El tiempo permite la creación de grandes ciudades, las cuales a través de distintas épocas se van transformando, modernizando, revitalizando, se vuelven eficientes o bien, se convierten en un caos. 

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Real Estate,Real Estate Market &amp;amp;Lifestyle,Real Estate México,Jorge Gamboa de Buen,Necesario reinventar los modelos de desarrollo inmobiliario, JORGE GAMBOA DE BUEN<br />Director de Desarrollo de Negocios de Fibra Danhos,con más de 43 años de experiencia en temas inmobiliarios JORGE GAMBOA DE BUEN
Director de Desarrollo de Negocios de Fibra Danhos,con más de 43 años de experiencia en temas inmobiliarios

El tiempo permite la creación de grandes ciudades, las cuales a través de distintas épocas se van transformando, modernizando, revitalizando, se vuelven eficientes o bien, se convierten en un caos. Algo similar sucede con su célula más importante: El desarrollo inmobiliario, que, hoy en día, transita por un ciclo de agotamiento luego de 30 años de crecimiento y todo parece indicar que se está preparando para iniciar un nuevo modelo de desarrollo.

El presente ensayo tiene como objetivo explicar, primero, el auge del desarrollo inmobiliario en México de 1990 a la fecha; segundo, que este exitoso modelo ya presenta síntomas de agotamiento, por lo que será necesario modificar algunas de sus características en función de nuevas realidades que aquí se describen.

Finalmente, se proponen una serie de atributos sobre una nueva visión que la industria inmobiliaria debería tomar en cuenta para su crecimiento futuro.

 

 

Era de modernización

La industria inmobiliaria se convirtió en una de las ramas económicas más dinámicas de los últimos treinta años. Ello como consecuencia del bono demográfico y las demandas de vivienda, empleo, abasto, educación y entretenimiento, aunadas a políticas públicas de fomento a la inversión; la existencia de una generación muy competitiva de desarrolladores inmobiliarios y la aparición de mecanismos financieros institucionales.

El impulso modernizador del gobierno de Carlos Salinas de Gortari (1988-1994), concretado con la apertura económica y la firma del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), se combinó con una serie de factores positivos que crearon el círculo virtuoso que transformó a la industria inmobiliaria en México y fueron:

 

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Real Estate,Real Estate Market &amp;amp;Lifestyle,Real Estate México,Jorge Gamboa de Buen,Necesario reinventar los modelos de desarrollo inmobiliario, Mejoras urbanas que fomentan la movilidad. Mejoras urbanas que fomentan la movilidad.

A partir de dichas condiciones se creó este círculo virtuoso que alcanzó a durar tres décadas −de 1990 a 2020−, y que solo fue interrumpido por el error de diciembre en 1994 y por la quiebra de la estadounidense Lehman Brothers en 2008. Ambas crisis, la primera de origen local y la segunda global, detuvieron momentáneamente la expansión de la industria inmobiliaria; sin embargo, no afectaron de manera definitiva sus variables fundamentales.

Con algunas excepciones notables, las empresas inmobiliarias mexicanas salieron bien libradas –algunas incluso fortalecidas– de ambas crisis.

Esta impresionante expansión de la industria, además de crear millones de empleos, impulsar a cientos de miles de empresas proveedoras de materiales, tecnológicas y de servicios –como de abogados, contadores, arquitectos, ingenieros–, y también a constructoras de todo tamaño, transformó y modernizó las ciudades mexicanas. Para dar una idea de la escala de esta transformación, baste decir que la superficie construida en los últimos treinta años en la Ciudad de México (CDMX) es varias veces superior a la que había sido edificada en los 500 años anteriores.

 

Durante este periodo, los proyectos inmobiliarios fueron evolucionando de manera muy rápida. Su tamaño creció en forma exponencial. En los 90, un edificio con 30 mil metros cuadrados (m²) de construcción parecía muy grande y arriesgado. En años recientes, por el contrario, es común ver conjuntos urbanos de más de medio millón de metros cuadrados construidos.

