Imparable el crédito hipotecario en méxico

Ni la crisis hipotecaria e inmobiliaria de Estados Unidos, ni la desaceleración económica internacional y nacional evitarán que sigan creciendo los recursos disponibles para financiar un mayor número de hipotecas en México durante 2008 (respecto a 2007), aunque su crecimiento será a un ritmo moderado respecto a años previos

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Interior del desarrollo|Picciotto Arquitectos

De acuerdo con cifras preliminares de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) y estimaciones de Real Estate Market & Lifestyle, durante 2007 se dispusieron de 260 mil millones de pesos (mdp) para financiar unas 735 mil viviendas, al considerar al Infonavit, SHF-Fovi, Fovissste, Fonhapo y las instituciones privadas (bancos, Sofoles y Sofomes). Para 2008, considerando estos mismos organismos, se dispondrán de aproximadamente 311 mil 842 mdp para 830 mil unidades, un crecimiento en el valor de los recursos disponibles de 19.9 por ciento en pesos corrientes y de 12.9 por ciento en el número de unidades.


Horizonte Yácatas.|Grupo Lar



De acuerdo con la Conavi, durante 2007 el objetivo fue tener recursos para financiar 790 mil viviendas y para el presente año el objetivo son 850 mil créditos entre todos los organismos públicos y privados.

Así es que aún con el entorno externo adverso, el crédito hipotecario en México sigue viento en popa, donde ni la crisis inmobiliaria de Estados Unidos ni la crisis hipotecaria del mismo representan un elemento de riesgo para el mercado nacional de financiamiento hipotecario.


Carlos Gutiérrez Ruíz|Conavi




Hay que tener en cuenta que apenas el pasado 21 de enero, el presidente de la República, Felipe Calderón Hinojosa, presentó el Programa Nacional de Vivienda 2007-2012: Hacia un Desarrollo Habitacional Sustentable, donde expuso que "estamos decididos a incrementar la cobertura de financiamiento de vivienda y consolidaremos una política que facilite a más mexicanos acceder a créditos hipotecarios acordes a su capacidad de pago", lo que es una clara señal de que hay voluntad política para seguir impulsado el financiamiento para la adquisición de vivienda.

Por su parte, baste señalar que en palabras del coordinador del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM), Ricardo García Conde, durante el presente año la banca en su conjunto tiene el objetivo de colocar 150 mil créditos hipotecarios, para lo cual están destinando 100 mil mdp.

Nueva época del crédito hipotecario


Roof Garden de horizontes Moliere.|Grupo Lar



Los financiamientos para la adquisición de bienes inmuebles han dejado de ser poco accesibles para la mayoría de la población, ahora son un instrumento rutinario que tiene una amplia gama de posibilidades a elegir. Pero se está iniciando una nueva etapa en la cual ya no se conciben solamente como la obtención de dinero para comprar un bien inmueble, también deben ser acompañados de una serie de servicios adicionales que apoyen al usuario hasta que termine el compromiso pactado.

"La relación entre el intermediario financiero con su cliente va a cambiar mucho en la forma de hacerlo porque el primero se vuelve un aliado para muchas más cosas, y no solamente de su casa. Por ejemplo, sabe cuando la hija del acreditado va a cumplir 15 años y lo más seguro es que le quiera hacer una fiesta, por lo que le puede dar un crédito o identificar que puede llegar a existir un momento coyuntural en que el pago de la hipoteca se puede ver comprometido. De esta forma, si se anticipa puede venir un entendimiento claro en que se pospongan ciertos porcentajes de pago", señaló Carlos Gutiérrez Ruiz, director general de la Conavi.

Consideró que va a haber un cambio, incluso en la política de vivienda de los próximos años, la cual va a ir abonando muy claramente en favor de que el crédito hipotecario para la vivienda social sea para la primera vivienda. Porque hasta hoy la aspiración de casa es gigantesca, pero se ve como para toda la vida. De esta forma, adonde se va es que la vivienda social sea alimentada en el futuro por todo el parque habitacional existente y la construcción de vivienda del 2010 al 2020 se enfoque a viviendas nuevas pero de mayor valor agregado.


Lobby Horizonte Moliere|Grupo Lar



"Cuando se adquiere un crédito hipotecario se adquieren muchas cosas alrededor del mismo, seguros de vida, de incapacidad permanente, de desempleo, de vicios ocultos, hemos evolucionado el producto hipotecario para satisfacer diferentes necesidades. Esto porque el Infonavit no sólo tiene que estar en la parte de otorgamiento de crédito y cuidar que la vivienda sea digna y represente un patrimonio de la familia, sino también asegurarse de que durante toda la vida del crédito el trabajador conserve su patrimonio", declaró Víctor Manuel Borrás Setién, director general del Infonavit.

