El ingreso de los hogares mexicanos ha aumentado, pero su avance ha sido insuficiente para acompañar el encarecimiento de la vivienda. Esa distancia representa uno de los principales obstáculos para ampliar el acceso a la propiedad: contar con mayores ingresos que hace unos años no significa necesariamente estar más cerca de comprar una casa o departamento.
Entre 2016 y 2025, los precios habitacionales acumularon un incremento de 108.5%, de acuerdo con el Índice SHF, mientras que el ingreso por hogar creció 25%, según el análisis de BBVA Research incluido en Situación Inmobiliaria México del segundo semestre de 2026.
El contraste resume el deterioro de la asequibilidad, entendida como la posibilidad económica de adquirir vivienda. Los precios avanzaron a una velocidad que los ingresos laborales no pudieron compensar, lo que puede limitar la incorporación de nuevos compradores al mercado, incluso cuando las familias han registrado mejoras en sus ingresos.
Una brecha que se amplía
Para observar esa evolución, BBVA utiliza el Índice de Poder Adquisitivo de la Vivienda e Ingreso por Trabajo Relativo, IPAVIR. El indicador compara las trayectorias de los precios habitacionales y los ingresos laborales de los hogares desde 2016.
En 2025, el IPAVIR nacional alcanzó 83.6 puntos, según el reporte. La serie muestra una ampliación persistente de la divergencia: pasó de 15.1 puntos en 2018 a 44.3 en 2020; posteriormente subió a 54.3 en 2022 y a 80.8 en 2024.
La lectura es que el ingreso ha perdido terreno frente al precio de la vivienda a lo largo del periodo. El indicador no significa que los hogares hayan perdido 83.6% de su ingreso ni que ese sea el porcentaje en que se redujo su capacidad de compra; expresa la separación acumulada entre las dos trayectorias.
Para estimarlo, BBVA empleó los ingresos por trabajo de los hogares de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares del Inegi para 2016-2024. El documento señala que la actualización a 2025 recurrió a la Encuesta Intercensal del mismo instituto. Los precios provienen del Índice SHF, que sigue las viviendas adquiridas mediante crédito hipotecario.
La presión en los mercados turísticos
El deterioro presenta diferencias importantes entre estados. Baja California Sur registró el mayor IPAVIR, con 144.2 puntos, seguida de Quintana Roo, con 131, y Nayarit, con 117.5. En las tres entidades, la distancia entre el encarecimiento habitacional y el crecimiento del ingreso supera ampliamente el resultado nacional.
La coincidencia tiene un componente turístico. El análisis de BBVA plantea que es probable que una proporción de las viviendas vendidas en esos mercados haya sido adquirida por personas que no habitan en el estado. La demanda en los destinos turísticos por propiedades de playa es no solo de personas que vienen del resto del país, sino también de extranjeros.
Por lo tanto, el comportamiento de los precios es altamente probable que responda a compradores cuya capacidad económica es distinta de la de los hogares locales. Parte de la vivienda que se compra en estas entidades no necesariamente está dirigida a sus habitantes. La distinción resulta relevante al analizar si la oferta que llega al mercado corresponde con lo que pueden pagar quienes viven y trabajan en esos destinos.
La gran disparidad entre el precio de la vivienda y el ingreso también aparece fuera de los mercados turísticos. El documento destaca a Chihuahua, Chiapas y Nuevo León entre las entidades donde la apreciación acumulada de la vivienda ha superado ampliamente el crecimiento del ingreso laboral.
Chiapas ilustra que una divergencia elevada puede coexistir con un mercado inmobiliario poco dinámico. En ese caso, BBVA identifica un rezago histórico en el crecimiento del ingreso. Por ello, un resultado alto del indicador no debe atribuirse automáticamente a una intensa demanda inmobiliaria: también puede reflejar la debilidad de los ingresos de la población.
La gran disparidad entre el precio de la vivienda y el ingreso también aparece fuera de los mercados turísticos.
Una brecha menor no asegura una compra más fácil
En el extremo opuesto, Hidalgo presentó el menor IPAVIR, con 50.6 puntos; Morelos y Tlaxcala registraron 55.5, y Oaxaca, 56.3. Sus trayectorias de precios e ingresos se separaron menos que en el conjunto nacional.
Sin embargo, esto no permite concluir que sean los estados donde resulta más sencillo comprar vivienda. El índice compara variaciones acumuladas, pero no calcula la relación entre el precio de un inmueble y el ingreso necesario para adquirirlo. Tampoco determina cuántos años de ingreso requiere una familia para comprar una propiedad.
La precisión evita confundir un menor deterioro relativo con una situación favorable de acceso. Un hogar puede vivir en una entidad con menor divergencia y, aun así, enfrentar dificultades porque su ingreso sigue siendo insuficiente frente al precio de la vivienda disponible.
El alcance del crédito
El indicador (IPAVIR) no mide directamente el acceso al crédito hipotecario. Su objetivo es identificar cuánto se han separado los precios habitacionales de los ingresos por trabajo.
Real Estate Market & Lifestyle cuestionó a los especialistas de la institución sobre qué se puede hacer desde el financiamiento para facilitar la compra. La opinión fue contar con ingresos laborales estables y más elevados. También destacaron que los criterios de originación han contribuido a preservar la calidad de la cartera, mientras las tasas fijas ofrecen certeza sobre los pagos y el plazo del compromiso.
El planteamiento es que el crédito tiene un alcance limitado para compensar una divergencia persistente entre precios e ingresos. La discusión sobre asequibilidad requiere mirar también qué vivienda se produce, dónde se construye y para qué capacidad económica está concebida.
Construir para la capacidad de compra
El análisis de BBVA distingue entre pérdida de poder adquisitivo e insuficiencia de oferta. Una brecha elevada entre precios e ingresos no demuestra, por sí sola, que falten inmuebles. A la vez, contar con inventario no garantiza que los hogares puedan adquirirlo.
Por ello, propone contrastar el IPAVIR con la vivienda disponible, su distribución por segmento de precio y el ritmo de las operaciones en cada entidad. Esa comparación permite identificar dónde predomina una restricción de ingreso, dónde existe una limitación de oferta y dónde coinciden ambas condiciones.
Hay una gran necesidad de fomentar la construcción y de que la nueva oferta corresponda con lo que pueden comprar los hogares, tanto por región como por segmento de valor.
La asequibilidad exige esa correspondencia. El desafío que expone el análisis de la institución financiera es ampliar la oferta de vivienda en condiciones que permitan a los hogares participar en el mercado, mientras sus ingresos recuperan terreno frente al costo de adquirir un patrimonio.
Texto: Jesús Arias
Foto: DEPOSITPHOTOs.
