El embate del crédito hipotecario de los organismos públicos, de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) y de la banca comercial soportan la gestación del boom de vivienda que vive México. Aquí lo más relevante es que los recursos disponibles para financiar la adquisición de vivienda van en ascenso en todos los segmentos, lo que impulsará un crecimiento del sector cercano a 25 por ciento en el presente año y en 2006.

Cifras de los diversos organismos revelan que en 2004 se financió la adquisición de 481 mil 917 viviendas, a diferencia de las 423 mil de un año antes, lo que representa un repunte de 13.9 por ciento. Más aún, la inercia de crecimiento de todo el mercado lo impulsará en 24.5 por ciento en 2005, con el objetivo de llegar a 600 mil viviendas financiadas.

 En cuanto al monto de los créditos otorgados para la adquisición de vivienda en 2004 fue de 114 mil 176 millones de pesos (mdp), monto equivalente a 10 mil 113 millones de dólares (mdd), con base en el tipo de cambio promedio de todo ese periodo.

Para el presente año, si se considera la suma de recursos disponibles de Infonavit, SHF, Fovissste, la banca y otros organismos, como el Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo), Pemex y CFE, se prevé que el monto de crédito para adquisición de vivienda involucrado será de más de 144 mil mdp, unos 12 mil 500 mdd. Estos esfuerzos van encaminados para que en 2006, año en que concluye la administración del presidente Vicente Fox, se alcance el objetivo de 750 mil viviendas planteadas en el programa sexenal del sector.

Sin duda, el financiamiento resulta estratégico para estos resultados, por ello Real Estate Market & Lifestyle ha dedicado en esta misma edición un amplio reportaje al tema del financiamiento hipotecario bancario y de las Sofoles.

Esta última cifra no es arbitraria, sino que de acuerdo con los censos de población corresponde al número de matrimonios anuales con capacidad de adquirir una vivienda. Esta cifra ascenderá año con año debido al crecimiento de la población.

La evolución de la vivienda en México se debe a una serie de elementos, como el apoyo gubernamental a través de políticas públicas eficientes, entre ellas la creación de la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi), la creación de la SHF, que sustituyó al Fovi, mejoras sustanciales en la operación del Infonavit, la bursatilización de cartera  hipotecaria, tanto de las Sofoles como del Infonavit, y recientemente la deducibilidad de los intereses reales que pagan los créditos hipotecarios.

Fuerte influencia en la economía

Real Estate Market & Lifestyle ha sostenido que la vivienda es un motor de la economía, y además visualiza la posibilidad de un crecimiento enorme.

Bosque del siencio. Bosque Real, Santa Fe

De acuerdo con cifras históricas de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), el PIB de la edificación de vivienda es ligeramente superior a 50 por ciento del PIB de todo el sector. A su vez, este último representa ligeramente poco más de 4 por ciento del PIB nacional. Con estas consideraciones, si la economía en su conjunto crece alrededor de 3.7 por ciento en 2005, entonces el PIB de la construcción de vivienda será en números redondos de 14 mil mdd.

La diferencia entre esta última cifra y la del financiamiento disponible para adquirir vivienda en el presente año (12 mil 500 mdd) expresa el monto de los recursos para vivienda nueva, la que es adquirida de contado, normalmente en los segmentos medio, residencial y residencial plus. Además de la vivienda residencial en destinos de playa, que tampoco recibe en un porcentaje alto el financiamiento del sector privado, por lo que seguramente esa cifra debe de ser superior.

Para Héctor Aguirre, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), la industria se mantuvo como un puntal importante de la economía nacional en 2004 y continuará su dinamismo en los dos años por venir.

Para éste y el año siguiente, “el sector privado espera que se continúen fortaleciendo las instituciones de vivienda, como Infonavit y SHF, al tiempo que se da una transparencia del Fovissste. Todo esto contribuirá a que se otorguen más créditos”.

Señaló que, en lo que resta del sexenio del presidente Fox se busca la certificación de los socios de la Canadevi, con el propósito de profesionalizar aún más el sector y ofrecer vivienda de calidad.

