenido la construcción de vivienda en México está planteando nuevas interrogantes a los desarrolladores y entidades gubernamentales acerca de la calidad de los espacios habitacionales. Desde fines de los años noventa, surgieron en todo el mundo conceptos como "habitabilidad", "calidad física", "calidad en el uso del espacio", etc., así como también se ha otorgado mayor importancia al diseño del paisaje, por ejemplo.

Además de las implicaciones ecológicas que conlleva una mala planificación, y que son un capítulo aparte, el enfoque actual en México busca garantizar que los espacios habitacionales provean de confort a sus ocupantes.

Sólo grandes competidores se arriesgan a ofrecer la misma calidad en sus nuevos desarrollos, ya sean comerciales o habitacionales, en cualquier zona del país, sin importar si el mercado es de ingresos altos, medios o bajos.

La falta de un modelo para evaluar la calidad de la vivienda en México ha sido causa de muchos conflictos, sobre todo en los años en los que la construcción de vivienda social se hacía bajo la rectoría del Estado.

El primer intento


Salón para adultos en Veramonte.| VERAMONTE


A partir de la década de 1970 el gobierno mexicano invirtió en la construcción de vivienda de interés social, a través de la adquisición de reserva territorial y licitación de proyectos, y actuó como garante ante los derechohabientes para dirimir conflictos.

En la actualidad, muchos de los conjuntos habitacionales que sirvieron para poner en marcha proyectos de vivienda masiva se han deteriorado. Esto ha traído como consecuencia una disminución en el valor de las edificaciones y en la calidad de vida de las familias que los habitan.

En el 2006, la investigadora de la UAM Azcapotzalco, Gabriela Ponce Sernicharo, elaboró un diagnóstico para calificar la calidad de la vivienda en todo el país. Con base en datos del XXI Censo General de Población y Vivienda del INEGI 2000, y a partir de una muestra de 10 por ciento en el ámbito nacional, Ponce estableció tres dimensiones de análisis: la calidad física de las viviendas, el uso del espacio y el hacinamiento, y los servicios con que cuenta la vivienda.

Mediante estos parámetros, la investigadora pudo determinar que más de la mitad de los habitantes del país poseen viviendas que carecen de algún servicio básico o de plano son de mala o muy mala calidad.Sólo 25 por ciento de las viviendas calificaron como regulares, es decir, carecían de varios servicios y alguno de los materiales estructurales era de calidad precaria o presentaban nivel de hacinamiento.

Nuevo método


Vista exterior nocturna de Real Loft| PICCIOTTO ARQUITECTOS



El año pasado el Infonavit, entidad que actualmente financia la mayoría de la vivienda producida con el apoyo del sector público, elaboró y puso en funcionamiento el Índice de Calidad de la Vivienda (Icavi), mediante el cual se asigna un puntaje a los nuevos desarrollos habitacionales. Este ranking, que será consultado públicamente en Internet (actualmente sólo está disponible en Intranet de la dependencia), permite comparar la calidad de las nuevas construcciones en todo el territorio nacional y funciona también como incentivo para las compañías desarrolladoras que estén haciendo mejor su trabajo.

Entre las cualidades de la vivienda que el Icavi considera, están aquellas que se estiman como características básicas: seguridad estructural, agua potable, valor comercial, habitabilidad, calidad constructiva, etc. Y otras características adicionales de la vivienda, del conjunto habitacional y del entorno urbano, todas ellas inspiradas en los índices de calidad de la vivienda.

Ernesto Gómez Gallardo Latapí, coordinador técnico del Infonavit, explicó que la función del Icavi es elaborar un registro con la finalidad de verificar que lo ofrecido en el contrato de compra-venta se cumpla cabalmente.

A través del registro se verifica que los desarrollos cumplan con las dimensiones, superficies, alturas, especificaciones, acabados, infraestructura, agua, banquetas, teléfonos, etc., durante el transcurso de la obra y hasta la ocupación.

Una vez que el desarrollador demuestra haber cumplido con todas las especificaciones convenidas, el Infonavit le otorga un Dictamen Técnico Único (DTU), el cual es como la "palomita" de que cumplió con lo convenido.

Gómez Gallardo Latapí comentó que aunque esta certificación que otorga el Infonavit puede parecer poco usual, se trata de garantizar la calidad al derechohabiente, y fue avalada por su Consejo de Administración.

Así como el Icavi se llevó a cabo a partir de una encuesta científica realizada en todo el país, este año se aplicará otra para medir la satisfacción de los adquirentes de vivienda a través del Infonavit.

"Vamos a ser más profundos, crearemos los cuestionarios de manera de llegarle efectivamente a la expectativa que puede tener respecto a su calidad de vida. Lo estamos estructurando... Lo importante de esto no es quién hace las encuestas, sino cómo se contextualiza, qué es lo que se pregunta y cuáles son los resultados", concluyó Gómez Gallardo Latapí.

Código de edificación de vivienda

Otro paso en la misma dirección lo dio en diciembre pasado la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) con la redacción del Código de Edificación de Vivienda (CEV). Dicho instrumento, inspirado en el modelo estadounidense, servirá como modelo para la homologación de criterios sobre estándares de construcción.