El tipo de producto también cambió. El primer conjunto moderno de usos mixtos, Reforma 222, fue edificado a principios del siglo XXI y ahora es muy común ver desarrollos de este tipo no solo en la CDMX, sino en todas las grandes ciudades del país. La sofisticación de los proyectos también se incrementó de manera notable comenzando por la contratación de buenos arquitectos mexicanos y extranjeros.

La Torre Mayor, desarrollada por el grupo canadiense Reichman, cambió para bien los paradigmas de construcción de edificios de oficinas en el país.

La apertura comercial que trajo el TLCAN también propició una nueva mentalidad y mayor competencia, lo que se reflejó en productos de mucha mayor calidad. No hay más que comparar entre los centros comerciales, los edificios de departamentos o las oficinas que se construían en los 70 y 80, con los desarrollos de 1990 y hasta ahora en la Ciudad de México.

Si la misma comparación se hace en ciudades de provincia el contraste es aún mayor. Incluso, ciudades como Guadalajara o Monterrey no tenían un centro comercial moderno y muy pocos edificios de oficinas eran mayores a tres o cuatro pisos.

Este boom inmobiliario se vio acelerado por la llegada de fondos institucionales y la creación del Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) en el sexenio del presidente Ernesto Zedillo (1994-2000).

En la medida que las Administradoras de Fondos para el Retiro (Afores) fueron captando recursos y se les permitió invertir parte de ellos en el sector inmobiliario, a través de instrumentos como los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD´s) y eventualmente las Fibras, se resolvió la falta crónica de financiamiento que lastraba al sector.

 

La apertura comercial que trajo el TLCAN propició una nueva mentalidad y mayor competencia, reflejándose en productos de mejor calidad.

 

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Acción comunitaria

Este explosivo crecimiento en las ciudades medias y las zonas metropolitanas del país rebasó, en la mayoría de los casos, a los aparatos institucionales encargados de regular el desarrollo urbano y desató conflictos entre desarrolladores, las comunidades aledañas a la construcción y las Organizaciones no Gubernamentales (ONG´s) que fueron surgiendo para defender el medio ambiente urbano.

Ante la falta de capacidad de las autoridades locales frente a la dinámica de la industria inmobiliaria, se generó la percepción en la comunidad –no exenta de razón en muchos casos– de que esta última tomaba el control del desarrollo urbano en algunas ciudades o zonas de ciudades.

A lo largo de los años, esto generó la radicalización de organizaciones sociales, algunos medios y líderes de opinión, incluso de muchos funcionarios, y propició la creación de organismos de protección del interés común como la Procuraduría Ambiental y de Ordenamiento Territorial (PAOT) de la CDMX.

Adicionalmente, la fragmentación política que se ve en todo el país, pero sobre todo en la CDMX, donde la apertura democrática permitió la elección de jefes delegacionales (ahora alcaldes) que acabaron teniendo muy poca coordinación con el gobierno central y hasta rivalidad cuando los gobernantes son de distintos partidos.

También la creación de nuevos entes públicos que surgen para regular problemas reales o percibidos diluyen las responsabilidades de los políticos y los servidores públicos, enreda la normatividad –en ocasiones, alcanzando grados en que algunas normas se contraponen y encarecen– y alarga los tiempos de gestión.

 

Importante desarrollar nuevos proyectos con baja emisión de carbono.

 

Corrupción y parálisis

La corrupción también contribuyó a dañar la imagen de la industria inmobiliaria. Desarrolladores sin escrúpulos, coludidos con funcionarios de alto nivel para la construcción de proyectos que a todas luces no cumplían con densidades, alturas y usos, desprestigiaron a los empresarios serios. Como ejemplo, baste decir que en la CDMX hay edificios clausurados desde hace años por carecer de licencias y permisos expedidos correctamente, y que el Secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México (Seduvi) del gobierno anterior tiene una orden de aprehensión y se encuentra prófugo.