Agregó que en su institución hay una evolución muy importante en productos y características generales adicionales, además de que el proceso de otorgamiento es transparente, a la vista de todos. Detalló que antes el Infonavit ofrecía el mismo producto para el que ganaba un salario que para el que ganaba 40, mientras que hoy tienen productos diferentes, en función del nivel salarial de las personas, aunque su énfasis es para trabajadores que ganan menos de cuatro salarios. De este modo, conforme se sube la pirámide existe el crédito tradicional, luego cofinanciamiento para segmentos de 6-7 salarios a 11 y Apoyo infonavit para salarios mayores a los 11 mínimos.

A pesar de que consideramos que habrá un crecimiento más moderado que el observado en los últimos años, la expectativa del crédito hipotecario en el periodo 2008 a 2012 es positiva, pues esperamos un mayor crecimiento por parte de las entidades privadas.Hasta ahora, el Infonavit y el Fovissste siguen representando la mayor parte de los créditos hipotecarios", explicó Javier Gavito Mohar, director general de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

Señaló que también se está previendo la entrada de nuevos intermediarios especializados, dejando atrás el modelo tradicional de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) hipotecarias. Puso como ejemplo de los productos que podrían surgir en el 2008 el Programa de Ahorro a través de intermediarios que captan como Cajas de Ahorro reguladas, el Programa de Vivienda Rural y los créditos de mediano plazo para Ampliación de Vivienda.

"Nuestro trabajo no es dar un crédito, es que tengas una casa, y para ello no sólo es importante el día en que se firma, son importantes todos los meses posteriores a ello. La fiesta no debe ser cuando se rubrica la escritura, sino cuando se termina de pagar. Nuestro modelo en esencia es acompañar a que la familia mexicana pueda tener su casa, se ha vuelto más sofisticado y hemos evolucionado en ese crecimiento. Por ello es un servicio completo, especializado en el crédito a la tierra, construcción, individual, se hace la cobranza. Es decir, estamos involucrados en los bienes raíces, tanto en vivienda usada como en la nueva", detalló Manuel Campos Spoor, vicepresidente de la Asociación Mexicana de Entidades Financieras Especializadas (AMFE).


Victor Manuel Borrás Setién|Grupo Lar



Expuso que las personas deberían considerar que en el plazo de su crédito, 20 años por ejemplo, les puede pasar de todo, y por ello es fundamental buscar que su compañero de viaje sea alguien flexible que le acompañe en las buenas y en las malas, dándole siempre servicio y soluciones a su medida. Puso como ejemplo el caso de las actividades de cobranza que están cambiando. Antes era una de recordación ("no seas malo, págame") a una de soluciones (te sucedió esto vamos a hacer esto, ayúdame con esto, tu haces aquellos y yo lo otro).


Horizontes Ordaz.|Grupo Lar



"Hemos recobrado la confianza del público y han visto al crédito como lo que debe ser: un instrumento generador de riqueza, patrimonio y calidad de vida. En ningún lugar de mundo es bueno que la gente ande perdiendo su casa o deteriorando su nivel de vida, bien utilizado como cualquier herramienta permite ganar patrimonio y plusvalía", precisó Ricardo García Conde, coordinador del Comité de Crédito Hipotecario de la Asociación de Bancos de México (ABM).


Javier Gavito Mohar|Shf



Reflexionó que las presiones que ha generado la competencia han provocado que la diferencia entre los diversos créditos sea muy pequeña, por lo que se compite de manera agresiva en la parte de servicios, transparencia, respuesta, procesos? A pesar de ello hay mucho por mejorar y crear, en el financiamiento para vivienda usada, para extranjeros en México, en el crédito Infonavit y en el del Fovissste.

Los ejecutivos coincidieron en señalar que estamos llegando a un momento en que hay cambios importantes en el destino del crédito hipotecario, ya que en el Infonavit 18 por ciento de sus créditos son para vivienda usada, en Su Casita 20 por ciento, en Scotiabank 50 por ciento y la Conavi impulsará el reciclamiento del parque habitacional existente.

"En los mercados más maduros el índice de viviendas nuevas respecto a usadas es de 3 usadas por 1 nueva. En México todo el aparato está orientado más a la vivienda nueva, donde la colocación es masiva pero el futuro está allí", apuntóGarcía Conde.

Evolución 2007

El año pasado rompió con un paradigma del sector inmobiliario ya que se logró un aumento sobre las hipotecas otorgadas en el año 2006, a pesar de que fue el primer año del sexenio presidencial y se presentó un entorno internacional negativo por la crisis hipotecaria en Estados Unidos.


