Adaptarse rápidamente, invertir en tecnología e innovar en el concepto de experiencia de compra marcará la diferencia en un entorno donde las tendencias globales llegan cada vez más rápido y donde el consumidor mexicano exige, cada día más, una propuesta de valor a su altura.
De acuerdo con el reporte Insight 2024 de CBRE México, el país cerró el año 2024 con un incremento de 1.1% en el inventario de centros comerciales con superficies mayores a 10 mil m², incorporando más de 286 mil m² de nueva área rentable.
Con un inventario nacional que alcanza ya los 25.4 millones de metros cuadrados, los centros comerciales se han consolidado como uno de los pilares fundamentales del sector inmobiliario comercial en México. De este total, el 29% se encuentra en la CDMX y la Zona Metropolitana, seguida de la región Centro con un 20%, destacando la importancia de estos mercados para la dinámica del retail nacional.
Panorama en México
El sector de centros comerciales en México sigue creciendo y transformándose, impulsado por cambios en el consumo, tecnología y sostenibilidad. En 2024, el inventario superó los 25.4 millones de m², con un aumento de 286 mil m².
La Ciudad de México concentra el 29% del total.
Destacan los proyectos de usos mixtos (40%) y Lifestyle Centers (32%), reflejando la demanda por experiencias integradas. La IA mejora operaciones y personalización, mientras que la omnicanalidad responde al auge del comercio electrónico, que alcanzó un billón de pesos. La sostenibilidad y tecnologías emergentes serán claves para la competitividad futura.
Crecimiento regional y nuevas incorporaciones
Durante 2024, la región centro y el noroeste lideraron la incorporación de nueva oferta, concentrando el 71% del área rentable agregada. En particular, la primera aportó 156 mil m² y la segunda 63 mil m², en su mayoría bajo el concepto de Power Centers, centros diseñados para compras cotidianas y de conveniencia.
La CDMX y su Zona Metropolitana, por su parte, mantienen un inventario de 7.4 millones de m², equivalente al 29% del inventario nacional. Además, presentan una actividad relevante de construcción con más de 100 mil m² en nuevos proyectos, muchos de ellos dentro de esquemas de usos mixtos, donde la combinación de comercio, oficinas y, en ocasiones, vivienda, se vuelve una propuesta atractiva para un mercado urbano en constante transformación.
El dinamismo en construcción también se reflejó en la región centro, con 115 mil m² en proceso, y en la región Metropolitana, con 109 mil m². En conjunto, estas zonas representan el 74% del área rentable en construcción a nivel nacional.
Este crecimiento, sin embargo, ocurre en un contexto donde la diversificación de ingresos y la innovación en el portafolio de productos, como señala el Retail CEO Confidence Index de EY para América Latina, se han vuelto elementos estratégicos para mantener la competitividad frente a consumidores más exigentes y un mercado más digitalizado.
La evolución de los conceptos comerciales
Uno de los cambios más relevantes en el mercado ha sido el avance del concepto de usos mixtos, que concentra el 40% de la construcción nueva, principalmente en la región Metropolitana. Este modelo responde a la necesidad de crear espacios más integrados y eficientes, donde las personas puedan vivir, trabajar y consumir en un mismo entorno.
Por otro lado, los Lifestyle Centers —desarrollos enfocados en ofrecer experiencias de compra, entretenimiento y gastronomía en ambientes abiertos y de alto nivel adquisitivo— representan el 32% de la construcción nueva, siendo especialmente relevantes en la región centro. Esta evolución del mercado refleja la creciente demanda de los consumidores por espacios que no solo ofrezcan productos, sino experiencias diferenciadas.
El formato de Power Centers también mantiene una presencia significativa, especialmente en regiones como el centro y el noroeste, donde se busca atender las necesidades cotidianas de los consumidores en ubicaciones estratégicas.
Adicionalmente, la adopción de Inteligencia Artificial (IA) está impactando la manera en que los centros comerciales diseñan y operan sus espacios. Según Globant, la IA ya transforma la experiencia del cliente, optimizando la personalización de las interacciones y mejorando la eficiencia operativa, lo cual representa una ventaja competitiva crucial en el entorno actual.