Lo anterior ha generado, además del desprestigio de toda una industria, una parálisis en la toma de decisiones de los nuevos funcionarios y la sobrerregulación que es la reacción natural de la burocracia cuando enfrenta problemas.

 

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Real Estate,Real Estate Market &amp;amp;Lifestyle,Real Estate México,Jorge Gamboa de Buen,Necesario reinventar los modelos de desarrollo inmobiliario, Torre Manacar, CDMX. Torre Manacar, CDMX.

 

Nuevo ecologismo

La contaminación del aire en muchas ciudades del mundo y particularmente en la CDMX prendió las alarmas en los ochenta, lo que obligó a tomar medidas que en su momento fueron eficaces: Retirar el plomo de las gasolinas, incorporar convertidores catalíticos al escape de los autos, motores más eficientes, verificación de emisiones periódicas, cierre de refinerías y fábricas, sustitución de combustóleo por gas natural en termoeléctricas, entre otras.

Estas acciones resultaron eficaces y su efecto duró hasta la primera década del siglo XXI, cuando los efectos del calentamiento global comenzaron a ser evidentes e irrefutables, lo que generó una nueva y diferente conciencia ecológica sobre todo en las generaciones más jóvenes. Nadie representa de mejor manera estas demandas que Greta Thunberg, la famosa adolescente sueca.

En pocos años, muchas de las actividades humanas estaban siendo profundamente cuestionadas: ¿Cómo nos movemos? ¿De dónde viene la energía? ¿Qué comemos? ¿Qué hacemos con nuestros desechos?

La mayoría de estas preguntas afectan directamente a las ciudades y rápidamente comenzaron a ser enarboladas por ONG´s y otros colectivos sociales. Las redes sociales contribuyeron a difundir los temas –no siempre de manera certera–, y a alimentar a estos grupos otorgándoles un poder de convocatoria y organización que antes era imposible de lograr.

La reacción social ante estas preocupaciones es sumamente variada, ya que va desde propuestas absolutamente irracionales hasta procesos de reflexión más profundos.

Por ejemplo, en nombre del cuidado ambiental, algunas organizaciones vecinales se oponen a la construcción de nuevas viviendas en zonas centrales de las ciudades, sin tomar en cuenta que eso es lo que se necesita para aminorar el aumento en el precio de las habitaciones y el desplazamiento de las familias más pobres hacia la periferia, en donde su calidad de vida se deteriora y su huella de carbono aumenta por los largos traslados al empleo o la educación.

En el otro extremo hay una genuina preocupación en algunos gobiernos de ciudades –no en México– por encontrar la forma de reducir el impacto ambiental de los centros urbanos. Claramente las mayores oportunidades estarán en el consumo de energía de los edificios y las infraestructuras, así como en la movilidad, en donde además se puede mitigar el impacto negativo de los traslados en la calidad de vida de los habitantes.

La nueva realidad está cambiando la percepción de todos: Comunidades, gobernantes, legisladores, reguladores y las propias industrias del automóvil, construcción e inmobiliaria.

Más marcadamente los hábitos sociales: Los millennials.

Ya es común decir que los millennials, la generación nacida entre 1981 y 1993, son menos consumistas que sus padres, los baby boomers. Sea por un cambio cultural como algunos sugieren o por la falta de empleos bien remunerados como aseveran otros, la única certeza es que los cambios tecnológicos, las redes sociales y el enojo de amplios sectores de la población por la desigualdad y falta de oportunidades, están cambiando −de manera sorpresiva para muchos− el panorama político del planeta. La mayoría de estos cambios están sucediendo precisamente en las metrópolis..

Aunque todavía es difícil predecir lo que esta nueva manera de ver el mundo traerá para las ciudades –menos consumismo, menos autos, vivienda en renta y más pequeña, mayor movilidad entre ciudades–, lo que sí se puede anticipar es que no será como antes.

