En España, cada vez más personas están comprando vivienda sin necesidad de pedir una hipoteca, una tendencia que no solo está cambiando la forma en que se adquieren propiedades, sino que también está generando importantes impactos en el mercado inmobiliario.

Según los últimos datos de portales inmobiliarios y del Instituto Nacional de Estadística español (INE), el 38% de las viviendas se compran al contado en 2025, una cifra récord impulsada por varios factores: Herencias, ahorros acumulados y el fuerte interés de inversores extranjeros.

Un fenómeno en crecimiento

Ciudades como Barcelona, Madrid y Málaga concentran buena parte de estas operaciones. En algunos barrios, un tercio de las compraventas ya se hacen sin financiación bancaria, lo que representa un cambio notable respecto a años anteriores, cuando la hipoteca era la norma.

Este cambio se debe, en parte, a nuevos perfiles de compradores:

• Personas que venden otra vivienda y reinvierten ese capital.
• Inversores, tanto nacionales como internacionales.
• Herederos con liquidez inmediata.
• Ahorradores que, tras años de rentabilidad bancaria baja, buscan invertir en ladrillo.

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¿De dónde viene el dinero?

Una de las principales fuentes de liquidez para estas compras son las herencias. En los últimos cinco años, el número de transmisiones patrimoniales ha crecido un 21%, y muchas incluyen propiedades o efectivo que luego se utilizan para adquirir nuevas viviendas.

También influye el aumento del ahorro familiar: Durante la pandemia, muchas familias redujeron sus gastos y aumentaron sus reservas económicas. El Banco de España estima que entre 2020 y 2022 el ahorro neto de los hogares creció un 6.3 por ciento.

A esto se suma la inversión extranjera: El 14% de las compras de vivienda en 2024 fueron realizadas por no residentes, en su mayoría británicos, alemanes, franceses y, cada vez más, latinoamericanos que buscan refugio patrimonial en España.

¿Qué impacto tiene?

El auge de las compras al contado tiene ventajas claras, como la agilidad en el cierre de operaciones y una menor exposición al endeudamiento. Además, permite a los compradores negociar precios con más margen, obteniendo a veces descuentos del 5% o más.

Sin embargo, también presenta desventajas importantes:

• Los precios suben al competir con compradores que tienen más poder adquisitivo.
• Se amplía la brecha entre quienes pueden comprar al contado y quienes dependen de una hipoteca.
• La banca pierde dinamismo en el segmento hipotecario y busca otras formas de rentabilidad.

España en el contexto internacional

Pero esta tendencia no es exclusiva de España. En Italia, por ejemplo, casi el 45% de las compras se hacen al contado, sobre todo en zonas rurales. En Estados Unidos, el promedio es del 32%, pero llega al 50% en estados como Florida. En el Reino Unido, la cifra es del 29%, mientras que en Alemania, donde el crédito hipotecario es más sólido, las compras al contado representan menos del 25 por ciento.

Un mercado polarizado

Mientras unos aprovechan la liquidez para adquirir propiedades con facilidad, otros ven cómo el precio de la vivienda se aleja de sus posibilidades. Ante este panorama, el Estado español ha destinado más de 2,540 millones de euros al Plan de Vivienda 2022-2025, principalmente en ayudas al alquiler y programas para jóvenes. Pero estas medidas resultan limitadas frente a la presión del mercado libre.

Para equilibrar la situación, expertos proponen medidas como limitar compras especulativas extranjeras, aumentar la oferta pública de vivienda asequible y diseñar hipotecas más accesibles para quienes compran su primera vivienda.

Con información de iberoeconomia.es