“No debemos dejar pasar la oportunidad de mencionar que el ambiente macroeconómico ha sido, y esperamos continúe siendo, propicio para el fortalecimiento del sector de promoción y desarrollo de vivienda. Por el lado de la oferta, la política monetaria de control de la inflación y desliz cambiario dentro de los niveles mostrados en los últimos meses de 2004 seguirán siendo clave para mantener los niveles históricos de tasas de interés, que permitan continuar incentivando el mercado hipotecario mexicano”, explicó Héctor Aguirre. Asimismo, dijo que en estos dos últimos años del actual sexenio, deben establecerse esquemas financieros más ágiles. “Sería conveniente que el sistema financiero hipotecario en su conjunto pueda estar trabajando en un esquema virtuoso de colocación continua de hipotecas, de tal manera que madure el mercado secundario de vivienda, como ocurre en otros países de nuestro continente”.

Objetivos 2005

En materia de construcción de vivienda, de acuerdo con información de los diversos organismos públicos, se colocaron 481 mil 917 viviendas en 2004, lo que significó un crecimiento de 13.9 por ciento respecto a 2003.

Desarrollo vertical en polanco

Víctor Borrás Setién, director general del Infonavit, dijo que para el presente año el instituto planea otorgar 375 mil créditos para vivienda, cerca de 70 mil financiamientos más respecto a los entregados en 2004. Estas cifras representan un crecimiento anual de 22.5 por ciento, además involucrará una inversión superior a los 68 mil 413 millones de pesos. El funcionario público agregó que buena parte del incremento se dará mediante el mecanismo de cofinanciamiento con instituciones de crédito privadas (banca y Sofoles); se pretenden colocar 55 mil créditos bajo este esquema.

En el caso de la SHF, su director general Guillermo Babatz expresó que el objetivo de la dependencia es individualizar 99 mil financiamientos en 2005, lo que representaría un crecimiento anual de 51.6 por ciento respecto de los 65 mil 320 que colocaron el año pasado.

Por lo que respecta al Fovissste, en el marco de la XIII Sesión del Consejo Nacional de Vivienda, el vocal ejecutivo de la institución, Benito Gutiérrez Cemat, señaló que otorgarán 50 mil créditos hipotecarios en 2005, destinando recursos por 14 mil 500 mdp, como monto mínimo.

Finalmente, en la misma sesión el Fonhapo, por medio de su titular, José Luis Naranjo, dijo que construirán 58 mil viviendas, además de realizar 47 mil acciones de mejoramiento a casa-habitación.

De cumplir cada una de estas instituciones con su objetivo lograrán financiar la adquisición de 582 mil viviendas, pero ello no considera a la banca y el financiamiento que las Sofoles ofrecerán de los recursos que captan del mercado financiero, por lo cual es factible alcanzar la meta de 600 mil viviendas en 2005.

Los especialistas del mercado afirman que los resultados de todas estas instituciones no son homogéneos, porque en tanto el Infonavit y la SHF han cumplido sus objetivos, incluso los han superado, y están en la búsqueda constante de opciones para aumentar su participación en el mercado, por el contrario, en el Fovissste están rezagados con limitaciones financieras y administrativas.

Hay coincidencia entre los participantes del mercado y analistas en torno a que el sector es muy grande y para ser atendido debe haber alianzas entre todos los participantes. Lo que ocurre es que el financiamiento de la vivienda es un tema crucial, no se puede concebir el desarrollo de la vivienda si no existe el financiamiento, son elementos totalmente ligados.

Por ello, cada vez más las instituciones financieras se acercan al mercado y al consumidor, para entender sus necesidades y diseñar productos adecuados a ellos. Un ejemplo de esto es el denominado “cofinanciamiento”, producto que los desarrolladores habían solicitado y que ya es una realidad, además de que le dará un nuevo impulso al financiamiento hipotecario.

Para Babatz de SHF, venimos de un 2004 de muchos sobresaltos, de mucho jaloneo, pero que terminó siendo positivo. “El año 2005 va a ser muy bueno, pero no está exento de riesgos, aunque el fortalecimiento del sector hipotecario, en particular de las Sofoles, que aunado a la entrada de la banca, está generando un ambiente competitivo entre los intermediarios y le da un gran ímpetu al mercado y ese ímpetu se va a mantener durante el presente año”, señaló.

