Crédito para Second Homes

"Durante los últimos años se ha visto un incremento en la demanda de créditos hipotecarios para viviendas de descanso, que tienen altas expectativas de desarrollo, considerando la reciente eliminación de topes al valor de vivienda por parte del Infonavit en sus programas de Cofinavit y Apoyo Infonavit", precisó José Antonio Alonso Mendivil, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Financiero Santander.

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Credito para Second Homes|BAHLAY

El especialista consideró que este tipo de vivienda tendrá un importante crecimiento a futuro, toda vez que el índice de confianza del consumidor se encuentra en niveles elevados, la inflación está controlada y la expectativa de tasas es favorable.

"Es muy importante mencionar que el crédito hipotecario para vivienda de descanso está en pleno desarrollo, no sólo el que tiene como destino turístico a la playa, también el correspondiente a lugares coloniales, rancherías y otros sitios donde se desea tener una casa de descanso", indicó Ignacio Flores Piñón, subdirector de Crédito Hipotecario en Banca Hipotecaria Banamex.


Los Cabos|Fonatur



El ejecutivo detalló que dentro del crédito destinado a este tipo de vivienda el porcentaje de playa representa 70 por ciento del total. Porque no es el único destino, además de que las personas lo ven como una inversión y hay un segmento importante de la población asalariada que está aprovechando esquemas como el Cofinavit y Apoyo Infonavit.

"El perfil de las personas que adquieren este tipo de propiedad corresponde a los que ya tienen una vivienda, están bien establecidos y buscan una segunda propiedad como inversión o para diversión de fines de semana. Además de aquellos que por alguna razón no habían ejercido el saldo de su subcuenta de vivienda en el Infonavit", explicó Domingo Abad Altamirano, director de Crédito Hipotecario Banorte.


Domingo Abad Altamirano|GL
Director de crédito Hipotecario Banorte

De acuerdo con la experiencia del directivo, la gente ve la adquisición de una casa en la playa como inversión, porque adquieren una propiedad que con el tiempo va a tener plusvalía, y como descanso, ya que también la usan para ello. "Es importante el número de clientes que toman el Apoyo Infonavit o Cofinavit para la adquisición de vivienda de descanso, por lo que ahora que se liberaron los límites se abre más el mercado, considerando que ya existían operaciones de monto elevado (3 millones de pesos) que se realizaban al contado porque no podía hacerse con crédito", comentó Ricardo García Conde, director de Crédito Hipotecario en Scotiabank.

Para el ejecutivo el destino de descanso de playa representa aproximadamente 20 por ciento del total para Ciudad de México y Guadalajara.

Importancia relativa


Los Cabos|FONATUR



La demanda por este tipo de créditos es relativamente nueva y ha provocado que no exista un consenso sobre las cifras de este nicho de mercado. No obstante, existe una coincidencia: en el futuro se presentará un fuerte crecimiento.

"Hace dos años era casi nulo el tipo de financiamiento con destino turístico, hoy se tienen crecimientos de 20 por ciento, y no tanto por los bancos, sino porque las empresas desarrolladoras están invirtiendo mucho en este tipo de vivienda. La oferta está allí y es evidente que hay un mercado interesado en este tipo de vivienda", declaró Ignacio Flores Piñón.

Estimó que actualmente 5 o 7 por ciento de los créditos totales corresponden a este tipo de vivienda y no duda de que en tres años representará no menos de 35 por ciento de la cartera total de los bancos.

"Aproximadamente, 5 por ciento de las viviendas que financiamos son para viviendas de descanso. Este nicho es dinámico, ha venido creciendo aproximadamente en 15 por ciento, pero es finito, por la estructura social del país y los costos de mantenimiento asociados que no pueden ser afrontados por todos", observó Ricardo García Conde.


Ricardo García Conde|EC
Dir. de Credito Hipotecario de Scotiabank.

"No hemos visto mucho crecimiento de este tipo de créditos, lo hemos ofertado y vemos que lo están tomando para adquirir una segunda vivienda, ya sea porque se tiene capacidad o porque se quiere aprovechar el saldo de su subcuenta del Infonavit", opinó Domingo Abad Altamirano.

