Debido a la elevada participación de la industria manufacturera en Querétaro, el desarrollo en este segmento ha resultado estratégico para la evolución de la economía local.

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Debido a la elevada participación de la industria manufacturera en Querétaro, el desarrollo en este segmento ha resultado estratégico para la evolución de la economía local.

La demanda de espacios industriales a nivel nacional se concentra en tres grandes sectores productivos: logística, automotriz y manufactura. En cada uno de ellos, Querétaro tiene una importante participación, principalmente de la industria automotriz dentro del segmento autopartes y manufactura.

Hay que recordar que la actividad industrial representa 40% del Producto Interno Bruto (PIB) de todo el estado y en particular, la industria manufacturera es la más destacada de la entidad, al contar con una aportación del 28.9%, de ahí la necesidad estratégica de los parques industriales, que además por el ritmo de inversiones anunciadas en los meses recientes, se incrementará la demanda de espacios industriales.

Como parte del escenario, en la entidad se han formado importantes clústers industriales, encabezados por el automotriz, para abastecer de autopartes y componentes a las armadoras regionales, al igual que el segmento aeroespacial, el cual ha tenido un gran crecimiento en los años recientes.

Pero no son los únicos, también hay una importante presencia del clúster de biotecnología, otro del segmento médico (más enfocado a hospitales), uno más de tecnologías de la información, también de la industria del plástico y más recientemente, del segmento energía.

Si bien éstos son integrados por la concentración de empresas de un sector en parques industriales especializados, también van acompañados de instituciones académicas, centros de investigación y las instancias de gobierno adecuadas. Todo ello ofrece Querétaro.

No podemos perder de vista que el estado se ha convertido en un centro logístico importante. Por ejemplo, el Aeropuerto Intercontinental movió cerca de 54 mil toneladas de carga en el año 2018, pero se prevé que incluso este mismo año mueva hasta 200 mil toneladas anuales.

 

Inventario Industrial Clase A en Bajío por m2

Submercado

Inventario
(millones de m2)

Vacancia          (m2)

Tasa de Vacancia      (%)

Observaciones 

Guanajuato

4.48

287,932

6.4

4.15

Querétaro

4.16

302,817

7.3

3.9

San Luis Potosí

2.31

106,035

4.6

4.19

Aguascalientes

1

48,036

5

4

Total

12

744,820

6.2

4.01

 

En absorción neta, durante 2018, Querétaro y Guanajuato encabezaron demanda de espacios con más de 300 mil m², respectivamente.

 

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Integración de oferta

De acuerdo con un análisis de la correduría CBRE, en todo el Bajío existe un inventario de espacios industriales de 11.89 millones de metros cuadrados (m²) entre Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes, con cifras al cierre de 2018.

La oferta más importante de la región la concentran Guanajuato, con 4.4 millones de m² (37% del total);  muy cercano se ubica Querétaro, con 4.1 millones de m2 (35%) de inventario total. Entre ambas entidades concentran 72% del inventario del Bajío.

También con cifras del año 2018, en cuanto a la absorción neta que se registró la región, Querétaro y Guanajuato encabezaron la demanda de espacios con poco más de 300 mil m² respectivamente.

La correduría reportó que durante el año pasado, la entidad fue la que más oferta nueva incorporó, con 43% de los poco más de 800 mil m² de toda la región, es decir, poco más de 340 mil m2 a través de la incorporación de 22 espacios industriales. Ello explica el por qué la entidad tiene la tasa de vacancia más elevada de la región con 7.3% al cierre de marzo del año en curso.

 

CLASIFICACIÓN DE SUB Mercados Industriales en Querétaro

Submercado

Total Disponible (m2)

T1 2019 Actividad en Arrendamiento (m2)

Tasa de Disponibilidad (%)

Construcción (m2)

Renta de Salida Promedio Clase A
(dólares/m²/mes)

Renta de Salida Promedio Clase B (dólares/m²/mes)

Autopista México-Querétaro

196,666

25,926

8.36

105,014

4.03

3.29

Autopista Querétaro-San Luis Potosí

39,879

43,580

2

60,494

4.38

3.77

5 de Febrero

26,591

-

4.93

-

4.2

3.85

Zona Aeropuerto

122,341

7,214

9.02

19,056

4.03

3.59

Total Querétaro

385,478

76,722

6 (PROMEDIO)

184,564

4.16

3.62

 

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Inicio de año prometedor

En contraste con la perspectiva general de desaceleración de la economía del país, incertidumbre y posibles disminuciones en la inversión, “el inicio de año para la entidad refleja un crecimiento con nuevas inversiones y empresas que llegan a  instalarse”, señaló por su parte un análisis de Cushman & Wakefield (C&W).