 

 

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Conclusiones

Queda claro que el modelo de desarrollo inmobiliario de los últimos años ya da señales de agotamiento. Los excesos de ciertos desarrolladores y la cada vez más evidente ausencia de gobiernos en control del proceso, aunados a la corrupción rampante y los nuevos paradigmas tecnológicos, ambientales y de cambio en los estilos de vida, obligan a repensar el modelo de desarrollo inmobiliario para los próximos años.

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Elementos para un nuevo modelo de desarrollo

Aunque es difícil predecir el futuro, existen ciertos elementos que necesariamente tendrán que estar presentes en cualquier desarrollo inmobiliario de cierta magnitud:

1.Transparencia en procesos de licencias y permisos

Buena parte de la desconfianza de las comunidades y los medios, así como las oportunidades de corrupción, se da por la profusión de normas, leyes y reglamentos que aplican al desarrollo inmobiliario y por la multiplicidad de entes gubernamentales que las administran, lo cual diluye la responsabilidad.

Resolver este tema les corresponde fundamentalmente a los gobiernos locales, incluyendo el caso particular de la Ciudad de México.

Es absolutamente necesario simplificar y aclarar las normas y procedimientos de otorgamiento de licencias y permisos de uso del suelo, ambientales, de protección civil y de construcción. Con ello se logrará una simplificación administrativa que favorecerá la inversión y una mayor transparencia en los procesos.

El uso de Tecnologías de la Información hace perfectamente posible conocer todos los datos de un proyecto en tiempo real. Son los intereses ilegítimos y los cotos de poder burocráticos los que han impedido lograr la transparencia que la sociedad justamente demanda.

También debe recuperarse el control de todo el proceso de otorgamientos de licencias y permisos por un único ente responsable.

En el caso de la CDMX, las disposiciones de la nueva Constitución bien aplicadas en la creación del Instituto de Planeación podrían resolver este problema.

 

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2.Mejor comunicación con comunidades y grupos de interés

Los habitantes de las ciudades mexicanas, sobre todo de las más grandes, han perdido gran parte de su calidad de vida en las últimas décadas. Atrás quedaron las ciudades seguras, con aire limpio y sin congestión, en donde además los impuestos y el costo de los servicios eran muy bajos.

Esta pérdida notoria de calidad de vida, aunada a un creciente activismo y capacidad de organización de la sociedad civil, ha causado que en cualquier proyecto público o privado de cierta magnitud se presente la oposición vecinal.

Además, en los últimos años, el uso de las redes sociales ha potenciado la capacidad de organización social, aunque también ha creado nuevos problemas como las fake news y el anonimato de muchos de los opinadores.

Ante esta nueva realidad, los distintos gobiernos –a los que tocaría intermediar las relaciones entre desarrolladores y comunidades–, han abdicado cada vez más de esta responsabilidad y la han dejado en manos de los empresarios.

El tema no es menor y debe ser abordado con mucha seriedad, ya que algunos proyectos importantes han tenido que abortar por conflictos con las comunidades circunvecinas.

Cada vez más, las empresas inmobiliarias tendrán que contar dentro de sus estructuras con personal capacitado para mantener una interlocución con distintos grupos.

 

Resolver los temas de transparencia y corrupción corresponde a los gobiernos locales.

 

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La primera condición para tener éxito en un dialogo con una o varias comunidades, es que no puede existir una agenda oculta. Los proyectos deben mostrarse de manera clara, explicando su apego a la normatividad que, en proyectos grandes, es compleja y difícil de comunicar.

En segundo lugar, es necesario entender la estructura de los grupos inconformes. Los verdaderos vecinos del proyecto que necesariamente saldrán afectados, por lo menos durante la construcción, deben recibir un tratamiento empático tomando todas las medidas posibles para reducir sus protestas. Por ejemplo, hace unos años, un inmobiliario canadiense colocó ventanas con cristal doble en edificios cercanos a su obra con el fin de aminorar el ruido de la construcción.