Asimismo, consideró que del total de la cartera bancaria el destinado a vivienda de descanso representa probablemente de 2 a 4 por ciento. Por su parte, José Antonio Alonso Mendivil dijo que la liberación de topes de valor de vivienda por parte del Infonavit ayudará considerablemente a que en los próximos años este tipo de hipotecas registren un importante aumento.

¿Condiciones financieras diferentes?

Una situación característica de la población es que pensamos que debe existir un producto financiero especializado para cada una de nuestras necesidades, el crédito hipotecario para destinos de playa no es la excepción y los ejecutivos entrevistados nos sacan de nuestro error.


Desarrollo Residencial La Isla Acapulco



"Los créditos para playa son ?normalitos? para nosotros, no tenemos una diferenciación en el esquema de créditos, se trata de adquisición de casa-habitación, no importa dónde esté", detalló el director de Crédito Hipotecario Banorte.

Indicó que el crédito promedio para este nicho de mercado en su institución es de 650 mil pesos aproximadamente, a un plazo de 15 años y con tasa de arranque de 11.90 por ciento, con el beneficio de disminución de tasa por cada año cumplido para llegar a 8.90 por ciento, lo que da un CAT de 12 por ciento, aproximadamente. Agregó que tienen otro esquema que es el pago más bajo del mercado con un plazo de 20 años, con tasa de arranque de 10.30 por ciento y un pago mensual de 10.3 pesos por cada mil de crédito.


José Antonio Alonso Mendivil|SANTANDER
Dir.Ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Financiero Santander



"Nosotros no diferenciamos la vivienda de descanso de la principal, urbana, cuesta trabajo distinguirlas, aun cuando se ubique en destinos turísticos como Cancún, Acapulco o Cuernavaca", dijo el director de Crédito Hipotecario en Scotiabank.

Agregó que tienen productos que van de 0 a 20 por ciento de enganche, con comisiones de apertura de 0 a 2.5 por ciento, plazo de 10, 15 y 20 años, con Apoyo Infonavit o Cofinavit, tasas que pueden llegar a ser de 11 a 8.88 por ciento con pagos oportunos, lo que significa un CAT en el rango de 12.40 por ciento.

"Para el banco no existe gran diferencia entre un crédito hipotecario normal y uno destinado a la compra de un bien inmueble, por parte de mexicanos, en playa, siempre y cuando el solicitante cuente con la capacidad de pago requerida por nuestras políticas. El único distingo significativo es que el aforo (el importe financiado sobre el valor de la vivienda) es un poco menor para segundas viviendas", explicó el director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Financiero Santander.

Detalló que en su banco el aforo por lo general es de 80 por ciento, a plazos de 15 y 20 años, con una tasa de 11.95 por ciento, la cual con los beneficios por pago puntual se convierte en una tasa efectiva de 9.72 por ciento. Consideró que ofrece el Costo Anual Total más bajo, 11.55 por ciento a plazo de 15 años. Además, el banco regala una mensualidad por cada 11 meses de pago puntual, y al acumular las primeras 36 mensualidades en forma puntual regala un fondo de seis mensualidades gratis para utilizarlas durante el resto de la vida del crédito. Por lo que en total se pueden alcanzar hasta 26 mensualidades gratis en un crédito a 20 años.

Recordó que recientemente acaba de lanzar un nuevo producto al mercado: "Hipoteca Más Casa", que ofrece el pago mensual más bajo (8.35 pesos por cada mil) a plazo de 20 años. Este novedoso producto permite incrementar el monto del crédito hasta en 30 por ciento o más, pagando la misma mensualidad.

"No hay ninguna diferencia en términos de créditos hipotecarios para mexicanos que quieran adquirir una casa, nueva o usada, en la Ciudad de México o en playas o lugares turísticos. Lo que sí es un hecho es que algunos bancos la consideran como segunda vivienda. El principal canal que está originando este tipo de hipotecas es a través de empresas desarrolladoras vía vivienda nueva, 95 por ciento es prácticamente para adquirir casas en lugares turísticos", manifestó el subdirector de Crédito Hipotecario en Banca Hipotecaria Banamex.

Especificó que las condiciones típicas del crédito son idénticas a las manejadas para adquirir una casa donde se va a vivir, tasa fija de 11.75 por ciento, CAT de 12 por ciento, plazo de 15 y 20 años y esquemas de reducción de tasa por pago puntual.