CRECIMIENTO ASEGURADO

Los objetivos del gobierno federal en materia de vivienda para 2005 y 2006 están muy claros, 600 mil y 750 mil viviendas, respectivamente.  El logro de ambos depende de que los nuevos esquemas de créditos, que ya operan, funcionen, como el cofinanciamiento, de que la vivienda económica se fortalezca con apoyos de los gobiernos estatales y municipales, y además de que se hagan convenios de tierra (reserva territorial) con subsidios. No cabe duda de que son metas ambiciosas, pero alcanzables si todos los participantes del sector cumplen con sus objetivos. Sin embargo, para mediano y largo plazos el ritmo de crecimiento en la construcción de vivienda está sujeto a cierta incertidumbre por el cambio de sexenio, aunque por el lado de la demanda no cabe duda de que está más que asegurado.

En Paseo de la Reforma se alcanzan los nuevos edificios departamentales, cerca del Bosque de Chapultepec.|CARLOS FERRER 

Al respecto, Eugene Towle, socio director de Softec, consultoría en proyectos inmobiliarios, en referencia a información de Conapo, señaló que la demanda sistemática de generación de hogares va a pasar de 22 millones en el año 2000 a 41.4 millones en el 2020, “lo que quiere decir que vamos a tener que hacer 20 millones de nuevos hogares en este periodo, por lo que la demanda sistemática de casas continuará”.

De acuerdo con el libro Vivienda y Crédito Hipotecario en México, de Ignacio Beteta, “la demanda por vivienda crecerá a un ritmo superior al de la población, debido a la estructura de la pirámide de edades, de tal manera que el número de jóvenes que llegan a requerir vivienda supera al de los nacimientos. La población en edad de requerir viviendas aumentará de 43.4 millones en 2000 a 51.6 millones en 2010, es decir, en 7.2 millones en 10 años”.

Más aún, Towle proyecta que para el año 2020 el valor de la venta de vivienda nueva llegará a 32 mil mdd, y actualmente ronda los 15 mil mdd. El especialista señaló otras cifras que permiten ver la dimensión del mercado. Las ventas mensuales de vivienda en las 30 ciudades mexicanas que monitorea Softec han llegado a casi 25 mil unidades. Este nivel se compara positivamente con 1994, cuando se vendían 5 mil unidades al mes. “Si lo vemos en valor, nuestro mercado está vendiendo casi 11 mil millones de pesos mensuales”.

Sobre la tendencia del mercado, Towle señaló que han empezado a ver, en primera instancia, una revalorización del parque habitacional existente y, en segundo lugar, una movilidad de las familias. Por ello, la industria debe cambiar su visión, porque “estamos muy acostumbrados como fabricantes a hacer casas para primeros compradores, familias de reciente creación   que no tienen casa. Hoy vamos a tener que aprender a hacer casas para segundos y terceros compradores.

“Calculamos que hoy el parque de vivienda existente vale 1.1 billones de dólares, monto que representa el equivalente a 1.5 veces el PIB nacional. De ese valor, aproximadamente 50 mil mdd está financiado, es decir, 4.5 por ciento. Como cifras comparativas, en Estados Unidos tienen financiado 60 por ciento, y los españoles 40 por ciento de su parque habitacional”, afirmó el especialista de Softec.

Estas cifras son contundentes, revelan con claridad que el nivel de madurez del mercado crediticio hipotecario mexicano todavía es incipiente frente a otros desarrollados, como los dos citados, y que su crecimiento será determinante en el futuro del parque habitacional del país.

Movilidad habitacional

Respecto a la movilidad habitacional, Towle dijo que “donde realmente vemos crecimiento, dado por la acelerada movilidad de las familias mexicanas, es en el producto de más de 400 mil pesos. Ahí es donde realmente vamos a ver una dinámica que transformará nuestra ciudad.

Entre estilos minimalistas y modernistas se levantan las nuevas viviendas en la colonia Condesa|CARLOS FERRER

“Como empresarios de la vivienda, como observadores que somos, ya vimos una transformación de nuestro país, pero ahora viene una segunda transformación que será el incremento en la calidad y en la variedad de producto que vamos a tener en los próximos 15 años.

