Crédito hipotecario: ¿Lo tomo o no lo tomo? 8 preguntas frecuentes.

Con el entorno de crisis mundial y la incertidumbre que ello genera, varias preguntas están siendo repetitivas entre las personas que están considerando la posibilidad de tomar un crédito, más si es un hipotecario cuyos plazos son de muy largo plazo. Por ello a continuación  algunas de las preguntas más frecuentes que se están haciendo las personas hoy y, por supuesto, las respuestas a las mismas.

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¿Es buen momento para tomar un crédito hipotecario, dado el entorno financiero adverso mundial y el escenario de crisis?

Si usted lo que está haciendo es construir un patrimonio y tiene acceso a un crédito hipotecario de los organismos públicos como el Infonavit, el Fovissste, etc., no hay la menor duda de que hay que tomar ese crédito, porque le permitirá adquirir un inmueble, un patrimonio.

Si usted está rentando una propiedad y tiene derecho a un financiamiento de un organismo público, sin duda hay que tomarlo, porque siempre será mejor pagar una hipoteca mensual bajo la premisa de que en el futuro el inmueble será suyo, que continuar pagando una renta. Incluso, no dude que la renta podría ser incluso menor que la renta dependiendo de la propiedad que se adquiera.

Si el crédito del Infonavit o Fovissste no es suficiente para adquirir el inmueble que usted desea, puede ser 

el principal respaldo para que a través de Apoyo Infonavit o Cofinavit, una institución privada (Banco o Sofol) le otorgue un crédito hipotecario bajo mejores condiciones, que si se tiene que hacer uso del crédito hipotecario bancario directo. Ya sea porque puede obtener hasta el 100 por ciento de financiamiento sobre el valor del inmueble o porque el crédito al que tiene derecho de los organismos públicos, le permitirán pagar anticipadamente su crédito.

Si hay condiciones laborales de estabilidad, antigüedad en el empleo, con la liquidez para pagar un hipotecario y no se tiene. 

2.- Estoy entrampado con deudas por créditos al consumo, como tarjetas de crédito u otro tipo de créditos, me están ahogando mi liquidez pero tengo una propiedad, ¿me conviene un hipotecario para sustituir deudas?

Desafortunadamente la crisis financiera ha propiciado el encarecimiento de todo tipo de créditos, pero particularmente los créditos al consumo. Se han encarecido los créditos al consumo y aunque también ha repuntado entre 1.0 y 1.5 puntos porcentuales el crédito hipotecario, no se compara una tasa de entre 12 o 13 por ciento en estos últimos frente a niveles del 45 por ciento o más de las tarjetas de crédito.

Un ejercicio que publicó en la edición pasada Banamex (páginas 100 y 101), demostró cómo una deuda en dos tarjetas de crédito, de 90 mil pesos la primera, 100 mil pesos la segunda, más un crédito de automóvil por 150 mil pesos, que en su conjunto sumaban una deuda por 340 mil pesos, ocasionaba un pago mensual de 20 mil 650 pesos, mermaban severamente la liquidez de una familia.

En contraste, un crédito hipotecario incluso por una cantidad mayor, 400 mil pesos (obviamente teniendo ya una propiedad que es la garantía de dicho financiamiento), que incluso permitía liquidez adicional, representaba un pago mensual por 5 mil 462 pesos.

Las cifras son contundentes, las personas gozarán de cerca de 15 mil pesos de mayor liquidez por el pago menor del crédito hipotecario.

Hay diversas instituciones que ofrecen crédito de liquidez sobre un bien inmueble, y dada la comparación expuesta, no cabe la menor duda de que sí vale la pena hacer una reestructura financiera de las deudas personales o familiares, a través de este tipo de financiamiento, claro si ya se cuenta con una propiedad.

Hoy ésta debe representar una excelente alternativa para las familias endeudadas y que ya son propietarias de una casa o departamento.

3.- Tengo miedo de tomar un hipotecario por el riesgo de perder el empleo ante el entorno de crisis, ¿qué debo hacer?

Si tienes la necesidad de un inmueble y tienes la liquidez para dar el enganche y pagar las mensualidades, recuerda 

que todos los créditos hipotecarios te ofrecen una seguro de desempleo (más bien un seguro de crédito), donde en caso de perder tu empleo, ese seguro sirve para pagar las mensualidades durante un tiempo determinado. Esto último depende de cada institución.

"Si tienes la necesidad de un inmueble y tienes la liquidez para dar el enganche y pagar las mensualidades, recuerda que todos los créditos hipotecarios te ofrecen un seguro de desempleo (más bien un seguro de crédito)."