Vista del patio en el Desarrollo Punto Blanco.|Picciotto



"Por primera vez en muchos años hay un cambio de administración sexenal que no significa reinventar las cosas. En materia de vivienda, el sexenio 2007-2012 y la política de vivienda continuaron con metas, compromisos y alcances, mucho más ambiciosos. Además fue un año muy complejo, pero se sorteó bien económicamente", expuso Gutiérrez Ruiz.

Haciendo un poquito de historia, del año 2001 al 2006, "la inversión de los organismos nacionales y regionales de vivienda y los intermediarios privados entre 2001 y 2006 fue de 854 mil mdp constantes de 2006, lo que dio lugar a 3.1 millones de financiamientos para adquisición y mejoramiento de habitaciones. Proyectada a las necesidades del periodo 2007-2012, dicha inversión se traduce en un recurso estimado de financiamiento de cerca de 1.8 billones de pesos", señala el Programa Nacional de Vivienda 2007-2012 de la CONAVI.

De acuerdo con las cifras preliminares de la Conavi, en el 2007 se otorgaron 735 mil 155 créditos para la adquisición de vivienda, cifra que significó un aumento de 1.8 por ciento respecto al año previo, pero que estuvo por debajo de la meta de 780 mil créditos que se tenía establecida.

El funcionario destacó que en el 2007 se arrancó un programa de subsidios ambicioso y agresivo denominado "Esta es Tu Casa", que permitió incorporar a más de 100 mil familias al mercado financiero formal mediante el otorgamiento de 3 mil 890 millones de pesos de subsidios, que permitieron promover 12 mil millones de crédito y 700 millones del ahorro de la gente. Es decir, sirvieron para inyectarle a la economía 15 mil millones de pesos.


Manuel Campos Sprt|Archivos



"Durante 2007, el sector siguió mostrando un crecimiento muy dinámico. Se originaron más de 700 mil créditos hipotecarios y se bursatilizaron cerca de 30 mil millones de pesos en hipotecas. En el 2007 continuó el regreso de la banca comercial al sector y se siguió impulsando la adquisición de vivienda económica a través del Programa de Subsidio", dijo Gavito Mohar.

También destacó el desarrollo del microcrédito para mejora y ampliación de vivienda, con el que se apoyó a personas del sector informal de bajos ingresos.

"En 2007 todos los bancos cumplieron con su meta al colocar 132 mil 468 préstamos por 86 mil 441 millones de pesos, la meta para el 2008 es de 150 mil préstamos por 100 mil millones de pesos. Será un crecimiento de 15.7 por ciento en importe en pesos corrientes y de 13 por ciento en unidades financiadas", detalló García Conde.

Consideró que en el 2007 se consolidó la bursatilización como el instrumento que permite darle mayor profundidad al mercado, reciclar los recursos para seguir prestando y no concentrar los activos en un solo producto. Además, hizo una fuerte llamada de atención sobre la disciplina crediticia, porque uno de los impactos que se podría tener de la crisis hipotecaria estadounidense es que el tomador de los papeles será mucho más selectivo respecto a su calidad.

Cabe señalar que si bien el sector de vivienda en México aún es dominado por el Infonavit en cuanto al número de créditos otorgados y los recursos disponibles, la participación del sector privado es cada vez mayor.

Por ejemplo, entre el año 2000 y el 2006 la banca ha incrementado sustancialmente su participación en el financiamiento global para adquirir una vivienda. De acuerdo con cifras de la Conavi, creció de 0.3 a 9.4 por ciento, aunque se ha dirigido fundamentalmente al mercado de vivienda media y residencial, aunque lo importante es que esta participación se puede fortalecer gracias a la evolución reciente de las tasas de interés y las condiciones crediticias.


|Archivo



En la medida que mejore la accesibilidad, es decir, que el porcentaje de enganche sea menor, seguramente mejorará aún más esta participación.

"Estamos empezando un 2008 con retos interesantes, por un lado concluimos un año en que se rompió la conocida inercia de los primeros años del sexenio, siempre menos créditos que el último del periodo anterior. En esta ocasión fue superior en 9 por ciento (para Infonavit), lo que hace abrigar una esperanza de crecimiento importante en el sector vivienda para poder satisfacer las necesidades y metas de crédito que el Infonavit viene estableciendo", afirmó Borrás Setién.

Detalló que en el cierre del año pasado se vio un retardo en el crecimiento de la oferta de vivienda. Esto hizo que a pesar de ser el año histórico más alto que tuvo el Infonavit no se llegara a los 500 mil créditos que se habían planteado como meta, logrando 92 por ciento de la misma. Significó un poco más de 458 mil créditos, pero resaltó que se quedaron 35 mil en proceso, con lo cual prácticamente se cubrió el objetivo.