“Hay un proceso que ya está en gestación, que se va a consolidar y va a cambiar la manera en cómo funcionan las comunidades, y creo que nos presenta nuevas oportunidades, realmente espectaculares. Ahora estamos empezando a ver que los desarrolladores se están dando cuenta de que después de proyectos grandes, que tienen una vida operativa de entre tres y cinco años, pueden ir haciendo productos de diferentes tipos. La idea es que cuando acabas, en el quinto año, una proporción de las personas que te compraron desde un principio ya mejoró económicamente y quiere seguir viviendo en la comunidad, pero quiere un mejor producto, uno más grande, con mejores servicios”, lo que debe generar otras alternativas de negocio para los mismos desarrolladores.

Inventarios y precios

Viviendas de diferentes estilos y precios

Por otra parte, una de las cosas que empezó a preocupar a mediados de 2004 fue el crecimiento de los inventarios en diferentes zonas del país.

En este sentido, Towle reafirmó que “por una parte se están vendiendo 25 mil casas al mes, pero por otra tenemos registrados inventarios por 350 mil casas. Eso quiere decir que tenemos poco más de un año de inventario en todos los segmentos del mercado y por lo tanto hay algunos mercados que están ofertados”.

Esto nos lleva al tema de precios, porque la gente se pregunta, particularmente en vivienda media: “¿Si hay sobreoferta los precios de la vivienda deberían estar bajos?”.

Al respecto, Towle afirmó que “en productos de menos de 400 mil pesos estamos 40 por ciento debajo de nuestro máximo histórico, en precios por metro cuadrado. Y en producto de 400 mil a un millón de pesos estamos todavía 35 por ciento abajo del máximo histórico. Y en el producto residencial alto, de 18 mil pesos por metro cuadrado, actualmente estamos como en 14 mil, es decir, 22 por ciento inferior. Eso nos dice, si combinamos el incremento de los precios de las materias primas y el comparativo de precios con otros lugares, que es un extraordinario momento de comprar casa, porque los precios están baratos”.

Agregó que los precios por metro cuadrado de la actualidad no los vamos a ver en el futuro. “El precio de las casas va a subir y si nos comparamos con otros lugares del mundo, la Ciudad de México más o menos tiene el mismo precio en dólares hoy que hace 10 años. Sin embargo, Nueva York vale el triple, al igual que París, Madrid y Londres, en tanto Río de Janeiro vale el doble”.

Para el presidente nacional de Canadevi, la vivienda media, residencial y residencial plus “están teniendo un fuerte crecimiento, pero también estos segmentos tienen sobreoferta en algunas plazas, donde no se desplazan a la velocidad que deben hacerlo.

“Estos segmentos de la vivienda están atendidos prácticamente por la banca y estamos peleando para que el esquema de apoyo Infonavit regrese al millón de pesos. Para el presente año el futuro de este segmento dependerá de que se flexibilicen más los productos de la banca, en cuanto a enganches, plazos, pago mensual, más cercanos a la realidad de ingresos y de capacidades de pago”, puntualizó Aguirre.

vivienderos

La consultoría Softec señaló que antes de la crisis de 1994-1995 existían cerca de 10 mil desarrolladoras, pero en 2004 estaban registradas 2 mil, aunque de ellas solamente operan 800. Asimismo, 20 por ciento del mercado se concentra en nueve desarrolladoras: Geo, Urbi, Sadai, Ara, Homex, Beta, Pulte, Sare y Hogar. Hasta hace algunos años las desarrolladoras se concentraban en la vivienda económica y de interés social; sin embargo, en los últimos años empiezan a desplazar buena parte de sus inversiones a vivienda del segmento medio.

Al respecto, un análisis del Grupo Financiero Ixe indica: “Creemos que los desarrolladores se verán favorecidos por un enriquecimiento en la mezcla de ventas vía ventas de vivienda tipo medio”. Sobre las constructoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores el análisis de la firma bursátil afirma que “cuantifica el crecimiento esperado en las ganancias de cada empresa, e identificamos a Sare y Ara como los mejores jugadores en cuanto a su mezcla de ventas, y de Geo creemos que continuará ofreciendo un crecimiento por arriba del promedio vía una reducción de su gasto financiero”.