En doce mercados industriales relevantes en América Latina, se detectó que durante el primer semestre del año el comportamiento industrial ha sido uno de los más resilientes, lo que se ve reflejado en que la mayoría de los mercados reportan una tasa de disponibilidad por debajo del 15% y una tasa promedio de la región en 8.2%.
Posterior a los primeros seis meses del año, se destacó que los desarrolladores deben buscar atender las características de esta demanda creciente para mantener los indicadores saludables, ya que mercados como los de Ciudad de México, Santiago, Sao Paulo y Rio de Janeiro demuestran la intensa actividad –superior a los 200 mil m²- que se produce entorno a la logística, producto de una sociedad cambiante en sus hábitos de consumo.
Actividad por mercado:
1.- Buenos Aires, Argentina. Durante el periodo, se realizó una reclasificación del inventario con la incorporación del submercado de CABA, con lo que el inventario de espacios Clase A de Buenos Aires cerró con 2,23 millones de metros cuadrados. La disponibilidad aumentó respecto al primer trimestre y cerró en 16,6% para el segundo trimestre de 2021. El valor de renta promedio presentó una leve recuperación, promediando los US$6,43/m²/mes con respecto al inicio del año.
2.- Sao Paulo, Brasil. Después de un cierre del 2020 con récords históricos en los indicadores de demanda y la absorción neta, en lo que va del año, cerró en 1.118 millones de metros cuadrados.
El inventario también aumentó, especialmente en las zonas más cercanas al centro de São Paulo como Cajamar, Guarulhos, Embu y Barueri, de alta demanda por su cercanía a la capital (hasta 40 km del centro de São Paulo). La tasa de desocupación tuvo un leve crecimiento en el segundo trimestre, al pasar de 12,8% a 13%, debido al nuevo inventario entregado y no ocupado en su totalidad; sin embargo, se mantiene entre los porcentajes más bajos desde 2014.
3.- Río de Janeiro, Brasil. El segundo mercado más grande de Brasil registró un volumen de entregas de 41 mil metros cuadrados en el segundo trimestre y, en lo que va del año, 92 mil m², con lo que el inventario Clase A alcanzó los 2,5 millones de metros cuadrados.
La tasa de desocupación cerró al alza, al pasar del 15,5% al 20,4%, consecuencia de la combinación del inventario entregado no ocupado y la devolución de espacios de uno de los inquilinos más importantes de este segmento. La absorción bruta cerró el trimestre en 65 mil m² y la absorción neta en -54 mil m².
4.- Santiago de Chile, Chile. Después del ya destacable aumento en la demanda observado en el segundo semestre del 2020, durante este semestre, la absorción alcanzó su mayor registro desde el 2013, el periodo de mejor desempeño del mercado de bodegas de Santiago. Los resultados del semestre muestran que el e-commerce ya no representa una tendencia pasajera, sino que es un cambio estructural en el modelo de comercialización y logístico de las empresas.
En un contexto de baja producción, es esperable un aumento de los precios de arriendo a mediano plazo en la medida que las empresas compitan por nuevas bodegas. Así, la demanda por terrenos industriales toma renovada importancia en un contexto en que otras categorías de producto –específicamente data centers y minibodegas- también compiten por posicionarse. Los mayores precios de venta y la presión que presenta para la rentabilidad de los proyectos son otros factores que podrían incidir en un aumento en los cánones de arriendo.
5.- Bogotá, Colombia. Aquí, los parques industriales tuvieron una reclasificación y seleccionando los comparables con la región. Se identificaron 28 parques industriales Clase A y seis Zonas Francas que componen el inventario competitivo con 2.3 millones de metros cuadrados. Las zonas francas se han constituido como polos para el progreso regional y desarrollo del país. La tasa de disponibilidad cierra en 17,7%, bajando casi un punto porcentual. La industria empieza a mostrar indicadores positivos: la absorción acumulada durante la primera mitad del año es de 55 mil 780 metros cuadrados, notablemente mayor a la registrada en el mismo periodo del 2020, que fue negativa.
6.- San José, Costa Rica. Presentan una recuperación importante en la ocupación de bodegas y se espera que esta se mantenga producto del ingreso de nuevas facilidades BTS. La industria de manufactura mostró una desaceleración en la culminación de los proyectos BTS que se habían estructurado desde el 2019.