Sin embargo, también habrá un segundo grupo, que son aquellos vecinos –que suelen ser la mayoría– que se han mal informado y tienen preocupaciones irracionales sobre el desarrollo, como que se van a dañar sus casas; que se van a acabar el agua y la electricidad, etc. A estos hay que llevarlos con expertos reconocidos en estructuras y mecánica de suelos para que despejen sus dudas; una vez convencidos, dejarán de sumarse a los radicales.

El tercer grupo son los radicales miembros de ONG´s, activistas, enemigos del alcalde o del partido en el poder. Incluso a veces enemigos de la empresa o de alguno de los directivos. Éste no va a ceder porque –aunque lo enmascaran– sus intereses son políticos o económicos. Además, nunca se les va a convencer, son los que suelen tener contactos con los medios y también suelen ser muy hábiles en el manejo de las redes sociales.

Real Estate,Real Estate Market &amp;amp;Lifestyle,Real Estate México,Jorge Gamboa de Buen,Necesario reinventar los modelos de desarrollo inmobiliario, Las torres muy altas deberán ubicarse en corredores específicos. Las torres muy altas deberán ubicarse en corredores específicos.

Con algunos se puede pactar en términos honestos, aunque políticos. Con otros no, salvo que se incurra en actos de corrupción, que es algo en lo que un desarrollador serio e institucional nunca debe ceder. Pero al perder el apoyo de los otros dos grupos, con un manejo político y de comunicación inteligente, podrán ser sobrepasados.

Pasada la etapa del rechazo absoluto al proyecto, se deberá mantener una interlocución con los vecinos para evitar que un accidente, un malentendido o una acción política los vuelva a poner en contra.

También, durante toda la duración de la obra, será necesario mantener una comunicación permanente con las autoridades locales, que en ocasiones reaccionan mal ante los problemas que necesariamente se presentarán en el transcurso de la construcción.

 

3.Proyectos más sensibles al entorno urbano

Son las autoridades quienes tienen la obligación y la responsabilidad de planear y dirigir el desarrollo urbano; como parte de éste, al desarrollo inmobiliario. Lo anterior debería ser relativamente fácil, debido a que éste siempre se conduce por los cauces legales y normativos.

La justa e inteligente asignación de usos del suelo, densidades y alturas, espacio abierto y reglas de imagen, accesibilidad, integración a la ciudad y donación de equipamientos, todo se puede realizar a partir de la legislación y los instrumentos existentes.

El estado no puede abdicar de esta función de control, pero la debe administrar sin dañar el crecimiento económico, con honestidad y eficacia, recuperando el control y la credibilidad perdidos por la corrupción y la arrogancia.

Además, los desarrolladores inmobiliarios requieren demostrar cierta autocontención y generosidad con la ciudad que, finalmente, es de todos. Hay que pensar en el largo plazo: Una urbe más bella y que funcione mejor, será más valiosa.

Los desarrollos inmobiliarios deberán ser consecuentes con estas ideas. Muchas veces la densidad permitida simplemente es excesiva en la realidad concreta de un terreno. Las torres muy altas son parte integral de cualquier ciudad contemporánea, pero deben ubicarse en corredores específicos o en predios aislados con buenas características de tamaño y forma.

Construir edificios muy altos que colinden con construcciones bajas no es una buena política urbana. Los impactos de un desarrollo hacia el exterior deben ser bien evaluados y mitigados; aunque es al gobierno al que le toca hacerlo posible.

En muchos casos, los desarrollos pueden aportar espacios públicos o integrarse a la traza urbana con plazas y pasajes en lugar de puertas cerradas.

Los desarrolladores deben comprometerse con la buena arquitectura. Afortunadamente, en México hay grandes arquitectos de varias generaciones. Los edificios perduran más que sus dueños o constructores y su suma hace a la ciudad.

 

Real Estate,Real Estate Market &amp;amp;Lifestyle,Real Estate México,Jorge Gamboa de Buen,Necesario reinventar los modelos de desarrollo inmobiliario, Tivé Bosque Real, Estado de México. Tivé Bosque Real, Estado de México.

