Este nuevo fideicomiso estará enfocado en el segmento industrial del portafolio de FUNO, y representa una de las operaciones más esperadas en el mercado bursátil mexicano, tanto por su tamaño como por el contexto económico en el que se concretará.

La creación de Fibra Next responde a la intención de FUNO de segregar sus activos industriales en un vehículo especializado. La idea original contempló la incorporación de 7.5 millones de metros cuadrados (m²) de área bruta rentable (ABR), de los cuales 6.1 millones serían aportados por Funo y 1.4 millones por E-Group.

Sin embargo, la colocación sufrió una pausa crítica en noviembre de 2023, cuando el Servicio de Administración Tributaria (SAT) aún no había emitido el documento de “confirmación de criterio” que validaba a Fibra Next para operar bajo el régimen fiscal especial de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras).

Dicha autorización era indispensable para ofrecer los beneficios fiscales típicos de este tipo de instrumentos. La autorización llegó finalmente a finales de enero de 2025, lo que liberó el camino legal y fiscal para su colocación.

Condiciones de mercado y ajustes de estrategia

Pese a contar con la autorización del SAT desde principios de año, FUNO decidió esperar una mejor ventana de oportunidad, ante la volatilidad del mercado causada por la tensión arancelaria entre México y Estados Unidos y el entorno político-electoral en ambos países.

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“No puedes forzar el mercado; debes estar listo y esperar la ventana. Cuando se abre, hay que dar el golpe”, explicó en su momento Jorge Pigeon, vicepresidente de Mercados de Capital y Relación con Inversionistas de FUNO.

Originalmente el fideicomiso buscaba colocar entre 700 y 800 millones de dólares (mdd), sin considerar sobreasignación, y ahora los 10,000 mdp equivaldría a cerca de 500 mdd considerando un tipo de cambio de 19 pesos por dólar.

Un catalizador para el mercado bursátil

Con el inminente debut de Fibra Next, FUNO espera revalorar sus títulos que en lo que va de 2025 han tenido un repunte de 23.3%, hasta el 18 de junio. El fideicomiso apenas anunció el acuerdo para la internalización de su gestión, lo que hace suponer que Next nacerá bajo ese parámetro.

Además, la colocación reafirma la estrategia de FUNO de fortalecer su presencia en el sector industrial, que ha sido uno de los más dinámicos del mercado inmobiliario mexicano por el auge del nearshoring y el crecimiento del comercio electrónico.

Hoy en día FUNO construye 1.5 millones de metros cuadrados de área bruta rentable (ABR) que prevé concluir durante el 2025, pero desde finales del año pasado, Gonzalo Robina, director general adjunto del fideicomiso inmobiliario, declaró el objetivo de duplicar su portafolio industrial en cinco años (otros 6 millones de m²).

De acuerdo con su reporte financiero más reciente, correspondiente al primer trimestre de 2025, el portafolio industrial de FUNO está integrado por 181 propiedades con una ABR de 6.06 millones de m² y con una ocupación de 98.2 por ciento.