El impacto del comercio electrónico
A pesar del crecimiento sostenido de los centros comerciales físicos, el comercio electrónico en México continúa expandiéndose de manera notable. Según datos de CBRE, al cierre de 2024, el valor de las transacciones realizadas en sitios de comercio electrónico alcanzó más de 1 billón de pesos, un crecimiento anual del 26 por ciento.
Este avance ha obligado a los centros comerciales a evolucionar hacia modelos de omnicanalidad total, en los cuales la experiencia física y digital se integran de manera fluida. Esta tendencia coincide con lo señalado por la National Retail Federation (NRF), que destaca que la combinación de opciones en línea y en tienda —las llamadas compras híbridas— seguirá dominando las preferencias de los consumidores en 2025.
Así, tecnologías como la realidad aumentada, la recolección en tiendas de compras online y los sistemas de promociones digitales serán esenciales para garantizar una experiencia satisfactoria y aumentar la fidelidad del cliente.
La sostenibilidad transforma la experiencia de compra en espacios comerciales modernos.
Elementos clave
Inventario nacional
Más de 25.4 millones de m² en centros comerciales en México.
Crecimiento regional
71% del nuevo espacio está en el centro y noreste.
Usos mixtos
40% combina comercio, oficinas y vivienda.
Boom digital
El e-commerce superó 1 billón de pesos, creciendo 26% en un año.
Tecnología en retail
La Inteligencia Artificial redefine la experiencia de compra.
Sostenibilidad e innovación tecnológica
Otro factor de cambio en el mercado de centros comerciales en México es el creciente interés por la sostenibilidad y la eficiencia energética. Cada vez más proyectos incorporan diseño y materiales sostenibles, buscando certificaciones que respalden su compromiso ambiental, en línea con las expectativas de consumidores y las tendencias globales que, como señala EY, colocan al cambio climático y las cuestiones medioambientales como fuerzas disruptivas clave para el sector en los próximos años.
La Inteligencia Artificial también comienza a transformar el retail, no solo en la personalización de la experiencia, sino también en áreas operativas críticas. Según Globant, herramientas como chatbots inteligentes, predicción de demanda o automatización de inventarios, ya son utilizadas por líderes del sector como Walmart y Adidas para optimizar procesos y reducir desperdicios.
Asimismo, modelos como el "Compre ahora, pague después" y las promociones inteligentes basadas en IA —señaladas por el reporte de la NRF y de Ibotta Performance Network— están transformando las estrategias de marketing en el retail, permitiendo ofertas altamente personalizadas que impulsan la conversión y maximizan el retorno sobre la inversión.
Mirada al futuro
De cara a lo que resta de 2025, CBRE estima la incorporación de más de 162 mil m2 nuevos en centros comerciales, con áreas rentables que van de los 17 mil m² a los 49 mil m². Este crecimiento se dará en un entorno donde factores como la ubicación estratégica, la experiencia de compra diferenciada, la sostenibilidad y la integración tecnológica serán diferenciales clave.
El segmento de lujo también mostrará un crecimiento, impulsado por un mayor número de clientes internacionales y la demanda de experiencias exclusivas, en línea con la tendencia hacia una oferta retail más aspiracional y personalizada.
No obstante, los retos persisten. El auge del comercio electrónico, la evolución de las expectativas del consumidor y la necesidad de integrar tecnologías emergentes, como la IA generativa para mejorar la eficiencia operativa y la experiencia del cliente, serán aspectos críticos para quienes deseen mantenerse relevantes y competitivos.
Conclusión
El mercado de centros comerciales en México se encuentra en una etapa de transformación acelerada, donde el crecimiento del inventario camina de la mano de una profunda evolución en los formatos, las estrategias comerciales y los modelos de negocio.
La apuesta por los usos mixtos, la omnicanalidad, la experiencia de compra personalizada y la sostenibilidad, en combinación con la integración de nuevas tecnologías, marcará el futuro de un sector que, lejos de desaparecer frente al comercio electrónico, se reinventa para seguir siendo un actor central en la vida urbana y económica del país.
Con proyectos estratégicos en construcción y una fuerte incorporación de innovación, los centros comerciales mexicanos se posicionan para enfrentar los desafíos del nuevo consumidor y consolidarse como espacios de interacción, experiencia y valor para las próximas generaciones.
Texto:Felipe Gómez
Foto: REM