 

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4.Proyectos más adecuados a las nuevas realidades del deterioro ambiental

Ante la nueva conciencia ambiental, también los desarrolladores de proyectos inmobiliarios deben tomar medidas que no solo sean un cambio de discurso.

Si en general partimos de la premisa cierta, de que la concentración humana en ciudades es más eficiente ambientalmente que la dispersión, hay una primera evaluación positiva.

Sin embargo, es necesario aumentar la eficiencia ambiental de las ciudades minimizando sus impactos y ampliando sus ventajas.

Una buena parte de esta responsabilidad les toca a los gobiernos; por ejemplo, en lo referente a movilidad o abasto de agua. Pero también los edificios pueden evitar más sus impactos y contribuir a más eficiencia.

Hasta ahora la evaluación y certificación ambiental más usada en México es la Leed norteamericana (en Europa existen otras). Este método, aunque complejo y costoso, es eficiente. Sin embargo, por dichas características, prácticamente solo se aplica a edificios grandes y lujosos, fundamentalmente de oficinas.

Al final, el objetivo es reducir la huella de carbono y eso se logra consumiendo menos energía o energía más limpia. Algunas de las medidas son de sentido común; por ejemplo, los conjuntos urbanos de usos mixtos reducen los desplazamientos, al permitir que la gente que trabaja en un lugar resuelva sus necesidades básicas –incluso vivir– sin traslados.

También el mejoramiento de banquetas que permitan caminar mayores distancias y la adecuación inteligente de ciclovías, permiten, con poca inversión, reducir la contaminación producida en los necesarios movimientos.

Reforestación de suelos, control de incendios y una política más estricta con la industria a la que se ha dejado un poco olvidada, cargando toda la responsabilidad al transporte y al auto privado, son temas que deben mantenerse; incluso aunque sus resultados nunca serán todo lo espectaculares que les gusta a los políticos.

En la mayoría de los casos, la eficiencia ambiental requiere mayor inversión inicial y muchas veces también en la operación; aun cuando, en ocasiones, menores consumos (de agua o electricidad) contribuyen con el tiempo a reducir el costo.

Otras medidas corresponden a un buen diseño arquitectónico, como la reducción del uso de aire acondicionado en un edificio de oficinas, si se permite una buena ventilación natural.

La organización de las comunidades de usuarios de un proyecto grande de oficinas, comercial o mixto, permite mejoras sustanciales. Por ejemplo, fomentando el uso de la bicicleta, el car pool o el uso de otras aplicaciones de movilidad.

En algunos casos y países se comenzaron a perfilar soluciones más radicales, por ejemplo, la construcción de edificios altos de madera.

 

Real Estate,Real Estate Market &amp;amp;Lifestyle,Real Estate México,Jorge Gamboa de Buen,Necesario reinventar los modelos de desarrollo inmobiliario, Reforma 432. Reforma 432.

 

Los desarrollos de usos mixtos reducen los desplazamientos, al permitir que la gente trabaje, resida y resuelva necesidades básicas sin traslados.

 

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5.Desarrollos de vivienda asequible

Un problema severo de la ciudad contemporánea es el encarecimiento de la vivienda, de tal forma que no solo impide a la gente de menores recursos vivir en ellas, sino que aleja a los hijos de familias que ya vivían ahí; peor aún, en casos extremos expulsa a individuos y familias que han habitado toda su vida en un barrio o colonia, consecuencia del fenómeno conocido como gentrificación.

Finalmente, se trata de un desbalance entre la demanda y la oferta, que termina por subir los precios de la renta o venta de casas y departamentos, afectando a la población de menores recursos.

Por ejemplo, la CDMX lleva varias décadas en las que se produce menos vivienda de la requerida por la demanda. Ésta se compone de la formación de nuevos hogares, por la evolución de la demografía; de la nueva composición de las familias que pueden ser más pequeñas o con divorcios; y del rezago ancestral de vivienda de mala calidad que debe ser mejorada o sustituida; a esta última se debe de sumar la que paulatinamente se destruye o daña de manera irreparable por los sismos.

