Según un reciente estudio de Point2Homes basado en datos del United States Census Bureau, la movilidad residencial en EE.UU. alcanzó en 2024 su nivel más bajo desde que se tiene registro: apenas 11% de los habitantes cambiaron de residencia ese año.

A continuación, los hallazgos más relevantes del estudio, explicaciones sobre lo que está detrás del fenómeno, los estados que muestran mayor y menor movilidad, así como qué nos dicen los patrones urbanos de hacia dónde se mueven quienes sí lo hacen.

¿Por qué se están mudando menos los estadounidenses?

Varias razones se combinan para que cada vez menos personas decidan cambiar de vivienda:

• Propiedad de vivienda más alta y “anclaje” del propietario: La tasa de propiedad en EE.UU. se ha estabilizado en torno al 65% después de la crisis de 2008, lo que implica que más personas tienen un hogar que vender antes de mudarse, lo cual reduce la movilidad.
• Costos elevados de vivienda y tasas de interés más altas: Quienes ya tienen una hipoteca con tasa baja o compraron hace tiempo se muestran reticentes a vender y comprar de nuevo ante el riesgo de pagar más. Además, los costos de vivienda limitan la capacidad de cambiar.
• Trabajo remoto y menos necesidad de reubicarse por empleo: La posibilidad de trabajar desde casa debilita uno de los impulsores clásicos de la mudanza (seguir un trabajo o cambiar de ciudad por carrera). Esto reduce la frecuencia y la urgencia de mudanzas.
• Incertidumbre económica y envejecimiento de la población: Las personas mayores o aquellas con menor flexibilidad laboral tienen menos incentivos o posibilidad de moverse. Además, la estabilidad se vuelve más valorada ante escenarios de riesgo.

En conjunto, estos factores explican por qué la tasa ha bajado de alrededor de 20% en los años 60 a un nivel de 11% en 2024.

Estados con mayor y menor movilidad

El estudio de Point2Homes arroja también disparidades importantes entre estados.

Estados con mayor movilidad:

• Alaska lidera la lista con alrededor del 14% de su población mudándose.
• Otros estados con tasas relativamente elevadas: Oklahoma y Colorado (13.5%), North Dakota (13.4%) y Idaho (13.2%).

Estados con menor movilidad:

• New Jersey apenas alcanza el 7.8% de movilidad en 2024, la más baja del país.
• Le siguen New York (8.5%), Illinois y Connecticut (9.5%), y Pennsylvania (9.6%).

Ahora bien, estas diferencias amplían la narrativa: no todos los mercados de vivienda se mueven al mismo ritmo, lo que tiene implicaciones para la planificación regional, infraestructura y desarrollo inmobiliario.

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¿Hacia dónde se mueven quienes sí se mudan? Patrones urbanos y entre estados

Aunque la movilidad es menor, quienes se mudan muestran ciertas tendencias discernibles:

• Del total de personas que se mudaron en 2024, solo 19.3% cambiaron de estado.
• Las mudanzas son más comunes entre quienes rentan que entre quienes son propietarios: los arrendatarios constituyeron el 61% de todos los que se mudaron en 2024.
• A nivel metropolitano, ciertas ciudades destacan por atraer gran proporción de nuevos residentes que rentan: por ejemplo, en San Jose (California) aproximadamente el 91% de los que se mudaron desde otro estado lo hicieron para rentar.

Qué se puede inferir para el sector inmobiliario residencial:

- Los mercados con mayor atracción para nuevos residentes —especialmente arrendatarios— son aquellos con empleo dinámico, infraestructura tecnológica, acceso moderado de vivienda y estilo de vida urbano o suburbano deseado.

- Los propietarios son más “estáticos” por la combinación de hipotecas, costos de cambio, raíces locales y tasas bajas que consiguieron. Esto implica que los mercados de venta generan menor volumen de transacción, mientras que el mercado de renta sigue siendo más activo.

- La baja movilidad reduce la rotación de vivienda, lo que puede limitar la generación de nuevas oportunidades de desarrollo residencial o rehabilitación en ciertas zonas.

¿Entonces, hay más probabilidades de mudarse hoy que antes?

La respuesta es clara: no — hoy las probabilidades de mudarse son menores comparadas con décadas pasadas. La tasa nacional de movilidad para 2024 (11%) es mucho más baja que la de 2014 (14.3%) y muchísimo más baja que en los años 60 (20%).

Para los profesionales del sector vivienda e inversiones inmobiliarias, esto significa que:

* En mercados residenciales de compra-venta, la velocidad de rotación se ha reducido; los propietarios “están más atrapados” en su vivienda.

* En el segmento de renta, aunque la movilidad es relativamente mayor, aún enfrenta freno por el mercado general. El perfil de arrendatarios móviles (jóvenes, flexibles, cambios de empleo) tiene menos incentivos para cambiar que hace años.

* Para el diseño de productos residenciales, estrategias como “built-to-rent” o vivienda diseñada para arrendamiento podrían ganar relevancia frente al modelo tradicional de comprar y vender.

El estudio de Point2Homes muestra que la movilidad residencial en EE.UU. está en mínimos históricos. Los estadunidenses se mudan menos —por razones estructurales, económicas y de estilo de vida—, aunque quienes sí lo hacen tienden a ser arrendatarios y se dirigen a mercados con empleo dinámico o costo de vida más manejable. Para el sector inmobiliario, este cambio implica menos rotación y puede requerir ajustar la estrategia de producto, ubicación y tipo de vivienda.