El CEV, editado como un manual, con un primer tiraje de mil ejemplares, se empezó a preparar hace cuatro años con el objetivo de que se cumplan una serie de factores en torno a la calidad. Actualmente consta de 32 capítulos, a los que se añadirán otros 20 en una segunda fase, para incluir todas las ramas productivas que intervienen en la construcción de vivienda.

Cuenta con un glosario de términos mediante el cual se busca homologar los criterios para que los actores involucrados en la industria de la construcción manejen un lenguaje común. Por ejemplo, el CEV define "calidad de vida" como el bienestar social que puede ser instrumentado mediante el desarrollo de la infraestructura y el equipamiento de los centros de población a través de aspectos como las condiciones generales de vida individual y colectiva. Es decir, vivienda, salud, educación, cultura, esparcimiento y alimentación, entre otros.

La coordinadora de este titánico esfuerzo, Evangelina Hirata, subdirectora general de Fomento al Crecimiento del Sector Vivienda de la Conavi, explicó que debido a que la mayoría de las normas en materia de vivienda son competencia de los municipios, es indispensable homologar los criterios.

"Lo que hemos hecho a través de nuestro modelo es desarrollar una metodología, un mismo guión, por decirlo de alguna forma. Cuando hablamos de desarrollo urbano las definiciones son muy variadas y tenemos que tener precisiones, saber que se entiende lo mismo en cualquier sitio del país, que cuando nos refiramos a qué es habitabilidad sepamos qué es, o si hablamos de las normas que hay que cumplir en México o cuáles son las internacionales que hay que cumplir para todos los estándares. Este modelo pretende lograr sistema, unificar criterios, para que cada concepto tenga un significado preciso. Este lenguaje no lo inventó la Conavi, lo que ofrecemos es una alineación de todos estos elementos. Por ejemplo, hay términos que son creación de una localidad, y pueden ser muy valiosos, pero el resto del mundo no lo entiende", explicó la funcionaria.

Refirió que el CEV representará un costo inicial una vez que comience a ser adoptado por los municipios en todo el país, pero que este costo es relativo en función del beneficio de brindar a los desarrolladores y a sus proveedores la certeza de trabajar en un mercado normalizado.

Además, el costo inicial generalmente lo pagan los gobiernos municipales y estatales, principalmente porque requerirán de administrar con eficiencia sus estructuras con el fin de hacer una mejor inspección para que se cumplan las normas y se apliquen sanciones a quienes incumplan.

"Cuando hay un nuevo instrumento hay un costo de inversión inicial que puede ser mayor. Pero hay que verlo también como un proyecto donde existe costo de inversión inicial y un beneficio al final. ¿Qué han hecho los países desarrollados en los que de repente hubo mucha tecnología? El problema en esos países es que los productores de insumos tienen un mercado muy competitivo, no hay monopolio, por ejemplo en vivienda.

En nuestro país ocurre que si se quiere promover una inversión hay que hacer caso a los desarrolladores, porque ellos ponen el dinero, y nosotros como municipio somos cada vez más pobres. Lo que ha pasado es que no existe la herramienta de "exigencia", y como país nos da cada vez más miedo hablar de sanciones, de normas, porque pareciera que transgredimos los derechos humanos.

"Efectivamente, el costo inicial es mayor porque desde el punto de vista de la autoridad hay que prepararlos y profesionalizarlos, pero a lo largo del tiempo una buena administración implica que se invierta en capacitar, porque va a proveer certeza, en este caso en la construcción", concluyó Hirata.En la elaboración del CEV participaron la UNAM, el Tec de Monterrey y la Ibero, los estados de Nuevo León, Colima y Baja California, una decena de empresas privadas, organismos estatales (Sener, Semarnat y CNA), el Banco Mundial y la International Court Council de Estados Unidos, organismo regulador del modelo en que se inspiró el actual Código de la Conavi y que en el vecino país agrupa a más de 80 ramas de la industria inmobiliaria.

Herramienta de compra


Casa de Nelio en el D.F.| GRUPO ARQUITECTURA



Sobre este punto, el director general de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI), Carlos Gutiérrez, señaló en entrevista que el Icavi es un termómetro, una referencia útil para ir monitoreando la satisfacción del cliente con su vivienda. "Nosotros lo usamos, es parte de las herramientas institucionales del Estado Mexicano, creemos que hay que crecerlo a otros sectores y estratos que no sean financiados necesariamente por el Infonavit," opinó.

Desde su punto de vista sirve para hacer más poderosa la decisión de compra del consumidor, que tenga realmente impacto en su decisión de comprar una u otra vivienda.

"El tema aquí es anticiparnos para que el Icavi dé satisfacción al usuario de la vivienda. Por lo pronto hay reformas a la Ley de Profeco, que tienen que ser aprobadas por el Congreso, en las cuales tiene que quedar mejor definida la estructura de cómo puede y debe sancionar fallas de cualquier tipo, como los vicios ocultos, los aparentes, etc., además de abrir un canal confiable al comprador para que pueda fácilmente hacerlo".

Para anticiparse se requiere un Código de Edificación de Vivienda, porque los reglamentos de construcción no están siendo, salvo excepciones, los instrumentos adecuados para normar adecuadamente la calidad de cualquier inmueble, no solamente vivienda.

La homologación de los reglamentos de construcción en los estándares mínimos, nos va a permitir ser mucho más previsores en materia de calidad de vivienda y con ello ir dando más satisfacción a la gente, concluyó el responsable de la política de vivienda en México.