Todo este fenómeno descrito ha propiciado el encarecimiento de la vivienda, que termina por expulsar a individuos y familias a las alcaldías y municipios de la periferia, con la consiguiente pérdida de calidad de vida y aumento en el costo económico, en tiempo y ambiental de los traslados.

La política de vivienda es absoluta responsabilidad del Estado, con una combinación entre políticas federales y locales. En primer lugar, se debe entender que las moradas conforman un sistema en el que cada sector de la población debe contar con oferta; si esto no es así, se desequilibra el sistema, siempre en detrimento de los sectores más pobres.

Es decir, si los jóvenes universitarios que empiezan a independizarse y que cuentan con un cierto ingreso no encuentran oferta de vivienda en las zonas donde sus familias han vivido tradicionalmente, buscarán en otros sitios céntricos deteriorados, al crear un nuevo mercado (basado en la demanda) elevarán los precios, expulsando a familias que probablemente han vivido 40 o 50 años en la zona a la periferia, iniciando un proceso de gentrificación que, una vez que toma fuerza, es imposible de detener.

Por ello, la única manera de detener el incremento de precios es tener políticas de uso del suelo, de densificación selectiva y de eficiencia en el otorgamiento de licencias que amplíe la oferta a través de un sector privado, pero afortunadamente muy dinámico para los grupos que no necesitan subsidio; aunque sí créditos hipotecarios, los cuales han sido abundantes en los últimos años.

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a la eficiencia de las grandes ciudades.

Otro tema son los sectores de la población que requieren algún subsidio y que sucede en todas las ciudades del mundo. Aquí le corresponderá al gobierno federal y a las instituciones de seguridad social, como el Infonavit, aportar subsidios focalizados; es función de las autoridades locales diseñar e instrumentar mecanismos para liberar suelo o densidades, así como asignar dichos subsidios para evitar que vayan a dar a quien no los necesita.

Programa como el de vivienda asistida ha comprobado ser exitosos en muchas ciudades; se trata de proyectos que se venden en el mercado, subsidiando un porcentaje de vivienda asequible.

También pueden diseñarse esquemas más ambiciosos para elevar la oferta de manera drástica. Por ejemplo, permitir que en toda la ciudad se pueda construir sin licencia y sin pago de derechos o impuestos una vivienda por lote. Esta nueva residencia puede ser producto de una subdivisión de la existente o ser nueva, construida en el jardín o en la azotea.

Si el 10% de los lotes se acogieran a esta disposición se crearían 200 mil nuevas viviendas en toda la ciudad en muy poco tiempo. 

 

Empresas con mayor responsabilidad social

En algunos países desarrollados comienza a permear una nueva ética empresarial. Las empresas no solo deben velar por el interés legítimo de sus propietarios y accionistas, sino también de sus clientes y empleados, además de tener también preocupación por el medio ambiente. Las compañías inmobiliarias no pueden quedarse atrás, pero tampoco pueden actuar solo de manera formal sin hacer cambios profundos.

Apegarse a los principios aquí expuestos será un primer paso, pero será necesario establecer estrategias claras para conquistar una mejor evaluación por parte de la sociedad.

 

Epidemia COVID-19

Mientras se desarrollaba el presente trabajo, surgió en China la pandemia del nuevo Coronavirus (Covid-19) que ha puesto en jaque los sistemas de salud y las mayores economías del mundo, teniendo como campo de batalla a las ciudades, sobre todo, aquellas con un mayor número de habitantes.

No quedan claros los cambios sociales y económicos que el imprevisto fenómeno traerá, pero necesariamente modificará los procesos y los productos del desarrollo inmobiliario. Entonces las propuestas aquí descritas probablemente cobrarán más vigencia.  

 

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Texto:Jorge Gamboa de Buen

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