Empresas desarrolladoras, punto clave

En los últimos años el paisaje de los destinos de descanso, principalmente playas, ha cambiado drásticamente al surgir conjuntos o inmuebles para el descanso de las familias. Los artífices de esta situación han sido las empresas desarrolladoras y sus principales clientes, es decir, la población asalariada que usa el monto acumulado en su subcuenta de vivienda del Infonavit.

"Los desarrolladores Geo, Ara, Urbi y Homex han creado áreas especializadas para la construcción de vivienda vacacional en áreas turísticas, los principales destinos son Acapulco, Puerto Vallarta y Valle de Bravo. De esta forma las zonas turísticas están siendo un punto atractivo, no sólo para extranjeros, sino también para mexicanos", señaló Ignacio Flores Piñón.

Juzgó que el principal reto de los desarrolladores ha sido hacer una vivienda económica, atractiva y que genere patrimonio a las familias, por lo que están marcando esta pauta para desarrollos de verdad sorprendentes y atractivos. Por ejemplo, es el caso de Geo, que tiene viviendas desde 550 a 600 mil pesos, bonitas, accesibles y en destinos como Acapulco. Esto permite a las familias aprovechar un crédito tradicional hipotecario y la plusvalía que genera en corto plazo es muy alta.

Reiteró que el perfil de clientes corresponde en su mayoría a personas asalariadas que cotizan en el Infonavit, que tienen saldos importantes en su subcuenta de vivienda y que los utilizan como enganche a través del esquema de Cofinavit o Apoyo infonavit.

Sugerencias

"Toda inversión inmobiliaria puede llevar algo de capricho, pero debe ser 'de cabeza fría', de inversión que tome en cuenta las perspectivas de mediano plazo respecto a la plusvalía del inmueble, porque no ocurre que en todos los casos aumente, esto depende de la oferta y la demanda. Hay que cuidar dónde se compra y cómo será el lugar en 10 años", juzgó Ricardo García Conde, director de Crédito Hipotecario en Scotiabank.

Propuso que las personas que quieran adquirir una vivienda de descanso piensen mucho en los gastos de mantenimiento, porque normalmente no se asocian con este tipo de inmueble, donde se tiene jardín y alberca. Además, transcurrido el periodo de novedad no se las usa y requiere una inversión mayor, respecto a una que está habitada.

"La contratación de un crédito hipotecario para adquirir una casa de playa podría ser una buena oportunidad, ya que tiene características iguales a la de nuestro esquema de adquisición. Siempre hemos buscado estar a la vanguardia, y en este caso está abierto con la diferente gama de productos: tradicional, Cofinanciamiento, Apoyo Infonavit, Aliados y Respaldados", dijo Domingo Abad Altamirano, director de Crédito Hipotecario Banorte.

Especificó que la gente debe elegir bien el destino donde va a comprar en función del tiempo de desplazamiento, la situación del lugar, un acceso fácil y la posibilidad de aprovecharla como oportunidad de inversión mediante su renta en fines de semana. "Se les sugiere que al adquirir una vivienda de este tipo consideren la opción de un crédito hipotecario, el cual, con una mensualidad conocida desde el principio, les permitirá saber con exactitud el costo mensual de tener una propiedad de descanso en la playa, toda vez que el crédito se contrata a tasa fija", consideró José Antonio Alonso Mendivil, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Financiero Santander.

Ignacio Flores Piñón, subdirector de Crédito Hipotecario en Banca Hipotecaria Banamex, opinó que la vivienda vacacional es la mejor inversión que se puede hacer, por la plusvalía que está generando.

"Si las personas están interesadas en un esquema de inversión, además de aprovechar los fondos de la subcuenta de vivienda que tienen ahorrados, que pueden usarse como parte del enganche para adquirir una propiedad, deben acudir a los bancos, donde se ofrecen esquemas en los que el cliente prácticamente no tiene que desembolsar cantidad alguna", expuso el especialista.

Además consideró que analicen los esquemas que ofrecen los bancos, que prefieran tasas fijas y eviten tasas variables, el plazo de 15 a 20 años y determinar el CAT, porque allí es donde puede observarse lo que realmente va a costar el crédito.

Ante la situación expuesta, sólo queda preguntar a los lectores de Real Estate Market & Lifestyle: ¿saben el monto acumulado en sus subcuentas de vivienda del Infonavit?, ¿lo han aprovechado?