Cuando una persona encuentra una vivienda que quiere comprar, normalmente revisa primero el precio, la ubicación, los metros cuadrados, el estado físico y las condiciones de pago. Sin embargo, existe otro aspecto que puede ser determinante para concretar la operación: conocer si el inmueble tiene alguna carga o situación registral que pueda afectar su venta.
De acuerdo con los expertos de Kallify, revisar este documento es una parte importante de la prevención jurídica en una operación inmobiliaria, aunque no debe considerarse como el único elemento de análisis.
¿Qué es el Certificado de Libertad de Gravamen?
Indicaron los expertos que, el Certificado de Libertad de Gravamen es un documento oficial emitido por el Registro Público de la Propiedad de la entidad donde se encuentra el inmueble.
En la Ciudad de México, su nombre oficial es Certificado de Libertad de Existencia o Inexistencia de Gravámenes, Limitaciones de Dominio y Anotaciones Preventivas Único.
Su función es mostrar qué cargas, restricciones o anotaciones aparecen registradas sobre una propiedad al momento de su expedición.
“Este documento permite conocer si, de acuerdo con los asientos del Registro el inmueble se encuentra libre de cargas, limitaciones de dominio, anotaciones preventivas u otros que deban analizarse antes de avanzar con la operación. En términos prácticos, funciona como una radiografía de la situación registral de un inmueble o terreno al momento de su expedición. Por lo que resulta indispensable en operaciones de compraventa, créditos u otros actos jurídicos que se pretendan realizar sobre el inmueble”, comentó Diana Sandoval, directora general de Kallify.
¿Qué puede revelar sobre una propiedad?
El documento puede mostrar diferentes tipos de cargas o anotaciones. Entre las más relevantes se encuentran las siguientes:
Hipotecas
Una hipoteca significa que el inmueble está comprometido como garantía de un crédito. El certificado puede señalar la institución acreedora y el monto relacionado con la obligación.
Esto es especialmente importante cuando el propietario pretende vender una vivienda que todavía se encuentra vinculada con un financiamiento.
Limitaciones de dominio
También pueden aparecer condiciones que limiten la forma en que se utiliza o transmite una propiedad.
Anotaciones preventivas
También el certificado puede advertir sobre anotaciones preventivas, entre ellas embargos o fianzas.
Estas anotaciones pueden estar relacionadas con un procedimiento, un acto jurídico o la existencia de un posible derecho que pudiera incidir sobre la situación registral del inmueble.
Pero esto no significa necesariamente que una propiedad no pueda venderse, pero sí que la situación debe revisarse antes de firmar documentos o entregar dinero.
Certificado de Libertad de Gravamen y Constancia de Folio: ¿son lo mismo?
No. Aunque ambos documentos forman parte de la revisión registral de un inmueble, cumplen funciones diferentes.
La Constancia de Folio permite consultar los asientos que forman parte del historial registral de una propiedad. El folio real concentra cronológicamente información relacionada con el inmueble, como transmisiones de propiedad, adjudicaciones, hipotecas, embargos y otros actos que hayan sido inscritos.
El Certificado de Libertad de Gravamen, en cambio, está enfocado en informar sobre la situación registral vigente respecto de gravámenes, limitaciones de dominio y anotaciones preventivas.
La diferencia, en términos sencillos
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DOCUMENTO |
¿QUÉ PERMITE CONOCER? |
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Constancia de Folio |
El historial y los diferentes asientos registrales del inmueble |
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Certificado de Libertad de Gravamen |
La situación registral respecto de gravámenes, limitaciones de dominio y anotaciones preventivas vigentes. |
Por ello, uno no necesariamente sustituye al otro. La revisión puede requerir ambos, dependiendo de las características de la operación y del análisis jurídico correspondiente.
¿Por qué es importante antes de comprar una vivienda?
Comprar un inmueble implica comprometer una cantidad importante de dinero y adquirir un patrimonio que puede mantenerse durante muchos años. Por eso, conocer únicamente las características físicas o comerciales de una propiedad no es suficiente.
Revisar su situación registral permite identificar posibles problemas antes de avanzar con la operación.
Por ejemplo, encontrar una hipoteca, un embargo o una limitación de dominio puede obligar a revisar las condiciones de la compraventa, determinar qué trámites deben realizarse previamente o incluso modificar la decisión de compra.
El certificado no es una revisión jurídica completa
Aunque el Certificado de Libertad de Gravamen es una herramienta fundamental, no debe interpretarse de manera aislada.
La situación jurídica de un inmueble puede requerir revisar diferentes documentos y antecedentes, por lo que obtener el certificado no significa que toda la operación inmobiliaria haya sido validada.
“La verdadera prevención consiste en revisar integralmente el inmueble antes de dar un enganche, firmar un contrato de promesa de compraventa o iniciar el proceso formal de escrituración. Te acompañamos para solicitar la dictaminación jurídica con el Notario de tu preferencia, identificar incidencias y tomar decisiones patrimoniales con información clara desde el inicio”, concluyó Sandoval.
Una revisión que puede evitar problemas
El Certificado de Libertad de Gravamen debe verse como una de las primeras herramientas para conocer la situación registral de una propiedad.
La recomendación central es sencilla: antes de entregar dinero o asumir compromisos contractuales, revisar los antecedentes registrales y solicitar una revisión jurídica integral del inmueble.