Apuntaron que de acuerdo con la presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), María Elena Herrera Oceguera, “se prevé un crecimiento de 15% en la demanda del tipo de suelo industrial en comparación con 2018”.

En la entidad se contabilizan más de 45 parques y las zonas industriales que se ubican principalmente en los municipios de El Marqués, Querétaro, Colón, Corregidora y San Juan del Río, todos ellos con excelente conexión con el Aeropuerto Intercontinental de Querétaro.

De acuerdo con el Anuario Económico del estado 2018, los 45 parques y zonas industriales de Querétaro se concentran mayormente en el área metropolitana; en los municipios de El Marqués se ubica la mayor proporción (19), seguido de los de Querétaro (11), Colón (cinco), Corregidora, San Juan del Río (con cuatro cada uno), Huimilpan y Cadereyta de Montes (con uno, respectivamente).

C&W apunta que a diferencia del año pasado, cuando se tuvo en el primer trimestre una absorción de 32 mil 528 m² 2019 inicia con una absorción total de 59 mil 449 m² de edificios clase A.

Sobre la renta de salida indicaron que promedió 4.16 dólares por m² al mes, lo cual es un indicativo del crecimiento previsto para inversiones dentro del estado que se está dando, a pesar de las cuestiones de incertidumbre vinculadas a la llegada del nuevo Gobierno Federal.

“Observamos que el crecimiento para Querétaro se está dando debidamente y prevemos para los siguientes trimestres la entrega de nuevas naves de inventario y la llegada de más empresas que quieren instalarse en un estado que ofrece todas las facilidades para operar óptimamente”, aseguró.

 

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La renta de salida promedió 4.16 dólares por m² al mes, indicativo del crecimiento de las inversiones.

 

Recuperación palpable

La renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) y la guerra comercial entre Estados Unidos y China, fueron los principales factores que afectaron el buen desempeño del mercado de parques industriales durante 2018. Una vez que se llegó a término la negociación del TLCAN, se disiparon mucho los riesgos y se reactivó la inversión en el sector.

Al respecto, CBRE considera que la recuperación del mercado del Bajío ha iniciado lentamente, a diferencia de lo que está sucediendo en los mercados de la frontera norte, donde no sólo los indicadores de demanda reportan números positivos sino que los usuarios que activamente buscan espacios en el mercado indican incluso un incremento.

“En el caso del Bajío, por primera vez desde que CBRE inició su medición, hemos registrado bajas en los precios promedio de salida, especialmente en el mercado de Querétaro que tiene la vacancia más alta de entre los principales mercados en el país, con 7.3%”.

 

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En el primer trimestre de 2019, Querétaro se colocó como el segundo corredor con mayor demanda de la región con cerca de 14 mil m2, asimismo registró un incremento en el inventario del 8.2%, con respecto al primer trimestre de 2019 (1T19), ello lo coloca en la segunda posición con un inventario de 4.16 millones de m². Al cierre de marzo pasado, reportó una tasa de vacancia de 7.3% determinado por 302 mil 817 m² disponibles que determinaron un precio de salida (renta) de 3.9 dólares por m² al mes.

Marco Antonio del Petre Tercero, secretario de Desarrollo Sustentable de Querétaro aseguró que los 45 parques representan 4 mil hectáreas. Asimismo, indicó que el estado cuenta con siete nuevos parques industriales en desarrollo, los cuales utilizarán mil hectáreas de espacio, por lo que el estado llegará a 5 mil hectáreas de inventario.

Explicó a los medios de comunicación que la construcción de los nuevos parques industriales se llevan a cabo en espacios cercanos al Aeropuerto Internacional de Querétaro (AIQ), en los municipios El Marqués y Colón, y prevé que inicien operaciones a lo largo de 2019 y durante el  próximo año. También hay dos proyectos en Pedro Escobedo y otro número similar en San Juan del Río.

De la misma manera, el titular de Sedesu señaló que los espacios industriales aglutinan 1,600 empresas, que en su conjunto general el 40% del Producto Interno Bruto de toda la entidad. Agregó que los municipios donde existe un mayor potencial de desarrollo de complejos industriales son El Marqués, Colón, San Juan del Río y Querétaro.

Estas cifras demuestran la importancia productiva, de inversión y laboral de este segmento inmobiliario. 

 

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Texto Jesús Arias

Foto: FINSA / PARKS / AEROTECH / Aerotech Industrial Park / Bombardier Aerospace / PARQMEX CELAYA. All rights reserved / PARKS /