Ricardo García Conde.|RH



"El año pasado las Sofoles hipotecarias crecieron en número de créditos (8 ó 9 por ciento) y 15 por ciento en monto de dinero, lo que significó que no se logró el mismo ritmo de años anteriores. Esto se debió a que todo crecimiento tiene descansos y no se puede mantener el mismo ritmo todo el tiempo. Lo que hay que reconocer es que ha sido exitoso", juzgó Campos Spoor.

Indicó que en México el ritmo de población y formación de hogares es de 700 mil por año, y como antes no había oferta importante de créditos existía una brecha muy amplia que cumplir. Conforme pasó el tiempo aumentó el crecimiento de la oferta, por lo que la brecha disminuyó, y por lo tanto el ritmo de crecimiento. La tendencia es que se equilibre la oferta y la demanda, una de las características de los mercados maduros.

Efectos de la crisis subprime sobre México

"La crisis hipotecaria estadounidense es un foco que nos muestra lo que pasa si perdemos de vista la disciplina crediticia, porque fueron varios años explotando el modelo Subprime Lending, entendido como la manera de dar crédito a personas en bancarrota, muy endeudadas, con mal historial crediticio o sin comprobación de ingresos. Estos elementos, que combinados con productos en tasas variables que subían en el tiempo, y además en un mercado que venía sosteniendo su crecimiento con la apreciación en el valor de las viviendas, dieron una combinación explosiva creando impresionante cantidad de activos", opinó García Conde.

Para el especialista la situación no es comparable con México, porque no tenemos el mismo esquema, aunque no nos exenta de problemas y de tener en mente la importancia de la comprobación de ingresos, del historial crediticio, de conocer al cliente para saber a quien se le da el crédito.

"El problema que tienen los estadounidenses no existe en México, porque nuestra hipoteca nació después de la crisis interna de 1995, surgiendo después bajo el concepto de respeto al cliente, que significa darle algo bueno pero sin darle riesgos. De esta forma el cliente está protegido, con tasa fija y diversos seguros forzosos. Estamos protegiendo al patrimonio y el único riesgo es que se quede sin trabajo, lo cual se mitiga con el seguro de desempleo, o que no tenga la voluntad de pagar", juzgó Campos Spoor.

Resaltó que en países como México los seguros (daños, vida y contenido) tienen que ser forzosos porque estamos sujetos a problemas de vida o externos. El efecto que puede tener la "crisis Subprime" es que los mercados de capitales se asusten, como está sucediendo, lo que provocará que no exista el mismo nivel de recursos disponibles.

"No vería que tuviéramos un riesgo, al contrario, es una oportunidad, los recursos que se van a aplicar este año son superiores a los del año pasado en el tema de los subsidios, el Infonavit esta creciendo 8 por ciento sus metas. Es de señalar que le va a costar más trabajo a los intermediarios financieros, las Sofoles por ejemplo, el conseguir recursos. Pero para ello hay alternativas de solución por parte del gobierno, y es que la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) regresa a cubrir aquellos nichos que no cubre el mercado", declaró Gutiérrez Ruiz.

Recalcó que en 2009, por ley, la SHF dejará de apoyar al sector. Esta situación se va a replantear, y la idea es que esa facultad quede como está hoy, sujeta a decisión del Consejo de Administración, el cual va marcando la pauta. Anclado a un esquema de Ley no es operable, porque la realidad requiere intervención de la banca de desarrollo, es decir fondeo porque la vivienda es un generador de empleo, de infraestructura y toda la construcción. "Cuando el albañil canta, la nación avanza", recordó el funcionario.

Asimismo, proporcionó cifras donde indican que la deuda hipotecaria en México como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB), apenas es de 9.8 por ciento, estando aún por debajo de Chile que es de 14.8 por ciento, y muy lejos de naciones desarrolladas como el 42.9 por ciento de Canadá, el 61.5 por ciento de Inglaterra y el 67.4 por ciento de Estados Unidos.

Por otra parte, aunque en México no existe una situación de riesgo de una crisis hipotecaria como sucedió en Estados Unidos, a partir del presente año se pretende que las instituciones financieras que dan créditos para la vivienda estén obligadas a estandarizar la forma en que reportan a las sociedades de información crediticia (buró de crédito), aseguró desde finales de noviembre del 2007 el presidente de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), Guillermo Babatz, funcionario conocedor profundo del tema hipotecario.

Agregó que esto es parte de los cambios que debe realizar México para prevenir que en el país pudiera darse una crisis hipotecaria como la que atraviesa Estados Unidos por el incumplimiento en el pago de carteras de hipotecas de riesgo. Finalmente, señaló que las normas para la estandarización están surgiendo del Congreso.


Alberca horizonte Ordaz.|Grupo Lar