La demanda por este tipo de facilidades se mantuvo pausada durante los seis primeros meses de la crisis; sin embargo, desde el mes de septiembre, se han retomado estas iniciativas y se ha reactivado la construcción de los inmuebles ya pactados, principalmente en los submercados del Coyol en Alajuela y la Lima de Cartago, naves industriales que estarán ingresando al mercado durante el presente año. Durante los últimos nueve meses, se ha apreciado una reactivación de la demanda que estaba pausada y la aparición de nuevos requerimientos de espacio industrial para manufactura.
7.- Guadalajara, México. Por su economía diversificada y atractiva al capital extranjero, se consolida como una región manufacturera, logística y tecnológica a nivel nacional. El mercado de Guadalajara dio un gran impulso en el actual trimestre, ya que duplicó en poco más de 100 mil m² su actividad con respecto al trimestre pasado. Lo anterior puede explicarse por varios factores: el primero, la ligera disminución de los precios promedio de renta; en segundo lugar, debido al impulso manufacturero y logístico de la región, y, finalmente, debido a la reactivación económica que se dio debido al cambio de semáforo epidemiológico en la entidad.
8.- Ciudad de México, México. El sector industrial se ha convertido en el más atractivo de los últimos años. Uno de los submercados más dinámicos no solo de México, sino de América Latina, corresponde al conformado por Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán (CTT). Dicho corredor conforma más del 50% del inventario industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, además de presentar los niveles de actividad más altos registrados en los últimos años.
9.- Monterrey, México. El mercado presentó una gran demanda de espacio Clase A. Los submercados que registraron la mayor cantidad de espacio comercializado fueron Apodaca y Santa Catarina con el 38,1% y 35,6%, respectivamente. En lo que va del año, la absorción bruta acumulada es de más de 396 mil m². El espacio en construcción registró un alza en comparación con el primer trimestre (369 mil m²) y con el mismo segundo trimestre de hace un año (375 mil m²), de más de 389 mil metros cuadrados. Santa Catarina y Ciénega de Flores son los submercados con la mayor cantidad de espacio en desarrollo con el 23,8% y el 20,6%, respectivamente. El precio de renta se mantuvo estable con respecto al trimestre anterior, registrando una cifra de US$4,22/m² por mes.
- Tijuana, México. El mercado acelera su crecimiento. La construcción retoma el paso, pero no suficientemente rápido para cumplir con la demanda. La disponibilidad llega a uno de sus puntos más bajos históricamente dado que hay pocos edificios terminados disponibles y los que se encuentran en desarrollo están arrendados antes de completarse. Esta tendencia ha continuado con la atracción de nuevos desarrolladores y FIBRAs que buscan llegar a la ciudad. Las zonas con más movimiento incluyen Alamar y el Blvd 2000, con varios proyectos y compañías nuevas estableciéndose en estas áreas por el gran beneficio de la infraestructura y acceso inmediato a California y Tecate.
11.- Ciudad de Panamá, Panamá. Al cierre del 2020, el mercado mostró signos de recuperación con un crecimiento moderado de la oferta, que se ubicó en 1,44 millones de metros cuadrados, una tasa de disponibilidad del 13,2% y una absorción neta interanual de 64 mil 671 m². Los precios de renta se mantuvieron estables al registrar US$ 8,13/m²/mes en la lista y US$7,02/m²/mes en el cierre, después de los períodos de negociación. Se espera que el 2021 registre mayor actividad consecuencia del aumento en el comercio electrónico y la logística, además de un inventario en proceso de más de 330 mil m² que en su mayoría corresponden a inmuebles BTS.
12.- Lima, Perú. En el primer semestre del año, la disponibilidad de espacios en almacenes prime mantiene la tendencia decreciente - que llega a niveles mínimos comparado con los últimos años- de 12.5%, debido a que las empresas del rubro logístico tuvieron mayor dinamismo. Durante este periodo, se registró una fuerte demanda de almacenes logísticos de alta gama, ubicados estratégicamente en las periferias de Lima, por empresas relacionadas a los rubros de alimentos, farmacéuticas y de e-commerce que buscan permanentemente la reducción en precios de renta. Se mantiene la proyección de entregar 187 mil m² para el 2021.
El análisis, realizado por elaborado por Diego León, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark, demuestra que la región latinoamericana ha demostrado ser resiliente a lo largo de su historia, y esta situación, derivada de las circunstancias de la emergencia sanitaria.
“Existe una potencial recuperación del mercado mundial, que influye positivamente en la reanudación de los flujos comerciales en América Latina y se estima que la actividad económica aumente durante los próximos doce meses, aunque todo depende de la velocidad de la aplicación de las vacunas; sin embargo, se continuarán observando inversiones en los sectores de comercio electrónico, logística, distribución, servicios y construcción”, señaló finalmente Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.
