Hipotecas en Estados Unidos e impuestos locales

Dos factores fundamentales en el negocio inmobiliario son el apalancamiento o crédito y el aspecto fiscal. El primero, como su nombre lo dice, crea un "efecto palanca" sobre el rendimiento. Es decir, aumenta el rendimiento sobre el capital invertido en un proyecto determinado, siempre y cuando los términos del crédito sean adecuados en relación con el proyecto. El segundo, el fiscal, determina al final el dinero a distribuir y el flujo de efectivo libre real que cada proyecto puede generar.

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Jorge Girault Facha|EC

Vamos por parte. Para los que no gustan tanto de los números, el efecto del "subprime" o hipotecas de alto riesgo tiene los siguientes efectos en cadena:

1. Incrementa la percepción de riesgo, a nivel global, ampliando los "spreads" o márgenes sobre las tasas de crédito contratadas. Es decir, mayor tasa de interés total, mayor costo, menor rendimiento. Quizá no exista un efecto inmediato en los CAPS o múltiplos de mercado para valuar inmuebles, pero sí en su tasa interna de retorno apalancada.

2. Una desaceleración en los créditos hipotecarios en Estados Unidos disminuye la actividad de la industria de la construcción, principalmente la vinculada con el desarrollo de casa-habitación. Esto trae la siguiente cadena de eventos:
a) Esta desaceleración en la construcción hace que se despida gente, principalmente obreros mexicanos que migraron en busca de mejor calidad de vida.
b) Al quedarse sin trabajo los migrantes mexicanos envían menos dinero o remesas a sus familias en México (segunda fuente de ingresos en el país después del petróleo). Por lo tanto, la gente tiene menos dinero para gastar.
c) Baja el consumo, las cadenas de autoservicio, entre otras, tienen menor nivel de ventas.
d) Se genera una espiral de desempleo en el sector, por menores volúmenes de ventas.
e) Un efecto así influye en los sectores productivos del país, entre ellos en el inmobiliario, afectando principalmente al consumo.

3. El efecto causado en Estados Unidos genera, dentro de esa percepción de riesgo, mayor resistencia a la inversión inmobiliaria en otros países, pidiendo mayores garantías, mayores rendimientos, etc. Con ello se causa el problema adicional de que en un mercado tan competido como el mexicano los inversionistas tenemos que ser más agresivos, reduciendo márgenes.


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El efecto en la baja de los ingresos de la población, entre otras cosas, por las consecuencias que acabamos de mencionar, se traduce en aumento en cartera vencida de las tarjetas de crédito, ya sea de bancos o de otro tipo de instituciones que las otorgan, como tiendas departamentales. Haciendo números, si revisamos la cartera vencida del crédito al consumo podemos ver que, según datos de la Condusef, el crecimiento de la cartera de morosos en tarjetas de crédito pasó de 2.8 por ciento en 2004 a 6.4 en 2007. El reporte indica que desde noviembre de 2006 a noviembre de 2007 se han emitido 6 mil 600 tarjetas de crédito por día, con un crédito revolvente promedio de 16 mil 200 pesos. En el ámbito nacional hay 17.3 millones de tarjetas con una cartera de crédito a 240 mil millones de pesos.

Podemos decir que la razón de la morosidad radica en dos factores: 1) la falta de cultura financiera y el exceso en el gasto al consumo y 2) la disminución de recursos derivada de, entre otras cosas, una disminución de envío de dólares al país provenientes de nuestros paisanos.


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Lo anterior no ocurre con la cartera hipotecaria, la cual es una de las más sanas de Latinoamérica, con una tasa de morosidad que se ha mantenido casi fija en 2.5 por ciento en los últimos cinco años, con una máxima de 2.6 por ciento y una mínima de 1.99. Una razón de esto es que la gente cuida más su patrimonio que la tarjeta de crédito.
Por otro lado, al 30 de noviembre, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios en Estados Unidos, las solicitudes de hipotecas se dispararon en 22.5 por ciento, su mayor incremento en más de tres años, propiciado por el descenso de las tasas hipotecarias de largo plazo.
Lo anterior presume un mejoramiento en el sector de desarrollo de vivienda en Estados Unidos, beneficiando así la situación de nuestros paisanos en el país del norte.
En conclusión, en términos del impacto de las hipotecas de alto riesgo en México, me parece que hay "efectos" que todavía no se sienten. Pero, por un lado, en México la consecuencia fue directa en términos de percepción y costo de la deuda o créditos, así como en la disminución en el consumo, derivado de un efecto cadena originado por este tipo de hipotecas. La buena noticia es que con las reducciones de tasa de la FED de Estados Unidos se reactivan las hipotecas en este país, estimulando cierto sector de la economía.

Por el lado del famoso IETU existen, según mi punto de vista, dos consecuencias principales, derivadas de este nuevo impuesto, que afectan directamente y de manera negativa al crecimiento del negocio como tal:
1. La no deducibilidad de los intereses es simplemente un obstáculo para lograr mayor competitividad. Ya que un gasto que se hace a un tercero, que son los intereses pagados a un banco de un dinero prestado, incrementa la base gravable, aumentando el pago de impuestos y quitando algunos de los beneficios de tomar un crédito. Es decir, en teoría, las empresas deberían poder "restar" de la base gravable todo aquel costo que se tenga con terceros, necesario para poder llevar a cabo un negocio. Esto simplemente resta eficiencia al sector, y a muchos otros.
2. La no deducibilidad de los inventarios es también un gran golpe al sector, en especial al de vivienda, y a tantos otros que ya compraron o gastaron en sus inventarios, como la compra de terrenos y construcción de casas. Ahora, ese gasto que realizaron sólo se puede deducir al 60 por ciento, y durante diez años, creando así una mayor base gravable, y amentando nuestros impuestos al no poder "restar" del pago al gobierno el gasto que ya hicimos para poder hacer negocio.
Lo que veo es una mayor inflación en el futuro, ya que las empresas van a trasladar el costo adicional ocasionado por el impuesto al consumidor. Una reforma integral, reduciendo el IVA y aplicándolo a todo, hubiera sido menos perjudicial para la población, hubiera mejorado la competitividad para las empresas, generando más empleos, y el resultado hubiera sido positivo para México.
Para ser justos, me parece que esta reforma fiscal se irá ajustando en el tiempo, hasta tener un esquema fiscal más apropiado para crear empleos y fomentar las inversiones, así como aumentar la base tributaria en el país. Habrá que ver que nuestros legisladores empiecen a promulgar leyes para México, y no ajustadas, amañadas y negociadas según su capacidad y berrinches políticos.
En resumen, ninguno de los dos "eventos" ayudan al desarrollo inmobiliario en México, aunque no es el único sector golpeado.

El próximo año se antoja difícil, con las subidas de precios, en petróleo, acero y otras materias primas, efectos posteriores de las hipotecas de alto riesgo y "reformas" fiscales en nuestro país. Pareciera que se pusieron de acuerdo para no mejorar la productividad en México, incluyendo uno o dos factores externos que ayuden a frenar las inversiones.
Habrá que ver qué pasa en el primer trimestre del 2008, y analizar los costos fiscales adicionales, "percepción" de riesgo y costo del dinero para poder entender el efecto total de las hipotecas de alto riesgo y el impacto del IETU en nuestra economía.
Mi bola de cristal me dice: mayor inflación, probablemente menor empleo del que hubo en 2007 y un incremento en las tasas de interés en México.