Asimismo, si el crédito y los trámites en una institución privada y con el respaldo de tu subcuenta de la vivienda (Apoyo Infonavit o Cofinavit), en caso de perder el empleo los recursos a los que tienes derecho en el Infonavit sirven también para pagar las mensualidades en caso de que tú te quedes sin empleo.

Por ejemplo, Bancomer cubre las mensualidades del crédito en caso de la pérdida del empleo del Titular o Cotitular del Crédito (siempre y cuando el Cotitular aparezca en la escritura).

Se cubre la mensualidad hasta por 18 meses en tres periodos de seis meses cada uno (para créditos que fueron originados en Hipotecaria Nacional).

Se cubre la mensualidad hasta por nueve meses y única ocasión (para créditos Bancomer formalizados antes de junio 2005). 

Las reinstalaciones de cobertura podrán aplicarse en caso de perder el empleo nuevamente (créditos origen Hipotecaria Nacional y Bancomer formalizados después de junio del 2005), con la condición de haber laborado un año consecutivo, aplicando los mismos criterios del seguro y estar al corriente de sus pagos.



4.- ¿Cuál es la alternativa de tasas de interés más adecuada en estos momentos al solicitar un crédito hipotecario?

La tasa fija y el crédito denominado en pesos está demostrando que es la mejor alternativa en México, porque ofrece la garantía que desde la firma del contrato todas las personas saben cuánto van a pagar de principio a fin, mes tras mes.

Durante 2008, periodo en que han repuntado las tasas de los hipotecarios nuevos, los créditos tomados con anterioridad a la subida siguen pagando lo mismo y así seguirá sin importar cuánto puedan subir, si es que eso sucede.

5.- ¿Estoy decidido a solicitar un crédito, pero cuál es el porcentaje de financiamiento respecto al valor de la vivienda que más conviene hoy?

Sin duda alguna, hoy y siempre, si gozamos de buena liquidez, lo más adecuado será pedir el menor porcentaje posible de crédito respecto al valor de la vivienda, porque ello implicará el pago de una menor mensualidad.

De hecho, los programas de clientes cumplidos de los bancos, ofrecen mejores condiciones de tasas a los que solicitan un menor porcentaje de crédito.

Hoy más que nunca, mientras menos crédito se tenga que solicitar, mucho mejor. No debemos correr el riesgo de vernos ahogados en la liquidez mensual, por tratar de tener una propiedad más cara y en lugar de gozar de nuestro hogar se vuelva en un dolor de cabeza.

6.- ¿Podemos mi pareja y yo obtener un crédito como si fuéramos una sola persona?

Sí, diversas instituciones de crédito han lanzado tiempo atrás créditos donde permiten la consolidación de ingresos entre parejas, incluso entre hijos y padres, para poder acceder a un hipotecario de mayor monto y adquirir una mejor propiedad. Aunque claro, cada institución tiene sus propias características.

7.- ¿Sería buena oportunidad utilizar mi subcuenta de la vivienda para una segunda casa?

Si ya tiene solucionado su patrimonio y nunca ha utilizado la subcuenta de la vivienda, hoy es muy probable que a través de Apoyo Infonavit o Cofinavit pueda hacerse de la propiedad que usted ha soñado en un lugar de descanso, ya sea de playa o campestre.

Es probable que debido a la situación actual, muchos destinos de playa estén sufriendo de bajas ventas y probablemente pueda usted encontrar propiedades con mejores precios que hace algunos meses.

Así es que si no tiene deudas y nunca ha usado la subcuenta de vivienda, tiene una buena oportunidad para obtener su second home.

"La tasa fija y el crédito denominado en pesos está demostrando que es la mejor alternativa en México, porque ofrece la garantía que desde la firma del contrato todas las personas saben cuánto van a pagar de principio a fin, mes tras mes."

8.- ¿Por la crisis será una buena oportunidad para adquirir una propiedad en preventa?

Es probable que muchos desarrolladores pequeños sufran los estragos de la crisis, sobre todo los que construyen con apalancamiento (financiamiento) y en los segmentos medios de vivienda, por ello si usted encuentra una supuesta ganga en preventa, asegúrese de que se trate de una empresa desarrolladora con antigüedad en el mercado, de preferencia que sea de una firma reconocida, para evitar correr el riesgo de que no tengan capital suficiente para culminar la obra.

No se deje llevar por las supuestas gangas, puede caer en algún problema.